[윤석열 시대] 높아진 '내 집 마련' 문턱에 LTV 완화…집값 자극 우려는 과제

주택구입 기회 확대 목표, LTV 규제 개편 공약

생애최초는 80%로 인상, 지역 관계없이 70% 일원화

가계부채 관리 중요하지만…DSR 규제 '속도조절' 필요

윤석열 국민의힘 대통령 당선인이 무주택 서민을 위한 내 집 마련 기회를 확대하겠다고 공약하면서 높아진 가계대출 문턱이 낮아질지 관심이 모아진다.ⓒ연합뉴스

윤석열 국민의힘 대통령 당선인이 무주택 서민을 위한 내 집 마련 기회를 확대하겠다고 공약하면서 높아진 가계대출 문턱이 낮아질지 관심이 모아진다.

17일 정치권 등에 따르면 윤 당선인은 대출규제 완화와 다양한 주택금융제도를 통해 망가진 주거 사다리를 복원하겠다고 공약했다. 대출규제는 현 정부 부동산 대책의 핵심으로 꼽힌다. 반복되는 정책 실패에도 고집 있게 밀고 가는 수요 억제책으로 대표된다.

현행 투기지역과 투기과열지구에선 9억원 이하 주택의 경우 LTV(주택담보인정비율)가 40%, 9억원 초과 주택은 20%로 각각 제한돼 있다. 집값이 15억원을 넘어서면 담보대출을 받을 수 없다.

한국부동산원 집계를 보면 2월 서울의 아파트 평균 매매가격은 11억5084만원에 이른다. 중위 매매가격은 9억7000만원으로 서울 아파트 절반 이상이 해당 금액을 넘어선다. 사실상 집값의 대부분을 자기자본으로 충당해야 하는 셈이다.

윤 당선인은 이처럼 집값이 폭등해 청년 및 신혼부부들이 더 이상 저축만으로 내 집 마련이 불가능하다며 LTV 규제를 합리적이고 단순하게 개편하겠다고 공약했다. 생애최초의 경우 LTV 상한을 80%로 인상하고 지역과 관계없이 LTV를 70% 수준으로 단일화한단 방침이다.

실수요자의 주택 구매와 주거 상향 이동에 제약이 되는 지나친 규제는 걷어내겠다는 복안이다. 다만 다주택자에 대해선 보유 주택 수에 따라 LTV 상한을 40%, 30% 등으로 차등화한다.

금융지원도 보강한다. 신혼부부의 경우 4억원 한도 내에서 3년간 금융지원이 이뤄지며 출산 시 5년까지 연장된다. 생애최초에 대해선 3억원 한도에서 3년간 지원을 제공한다.

강화된 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되는 상황에선 LTV 규제 완화만으로 무주택자들의 내 집 마련 기회를 늘리는 데 한계가 있단 지적이다.ⓒ국회사진취재단

전세대출 및 대출 상환이자 지원도 이뤄진다. 신혼부부 전·월세 보증금 대출은 보증금의 80% 범위에서 수도권 3억원, 그 외 2억원까지 상향 조정하고 저리 자금을 2년간 지원한다. 중위소득 120% 이하 청년층의 경우 임차보증금 최대 2억원을 저리로 2년간 지원한다. 2030세대를 위한 해당 금융지원은 총 4회 연장해 최장 10년간 이용할 수 있다.

강화된 DSR규제 속 LTV 완화 효과 '제한적'
"집값 상승 불가피…중장기 세밀한 로드맵 구축 필요"

다만 강화된 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되는 상황에선 LTV 규제 완화만으로 무주택자들의 내 집 마련 기회를 늘리는 데 한계가 있단 지적이다.

금융당국은 폭증하는 가계대출 관리를 위해 올 1월부터 총대출액이 2억원을 넘는 경우, 차주의 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않도록 대출을 제한하고 있다. 오는 7월부터는 대출액이 1억원 이상인 전체 차주를 대상으로 DSR 규제 범위가 확대된다.

현행대로 DSR 규제가 지속되면 LTV 완화에 따른 주택 구입 기회는 고스란히 고소득자에게 집중될 수밖에 없단 지적이다.

하지만 전면적으로 규제가 풀릴 경우 주택가격 상승을 부추길 우려도 크다. 가계대출 관리의 필요성이 여전히 큰 시점에서 DSR 규제까지 완화하는 것은 상당한 리스크가 뒤따른다.

전문가들은 시장에 미칠 충격 여파를 최소화하는 데 중점을 두고 세밀한 로드맵을 구축해야 한다고 입을 모은다. 규제 완화에 따른 집값 상승 부작용 역시 장기적인 시장 안정을 꾀하기 위해선 한번은 거쳐야 한단 견해다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 "금융규제 완화는 절차상의 문제보다 가계대출 관리와 얽혀있단 점이 더 크기 때문에 포괄적으로 로드맵을 짜야 한다"며 "DSR 규제가 당초 계획보다 모두 앞당겨 시행된다는 점에서 시기를 좀 더 늦추는 식의 속도조절을 병행해야 한다"고 설명했다.

그러면서 "윤 당선인의 공약이 대다수 무주택자를 대상으로 한다는 점을 고려할 때 생애최초, 무주택 실수요자에 대해선 DSR 규제에서 제외하는 방안도 검토될 수 있다고 본다"며 "규제가 풀리면 또다시 집값 상승이 불가피해질 텐데, 이 같은 부작용에 대한 시장 설득력을 얻는 것이 새 정부의 역량"이라고 덧붙였다.