[8.16대책] 신규 재건축·재개발 22만가구 지정…안전진단 완화

신규 정비구역 지정 확대…5년간 전국 22만가구·서울 10만가구

재건축부담금 면제금액 상향…공공기여 사업장 감면제도 도입

안전진단 구조안전성 50%→30~40%로 낮춰

민간 도심복합사업, 내년 상반기 공모 착수

정부가 전국에 22만가구 이상의 신규 정비구역을 지정한다. 원희룡 국토교통부 장관이 부동산관계장관회의에 참석해 발언하고 있다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

정부가 재건축 초과이익부담금 면제금액을 상향하고, 재건축의 첫 관문인 안전진단 평가항목들 가운데 '구조 안정성' 항목의 가중치를 현행 50%에서 30~40% 수준으로 낮춰 정비사업 문턱을 낮춘다. 이를 통해 전국에 22만가구 이상의 신규 정비구역을 지정한다는 계획이다.

국토교통부는 16일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 담은 '국민 주거안정 실현방안'을 발표했다.

지난 '12~'16년 전국 연 58.6곳이었던 신규 정비구역 지정은 최근 5년('17~'21년)간 연 34.6곳으로 급격히 감소했다. 서울은 지난 5년간 410곳의 기존에 지정된 정비구역이 해제되며 도심 핵심입지에 양질의 공급이 어려운 실정이다.

이에 국토부는 공급 기반을 회복하기 위해, 향후 5년('23~'27) 동안 지자체와의 협력 강화, 제도개선 등을 통해 전국에서 22만가구 이상의 신규 정비구역을 지정한다. 이는 지난 5년간 지정된 12만8000가구 보다 70%이상 많은 수준이다.

서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만가구를, 경기·인천에서는 역세권, 노후 주거지 등에 4만가구를 지정하며, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만가구 규모의 신규 정비구역을 지정해 나간다. 신속통합기획은 정비계획 가이드라인 사전 제시를 통해 구역지정 소요기간을 5년에서 2년으로 단축한다.

이를 위해 10월부터 속도감있게 수도권∙광역시 등을 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 착수해, LH 등을 통해 사업 컨설팅 등을 지원하고 빠른 사업 시행을 유도해 나갈 예정이다.

아울러, 주민들이 구역 경계만으로 정비구역 지정을 요청할 수 있게 하고, 특・광역시 등이 정비계획 가이드라인을 사전 제시하는 등 주민 참여도 제고와 사업촉진을 위한 제도개선을 병행한다.

과도한 재건축부담금 수억원…합리적 감면 조치

재건축부담금은 지난 2006년 도입 이후 미실현 이득에 대한 법정논쟁(헌재합헌결정, '19년)과 재건축 정상화를 위하여 수차례 유예돼 왔다.

지난 2018년 재시행 된 이후 올해 첫 부과가 시작되나, 최근 집값이 크게 오르면서, 도입('06년) 이후 한 번도 변경되지 않은 현행 부과기준으로는 수도권은 물론 지방에서조차 과도한 부담금이 예상된다.

실제로 국토부 조사결과, 수원의 한 단지는 재건축부담금이 가구당 2억9000만원, 대구의 한 단지는 1억6000만원에 달했다.

또 지방의 한 단지는 당초 예정액이 수백만원 수준으로 통보됐으나, 현재 기준으로 억대 부담금 예상으로 조합 내 갈등이 심화되고 있는 것으로 나타났다. 특히 별도의 소득이 없는 1주택 고령자들은 부담금 납부 방법이 없어 강력 반발하는 상황이다.

이에 국토부는 현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자∙고령자 등에 대한 배려방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 할 계획이다.

재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업자체를 저해하는 수준의 부담금을 적정수준으로 완화할 예정이며, 면밀한 검토를 거쳐 9월 내 세부 감면(안)을 발표한다. 발표 직후 재건축이익환수법 개정안을 발의할 예정이다.

안전진단 구조안정성 비중 30~40% 수준으로 조정

국토부는 안전진단 규제가 강화('18.3)된 이후, 신규 재건축이 과도하게 어려워져 도심 공급 기반이 약화되고 있으며, 주거환경 개선 및 주거상향 수요 등에도 원활히 부응하지 못하고 있다고 봤다.

이를 감안해, 앞으로는 구조안전성 비중을 합리적인 수준으로 조정해(예: 30~40% 수준) 재건축 사업의 문턱을 낮추는 한편, 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 한다. 의무적으로 받아 왔던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행토록 한다.

다만, 어렵게 찾은 최근의 시장 안정 기조가 유지될 수 있도록, 시장 상황을 면밀히 모니터링해 적용범위·시행시기 등에 대한 최적 대안을 연말까지 제시할 계획이다.

신탁사업 활성화…민간 도심복합사업 신설

정비사업의 주체인 조합의 전문성 부족 등으로 인해 사업이 장기화하는 문제를 고려해 신탁사의 정비사업 참여도 활성화한다.

현재 신탁사가 사업시행자로 지정받기 위해서는 전체 토지의 3분의 1 이상 신탁이 필요한데 이를 국공유지를 제외한 토지의 3분의 1이상으로 완화하는 등 규제 완화를 검토한다.

또 신탁사 시행 사업장은 정비계획과 사업시행계획이 통합 처리될 수 있도록 해 조합설립 절차 생략, 계획 통합 등으로 사업 기간이 3년 이상 단축될 것으로 기대된다.

이와 함께 민간 도심복합사업 유형도 신설해 내년 상반기 중 공모에 착수할 계획이다. 이를 통해 신탁·리츠(REITs·부동산투자회사) 등 민간이 주체가 돼 도심·역세권 등에서 고밀 복합개발이 가능해진다.