8월 '재초환' 개편안 발표…아파트값 또 들썩일까

尹정부 첫 공급대책에 재초환 완화방안 포함

초과이익 산정 시점 및 면제기준 상향 조정 유력

"일부 정비사업 활성화…금리인상기, 시장불안 요인 적어"

정부가 다음 달 발표 예정인 첫 주택공급대책에 재건축초과이익환수제(재초환) 개선안이 담길 예정이다.ⓒ뉴시스

정부가 다음 달 발표 예정인 첫 주택공급대책에 재건축초과이익환수제(재초환) 개선안이 담길 예정이다. 재건축 추진의 주요 걸림돌로 작용하는 규제인 만큼 완화 정도에 따라 시장에 미칠 영향이 클 전망이다.

22일 국토교통부 등에 따르면 원희룡 국토부 장관은 최근 언론을 통해 재초환 개선 의지를 밝혔다. 원 장관은 "(재초환 관련) 적정선을 찾아 8월 주택공급대책에 포함시킬 것"이라고 밝혔다.

그는 "토지주, 사업시행자, 입주자, 지역 주민, 무주택 국민들까지 이익의 균형을 이루도록 할 것"이라며 "그에 따른 모델을 주거공급혁신위원회에서 면밀히 짜고 있다"고 설명했다.

윤석열 대통령의 대선 공약이기도 한 재초환 개편에 대해 구체적인 방향과 시기가 언급된 건 이번이 처음이다. 윤 대통령은 부동산 부담금 부과기준 금액 상향, 부과율 인하 및 비용인정 항목 확대, 1주택 장기보유자 감면, 부담금 납부 이연 등 재초환 규제 완화를 약속한 바 있다.

재초환은 안전진단, 분양가상한제와 함께 재건축 추진을 가로막는 주요 규제로 꼽힌다. 이는 재건축사업이 완료된 이후 초과이익 일부를 세금으로 환수하는 제도다. 현행 조합원 1인당 초과이익이 3000만원을 넘기면 구간별로 10%에서 최대 50%의 부과율을 적용한다.

2006년 법 제정 이후 10년간 유예됐다가 부동산 투기 방지를 위해 지난 정부에서 도입했다. 현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만8000가구 규모에 이른다.

문제는 집값이 오르면서 조합원 1인당 부담금이 수억원에 달하는 단지들이 속출했단 점이다.

전국재건축정비사업조합연대(전재연)에 따르면 서울 강남구 도곡개포한신의 가구당 부담금 예정액은 4억5000만원, 대치쌍용1차 3억원, 서초구 반포3지구는 4억200만원 등이다. 비강남권인 성동구 장미아파트의 부담금 예정액도 4억7700만원에 달한다.

재초환 개선안은 초과이익 산정 시점을 미루고 면제 기준 금액을 상향 조정하는 방안이 유력시된다. 분상제 개편에 이어 재초환 규제까지 일부 완화되면 주요 재건축 추진에도 탄력이 붙을 전망이다.

기준금리 인상, 대출규제 등으로 주택시장 분위기가 한풀 꺾인 데다 정부가 '250만가구+α' 공급에도 속도를 올리는 만큼 재초환 개편에 따른 시장 불안 요인은 적다는 게 전문가들의 중론이다. 다만 법 개정 절차를 거쳐야하는 만큼 시장 기대 수준만큼의 규제 완화는 힘들거란 관측이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "분상제 개편에 이어 재초환 규제까지 완화되면 분양가를 올릴 여지가 늘어난 만큼 정비사업도 빨라질 수 있다"며 "금리가 오르고 대출이 제한된 상황에서 올라간 분양가를 받아 줄 수요가 있는 지역들은 집값이 들썩일 수 있겠지만, 지금 상황에선 그럴 가능성이 크지 않을 것"이라고 설명했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "재초환은 위헌 요소도 있는 만큼 폐지하는 것이 바른 방향"이라며 "주택시장이 활성화됐을 때 폐지하는 것보다 지금처럼 침체됐을 때 폐지하는 것이 바람직하다고 본다"고 말했다.

그러면서 "그동안 집값이 너무 많이 상승했고, 재초환을 풀더라도 아직 여러 규제가 남아있는 만큼 또다시 시장이 요동칠 가능성은 적을 것"이라며 "시기적으로 규제를 풀기에 적기"라고 평가했다.