[1기신도시특별법] 재건축 탄력받을까…시장 ‘기대반·우려반’

용적률 최대 500%로…“사업성 개선 기대감 커질 듯”

“시장 침체·법안 통과 여부·초과이익 환수 등 장애요인 남아”

지난해 윤석열 대통령이 당선 직후 1기 신도시 노후 아파트 현장 점검에 나선 모습이다.ⓒ인수위사진기자단

정부가 1기 신도시 등 노후화된 계획도시를 특별정비구역으로 지정하고, 안전진단을 면제하거나 완화하는 법안을 내놨다. 재건축 사업의 걸림돌로 꼽히는 용적률도 최대 500%까지 대폭 높이며, 규제 완화의 길을 열어뒀다.

하지만 1기 신도시는 물론 서울과 노후 택지지구의 정비사업이 빨라질 것이란 기대감과 함께 실질적으로 사업 속도를 높일지에 대한 의문도 남았다.

지난 7일 국토교통부가 발표한 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 따르면 적용 대상은 택지조성사업 완료 이후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상 택지로, 1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌)와 함께 수도권 택지지구와 지방거점 신도시 등이다.

적용 대상 범위를 통상 기준(330만㎡)보다 넓히면서 서울 중계, 인천 연수, 대전 둔산, 광주 상무, 부산 해운대 등이 혜택을 볼 수 있게 된다.

특별정비구역은 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되고, 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등이 완화 적용된다.

특별법에서 정하는 각종 지원 및 특례사항이 부여됨과 동시에 정부에서도 관계 지원체계를 마련해 구역지정, 계획 수립, 인·허가 절차 등을 통해 사업을 적극적으로 지원할 계획이다.

이에 전문가들은 지난 1990년대 준공이후 노후도가 깊어지며 주거 질이 하향되고 감가상각에 대한 부담이 커지는데다 수도권 2~3기 신도시 개발 분양으로 주택 수요 유출 불만이 컸던 노후 택지들의 개발 기대감이 고조될 것이라고 봤다.

실제로 직방 조사 결과, 서울 양천·노원구의 아파트(연립 포함) 노후 비중(’23년 기준 준공 20년 초과 비중)은 각각 63.33%, 89.23%를 기록하고 있다. 같은 기간 경기도 성남시 분당구는 71.22%, 고양시 일산동구는 45.24%로 나타났다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이들 물망지 대부분 철도 등 광역교통망이 잘 갖춰져 기반 시설이 양호한데다 특별정비구역으로 지정되면 용적률 완화로 종상향과 용도지역 변경이 가능해 철도 역세권 주변은 고밀·복합개발로 토지효용이 높아질 수 있다”며 “5층 이하의 저밀도 단지가 많지 않고 대부분 10층 이상 중층단지들이라 용적률 상향에 따른 정비 사업성 개선에 대한 기대감이 커질 것”이라고 예상했다.

그는 “다만, 고금리와 경기둔화, 주택 구입심리 위축 등으로 인해 주택시장 침체가 지속되고 있고, 특별법 제정을 위한 국회 협의와 법안 통과 여부는 관련 사업에 변수 및 이슈가 될 수 있다”고 말했다.

또 “수도권 물망지 중 일부는 지역 내 인구 40~50만명의 대규모 주거지라 단지별 정비사업 개발 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 임대차 시장 불안문제 해결이 필요할 것”이라며 “특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 초과이익 환수의 적정수준에 대한 논쟁도 있을 것”이라고 우려했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 특별법의 내용은 아직 선례가 없던 도시 단위의 대규모 재건축을 원활히 추진하기 위한 제도정비라고 볼 수 있다”며 “그동안 재건축 규제 수단으로 삼아왔던 안전진단 규제를 면제 또는 완화한다는 것은 재건축을 장려하고 원활한 사업 추진을 돕는다는 측면에서 의미가 크다”고 설명했다.

그러면서도 “재건축 초과이익 환수 논의 등이 신도시 재정비사업의 장애요인이 여전하다는 점을 고려할 필요가 있다"면서 "특별법의 정책 효과를 저해할 가능성이 있다”고 덧붙였다.