갭투자 막았더니 전세난 ‘아우성’…수요 억제 부작용, 임대차 시장으로 확산

6·27부터 10·15 대책…실거주 외 투기수요 차단

전방위적인 토허제 지정으로 신규 전세 매물 ‘실종’

“누적된 규제로 매물 감소…주거비용 부담은 가중”

ⓒ데일리안 DB

연이은 부동산 수요 억제 정책으로 인한 여파가 매매 시장을 넘어 임대차 시장까지 빠르게 확산되고 있다. 갭투자(전세 낀 매매)를 금지하며 실수요 위주의 시장을 조성하겠다는 취지의 정책은 외려 전세 매물 잠김 현상을 가속화시키며 주거 사다리를 흔들고 있다는 지적이 나온다.

27일 정부와 부동산업계에 따르면 6·27 대출 규제에 이어 10·15 부동산 대책으로 규제 효과가 누적되면서 매매 뿐만 아니라 전세 매물까지 잠기고 있는 것으로 파악된다.

앞서 정부는 6·27 대책을 발표하며 규제 지역을 비롯한 수도권에서 다주택자에 대한 주택담보대출을 금지한 바 있다. 이와 함께 무주택자와 처분 조건부 1주택자가 주담대를 이용할 때에도 최대 한도를 6억원으로 제한하고 6개월 이내 전입신고를 의무화하는 내용을 담았다.

이는 주택 구입 시 실거주 목적 외에는 금융권 대출을 이용하지 못하도록 하기 위한 조치다.

이와함께 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지하는 내용을 포함해 매수자가 주택을 구입할 때 세입자 전세대출을 활용해 갭투자하는 방법을 차단하기도 했다.

최근엔 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)뿐만 아니라 토지거래허가구역(토허제)으로 지정하면서 지난 20일부터 실거주 외 매매는 전면 제한된 상태다.

서울 등 수도권 부동산 매매 거래에서 실수요자 외 투기 수요는 전면 배제하겠다는 의도로 보이지만 문제는 수도권에서 갭투자가 금지되면서 매매뿐 아니라 전세 매물이 감소하는 부작용이 나타나고 있다는 것이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “6·27 대책부터 10·15 대책까지 누적된 규제 영향으로 지속적으로 전세 매물이 감소해왔다”며 “그나마 6·27 대책을 피해갈 수 있었던 전세 매물들도 10·15 대책에서 토허제로 지정 효력이 발생함에 따라 잠재적인 전세 매물이 완전히 차단됐다”고 분석했다.

이어 “예컨대 매도자가 집을 팔면서 전세로 들어가는 주인전세(주전세)로 거래가 이뤄지는 경우가 있었는데 토허제 지정 후에는 이런 매물들까지도 전부 사라지게 되면서 보다 극적으로 매물 감소 현상이 나타났다고 볼 수 있다”고 부연했다.

실제로 수도권 전세 매물은 감소 중이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이 날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만4486가구로 연초 3만1814가구 대비 23.0%(7328가구) 줄었다. 같은 기간 경기 아파트 전세 매물도 3만1110가구에서 2만182가구로 35.1%(1만928가구) 감소했다.

이에따라 부동산 시장에선 아파트 전세 매물 감소 현상이 가속화됨에 따라 전세 시장의 진입 문턱이 높아지고 월세화 현상으로 주거비용 부담이 확대될 것이란 우려가 나온다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 “전세도 대출이 줄어들면서 현금 여력이 있는 세입자들이나 아파트 전세로 거주할 수 있게 됐다”며 “결국 전세 매물이 계속 줄어들면서 전세 시장이 월세 시장보다 더 축소될 것이고 전세는 고급 임대차 시장으로 재편될 것”이라고 내다봤다.

윤 위원도 “지금 임대차 시장에서 세입자들의 선택지가 월세로 좁아지는 모습”이라며 “이 때문에 월세를 내놓는 집주인들도 저렴하게 내놓을 이유가 없어 월세 가격이 빠르게 오르는 거 같다”고 진단했다.