[빌라왕 대책] 전세금 반환보증, 전세가율 100%에서 90%로

무자본 갭투기 근절 위한 반환보증 개선

서민임차인 보증료 할인, 50%→60%로 확대

감정평가사의 시세 부풀리기 통한 보증제도 악용 방지

등록임대사업자의 의무 임대보증 관리 강화

기존에는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증이 매매가의 100%까지 보증가입을 허용했으나, 90%로 하향 시행할 예정이다.ⓒ국토교통부

오는 5월부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 가입 한도가 매매가의 100%에서 90%로 낮춰진다. 집값 급등기 전세가율이 높은 고위험 계약이 증가했고, 고가에 거래된 전세 계약분 만기가 도래하며 피해가 확산된 데 따른 조치다.

2일 국토교통부가 관계부처 합동으로 발표한 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'에 따르면 앞으로 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 매매가의 90%까지 낮춰 보증가입을 허용할 예정이다.

국토부는 앞서 보증대상 전세가율이 100%까지 가능해지면서 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 측면이 있었다고 봤다.

이에 무자본 갭투자 근절 및 악성 임대인의 퇴출 등을 위해 5월부터 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향 시행한다.

이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 유예기간을 부여(통상 계약체결~잔금납부 2~3개월 소요)하고, 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 내년 1월부터 적용･시행할 계획이다.

다만, 건전한 전세계약에 대해서는 충분한 보증이 공급되도록 서민임차인 보증료 할인을 확대하고 자본금 출자･보증배수 상향 등 보증기반 확충도 검토할 예정이다. 서민임차인 대상은 연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하로, 할인폭은 50%에서 60%로 확대한다.

또 이달부터 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정해 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단할 계획이다. 이는 그간 일부 감정평가사들이 임대인과 모의해 시세를 부풀리고 전세사기에 가담한다는 지적에 따른 것이다.

임대사업자 역시 보증 제도를 무자본 갭투자의 수단으로 악용하고 있다는 지적에 따라 앞으로는 임대사업자 관리･감독을 강화할 예정이다.

실제로 등록임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용해 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고, 보증에는 미가입하는 사례가 다수 확인됐다.

먼저, 임차인 거주 주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용(2월 민임법 개정안 발의)하고, 공실은 등록후 가입을 허용하되, 미가입 시 임차인에게 통보하여 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다.

또 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한(2월 민임법 개정안 발의)할 계획이다.

아울러, 보증 제도의 무자본 갭투자 수단 악용을 차단하기 위해, 전세가율 요건 조정 등 세부적인 개선방안을 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 오는 7월까지 마련할 예정이다.