도심공공개발 선도지역은 이 사업을 선도할 수 있을까?

도심공공주택 복합사업 후보지로 선정된 신길동 인근 지역.ⓒ연합뉴스

최근 정부는 2.4대책에 의한 도심공공주택 복합사업의 선도사업 후보지를 선정해 발표했다. 이 사업은 LH 등 공공기관이 주도해 용적률 인센티브를 얻어 고밀로 개발하는 사업이다.

이 사업이 정부의 바람대로 순조롭게 진행돼 일부 공급부족의 문제를 해결하는데 일조하고 서울의 주거환경을 개선하는데 도움이 됐으면 한다. 그런데 이 사업이 이름도 생소하고 사업구조나 계획의 측면에서 여러 가지 문제점을 지니고 있다.

먼저 법과 제도가 만들어지기 전에 조급하게 출발한 측면이 있다. 왜냐하면 모든 사업은 법의 테두리 안에서 합법성을 지녀야 한다. 이 사업은 공공주택특별법의 개정을 통해 시행하는 사업이다. 그런데 아직 법개정이 이루어지지 않았고, 더더욱 시행도 되지 않았다.

법 시행 전까지 후보지 검토 등을 통해 선정해도 늦지 않다. 이번에 공개한 후보지는 지자체가 추천한 지역이라고 한다. 대상지의 토지소유자는 모두 공공용지가 아니라 민간토지이다. 도시재개발의 경우에 주민의 동의와 협조가 필수적이다. 주민들의 의견을 수렴하고, 협의를 통해 개발하는 것이 일반적인 도시재생의 기법이다.

외국의 경우에 주민의 의견을 수렴하는데 수십 년이 소요되기도 한다. 발표는 했지만 주민의 동의를 얻지 못할 것 같아 걱정이 앞선다.

둘째, 토지 등 소유자에게 동의서를 징구하는 업무를 간과하고 있다. 이는 도시재개발사업의 과정에 대한 이해의 부족이다. 일반적으로 재개발사업을 하고자 하는 경우에는 먼저 추진위원회를 구성하게 되는데 토지 등 소유자 과반수 이상 인원 동의가 필요하다. 이

기간 동안 많은 비용이 투입된다. 그 비용을 어떻게 조달하느냐에 따라 사업의 성패가 좌우되기도 한다. 그런데 이번 도심공공주택 복합사업은 절차를 살펴보면 토지 등 소유자, 민간기업, 지자체 등이 사업 제안을 하도록 돼 있다.

이 중에서 사업제안을 할 수 있는 주체는 소유자가 아닌 민간기업이나 지자체뿐일 것이다. 지구지정 제안을 하려면 토지 등 소유자 10% 동의를 받아야 하고, 1년 이내 토지 등 소유자의 3분의 2 이상(면적의 2분의 1)의 동의를 받지 못하면 예정지구는 해제된다.

그럼 토지 등 소유자에게 동의서를 징구하는 주체는 누구일까? 그 비용을 누가 언제 어떻게 부담할 것인가? 이 문제를 해결해야만 선도지역의 사업이 진행될 수 있다. 공공이 추진한다고 하면 토지소유자들이 동의서를 들고 달려온다는 생각을 하고 있지는 않는지 걱정이다.

셋째, 토지소유자의 수익에 관한 부분이다. 정부는 토지소유자에게 우선적으로 공급하는 아파트의 분양가가 시세대비 평균 63.9% 수준으로 분석됐다고 한다. 이 때 시세는 대상이 어느 것인지, 언제의 시세인지 기준이 없다. 공공개발을 하게 되면 용적률 증가에 따른 아파트의 토지지분이 감소한다. 토지지분이 감소하면 공공개발 아파트의 가치는 감소하는데 이에 대한 고려가 전혀 없다.

민간재개발 대비 토지 등 소유자가 향유하는 사업수익률이 평균 29.6%p 향상되는 결과가 나온다는 설명도 문제이다. 어떤 금액을 기준으로 향상 된다는 것인지 명확한 설명이 없다.

민간재개발에 따른 사업수익률을 계산할 수 있을까? 민간재개발에 따른 사업수익률은 입주 후에 시세가 형성돼야 개인의 수익률이 추정할 수 있기 때문이다. 나중에 정부에서 설명한 수익률을 충족하지 못하면 손해배상의 문제가 발생할 수 있다.

넷째, 단순히 용적률을 높이면 도시 난개발의 문제가 발생한다. 도시 전체적인 구조 측면에서나 주차장이나 녹지공간의 부족, 도로부족에 따른 교통난 등의 문제가 발생한다. 용적률을 높이게 되면 그만큼 건폐율을 줄여서 공원용지, 도로 등 SOC 시설을 확보해야 쾌적한 도시환경을 조성할 수 있다. 이에 대한 조치도 함께 이루어져야 할 것이다.

이외에도 현금청산 대상자의 극심한 반대 및 위헌 등 법적 분쟁 가능성, 동의하지 않은 2분의 1 소유자의 반대 등 난제들이 앞을 가리고 있다. 이러한 문제점들을 사전에 충분히 검토해 해결하고 선도지역 사업을 추진해야만 선도지역의 역할을 담당할 수 있을 것이다.

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글/서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)