LTV 푸는데 DSR 그대로?…"내 집 마련 효과도 반쪽"

인수위, DSR 규제 완화 '신중론'

LTV 완화에도 저소득자 대출 문턱 여전히 높아

무주택 실수요자 위한 '핀셋완화' 필요성↑

대통령직인수위원회에서 윤석열 대통령 당선인의 부동산 공약 이행을 위해 LTV(주택담보인정비율)를 완화하기로 했다.ⓒ뉴시스

대통령직인수위원회에서 윤석열 대통령 당선인의 부동산 공약 이행을 위해 LTV(주택담보인정비율)를 완화하기로 했다. 하지만 DSR(총부채원리금상환비율)에 대해선 신중한 입장을 보이면서 실제 대출 규제 완화 효과가 기대한 것보다 크지 않을 수 있단 분석이 나온다.

6일 정치권 등에 따르면 인수위는 DSR 규제와 관련해 "완화할 것이다, 강화 기조를 유지할 것이다 등 양자택일식으로 현재 확정된 내용은 전혀 없다"고 밝혔다. LTV와 DSR 규제를 동시에 풀 경우 시장에 미칠 파급력이 크다는 판단에 따라 시장 상황을 고려해 단계적으로 추진하겠단 방침이다.

앞서 한덕수 국무총리 후보자 역시 DSR 규제 완화에 대해 "상환 능력이 너무 없는 사람이 빚을 많이 내면 디폴트(채무불이행)가 일어나 전체 금융시스템에 영향을 줄 수 있다"고 우려하면서 현 상태를 유지하는 쪽으로 무게가 실리고 있다.

윤 당선인은 후보 시절 망가진 주거 사다리 복원을 위해 현 정부에서 추진한 대출 규제를 완화하겠다고 약속했다.

현행 투기지역과 투기과열지구 9억원 이하 주택의 경우 LTV가 40%, 9억원 초과 주택은 20%로 각각 제한돼 있다. 집값이 15억원을 넘어설 경우, 담보대출이 불가하다.

이에 윤 당선인은 무주택 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 생애최초는 LTV 상한을 80%로 정하고, 지역과 관계없이 LTV를 70% 수준으로 일원화하겠다고 공약했다. 다만 다주택자에 대해선 보유 주택 수에 따라 LTV 상한을 차등화한다.

인수위가 DSR 규제에 대해선 유보적인 태도를 취하면서 시장에선 대출 규제 완화에 따른 효과가 크지 않을 거란 아쉬움이 나온다.ⓒ뉴시스

특히 지난달 31일 윤 당선인이 생애최초에 대한 LTV 규제를 과감하게 완화하라고 직접 주문하면서 새 정부 출범 직후 규제 완화는 본격 추진될 것으로 보인다.

DSR 규제와 관련해선 구체적인 공약을 제시하지 않았으나 LTV 완화 정책의 실효성을 끌어올리기 위해선 함께 손질할 거란 관측이 우세했다. 하지만 인수위가 DSR 규제에 대해선 유보적인 태도를 취하면서 시장에선 대출 규제 완화에 따른 효과가 크지 않을 거란 아쉬움이 나온다.

금융당국은 급등한 가계부채 관리를 위해 올 들어 차주별 DSR 규제 2단계를 앞당겨 시행하고 있다. 총대출액이 2억원을 넘으면 연간 원리금상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 제한한다.

올 7월부터는 총대출액 1억원 이상으로 DSR 규제 범위가 확대 적용될 예정이다. LTV 완화로 대출 한도가 늘더라도 사실상 DSR 규제에 가로막혀 제도의 혜택을 보는 무주택자는 제한적일 거란 우려가 나온다.

전문가들은 소득 수준이 높거나 여유자금이 풍부한 무주택자에 한해 LTV 완화 혜택이 집중될 수 있다고 우려한다. 실질적인 청년층 내 집 마련 기회 확대를 위해선 선별적인 DSR 규제 완화는 필요하다는 진단이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "DSR 규제는 건드리지 않고 LTV만 완화하는 것은 실효성이 떨어진다"며 "무주택 실수요자를 위한 정책인 만큼 핀셋 규제 완화가 필요하다"고 설명했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "DSR 규제는 손대지 않겠다면 초장기 모기지를 도입하는 등 다른 방법을 취해야 한다"며 "기존 30년 만기를 40~50년 정도로 늘리게 되면 청년들의 대출 한도가 늘어나는 효과를 가져올 수 있다"고 조언했다.

그러면서 "LTV만 풀더라도 그 나름의 수요 증대분이 발생해 폭발적이진 않겠지만 집값은 들썩거릴 것"이라며 "다만 현재 거래 자체가 안 되는 상황을 해소하기 위해선 DSR 규제를 손대지 않더라도 대출 규제 자체를 늘리는 것은 필요하다"고 덧붙였다.