[재초환 완화] '반쪽짜리' 개선책, 법 개정도 '관건'

면제액 상향, 부과구간 확대 등 재초환 손질

재건축조합 "추진 동력 삼기 힘들어, 여전히 과한 수준"

"일부는 탄력…제도 폐지까지 검토해야 공급확대 효과"

정부가 재건축초과이익환수제(재초환) 개선방안을 내놨다.ⓒ데일리안DB

정부가 재건축초과이익환수제(재초환) 개선방안을 내놨다. 기존보다 면제액 기준을 상향 조정하고 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간 폭도 대폭 확대했다.

국토교통부는 28일 '재건축부담금 합리화 방안'을 통해 재건축부담금 면제 기준을 3000만원에서 1억원으로 올리고 부과구간도 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대한다고 밝혔다.

부과 개시시점은 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 조정했다. 공공기여 감면 인센티브도 마련됐다. 증가하는 용적률 일부를 공공임대, 역세권 첫집 등(공공분양)으로 공급할 경우 주택 매각대금은 초과이익에서 제외한다. 또 1주택 장기보유자에 대해선 최대 50%까지 부담금을 감면하는 방안도 신설됐다.

국토부 시뮬레이션에 따르면 기존 1억8000만원 예정 부담금이 통지된 서울 강북권 A단지의 경우, 부과기준 현실화를 통해 부담금이 9000만원으로 절반가량 줄어들 전망이다. 여기에 공공기여에 따른 주택매각대금을 제하고 최대 50%의 장기보유 감면까지 받는다면 실제 납부할 부담금은 4000만원까지 줄어든단 계산이다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "재건축에 따른 초과이익을 적정하게 환수한다는 기본 원칙 하에 도심 내 공급이 원활해질 수 있도록 부담금을 합리적으로 조정하는 방안을 마련했다"며 "개선방안이 작동하면 서울지역 재건축도 탄력받을 것으로 기대된다"고 설명했다.

현장에선 '반쪽짜리'에 그쳤단 볼멘소리가 나온다.ⓒ국토부

앞서 전국재건축조합연대(전재연)는 ▲부과 개시시점 '사업시행인가일'로 조정 ▲최대 50%의 초과이익 부과율을 도시개발사업 초과이익 부과율 기준인 25%로 하향 ▲주택수에 관계없이 장기보유자에 대한 부담금 완화 ▲정상주택가격 상승분 계산시 실거래가 반영 등을 국토부 등에 요구한 바 있다.

이들 중 일부가 개선안에 반영되긴 했으나 현장에선 '반쪽짜리'에 그쳤단 볼멘소리가 나온다.

이미희 전재연 공동대표는 "같은 단지에서 10년 보유한 자는 면제 혜택을 받고 그렇지 않은 사람은 여전히 막대한 부담금을 내야 한다면 사업이 제대로 진행될 수 있겠냐"며 "최악은 피하고 보자는 수준의 내용만 담겼다. 가령 10억원 낼 걸 5억원으로 부담금이 줄었다면 그건 서민이 감당할 수 있는 수준인가"라고 꼬집었다.

또 다른 재건축조합 관계자는 "이미 재건축단지 소유자들은 보유세, 팔면 양도세 등 온갖 세 부담을 안고 있다"며 "입주시 잔금 대출을 또 받아야 하는데 금리도 올랐고 LTV, DTI 규제도 고스란히 적용받는다"고 했다.

그러면서 "분양가상한제로 실질적인 분양 수익을 남길 수 없는 상황에 억대 부담금을 내기 위해 또 다른 자금 조달책을 찾아야 하는 실정"이라며 "내 집 하나 있고 낡은 걸 재건축했을 뿐인데 과도하게 부담금을 부과하는 것 자체가 징벌적 과세다. 조세 형평성에도 맞지 않는다"고 토로했다.

전문가들은 이번 개선방안이 재건축을 추진하는 주요 단지들의 기대감을 높일 수는 있지만, 가시적인 공급효과를 끌어내긴 힘들다고 입을 모은다. 여야 합의를 통한 법 개정 절차가 남았단 점도 여전히 걸림돌이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "위헌 소지가 있는 만큼 폐지 수순으로 가는 게 맞다. 현재 국민 정서와 재건축 조합원들의 의견을 반영해 중간 정도 선에서 개선방안을 마련한 듯하다"며 "일부 부담금이 줄더라도 재건축이 급격히 활성화하거나 민간 공급이 폭발적으로 증가하는 현상은 없을 것"이라고 진단했다.

이어 "시장 기대에 못 미치는 수준의 개선방안이라 하더라도 재초환 자체가 민주당 정체성과 밀접한 관련이 있어 야당과 협의가 쉽지 않을 것"이라고 덧붙였다.

임병철 부동산R114 리서치팀 팀장은 "매매가격이 상대적으로 낮은 서울 강북권, 경기 외곽지역은 부담금이 면제되고 강남권 부담금도 줄어드는 효과를 거둘 수는 있을 것"이라며 "매수심리가 위축된 상황이지만 일부 재건축 추진 단지를 중심으로 매물이 회수되고 가격이 오르거나 지방의 경우 조합원 지위 양도 등 거래가 일어날 가능성도 있다"고 내다봤다.

다만 "법률 개정 등 넘어야 할 산이 높아 장기간 계류될 가능성이 크고, 분양가상한제에 따른 조합원들 불만이 여전하고 급격한 금리 인상 기조와 함께 경기 침체 우려가 깊어지고 있다"며 "재건축 추진이 얼마나 속도를 낼 수 있을지 미지수고 시장 전반의 가격 상승 압력으로 작용하기 어렵다"고 말했다.