국토균형발전 ‘무색’…부동산, 양극화 넘어 초양극화로 [2025 결산②]

정부 고강도 규제로 ‘똘똘한 한 채’ 부각

서울 집값, 文정부 집값 상승기 추월

지방은 ‘마이너스’…미분양 해소도 제자리

ⓒ데일리안DB

올해 부동산시장은 ‘똘똘한 한 채’로 수요 쏠림이 심화하면서 서울 등 수도권과 지방 간 양극화가 더 심화했다. 내년에도 공급 부족 문제가 해소되지 않으면서 집값 강세가 이어질 거란 전망이 우세한 가운데 서울 집중 현상 강화에 따라 지방과의 격차는 더 벌어질 거란 우려가 나온다.

23일 한국부동산원에 따르면 올 들어 지난 15일까지 서울의 아파트 매매가격은 8.25%의 누적 상승률을 기록하며 전국 아파트값 상승세를 견인했다.

지난해 연간 상승률(4.67%)을 크게 웃도는 수준으로 집값 상승세가 가팔랐던 지난 2021년 문재인 정부 당시 연간 상승률(8.02%)도 이미 넘어섰다. 업계에선 지난 2006년 이후 19년 만에 가장 높은 수치를 기록할 것으로 보고 있다.

서울 집값이 뚜렷한 상승세를 보이면서 같은기간 수도권 아파트값도 3.03% 오른 것으로 나타났다. 전국 아파트 매매 가격이 0.86% 오른 것을 감안하면 수도권, 특히 서울의 집값 상승세가 전체 부동산 시장의 상승세를 견인한 셈이다.

반면 지방은 오히려 하락하며 지역별 편차가 커졌다. 올 한 해 지방의 아파트값은 1.19% 떨어졌다. 미분양 해소가 더딘 대구가 3.78% 하락하며 가장 큰 마이너스를 나타냈고 대전(-2.17%)·제주(-2.13%)·광주(-1.96%)·전남(-1.85%)·경북(-1.62%) 등이 뒤를 이었다.

10·15 부동산 대책 시행 이후 11월 첫째 주 들어 100주 만에 상승 전환한 뒤 6주 연속 오름세를 유지하고는 있지만 지방 부동산 전반에 온기가 확산했다고 보긴 힘들다는 게 대체적인 시각이다. 지방 경기 부양책이 명확하지 않아 수요 위축이 두드러지는 데다 미분양 해소 역시 이렇다 할 실효성을 거두지 못하고 있어서다.

전국 미분양 7만가구 육박…‘악성 미분양’ 85% 지방 쏠림
미분양 해소 등 지방 경기 부양책 실효성 ‘미미’
‘5극3특’ 본격화 및 전향적인 규제완화책 수반돼야

지난 10월 말 기준 전국 미분양 물량은 6만9069가구로 이 중 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양은 2만8080가구에 이른다. 전체 준공 후 미분양의 85%가량이 지방에 쏠려있다.

정부가 올해 3000가구, 내년 5000가구 등 한국토지주택공사(LH)를 통해 지방 준공 후 미분양 매입을 추진하겠다고 밝혔으나 연말이 코앞으로 다가온 현재까지 매입 확정 물량은 92가구에 불과하다.

구조조정(CR)리츠 역시 활성화되지 않고 있다. 지난해 4월 제도가 마련된 이후 올해 들어서야 JB자산운용이 첫 CR리츠로 등록했으며 9월 기준 CR리츠를 통해 매입한 단지는 4곳에 그친다.

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오는 2028년까지 1만가구 매입을 목표로 추진 중인 주택도시보증공사(HUG)를 통한 미분양 안심환매사업도 건설사들의 참여가 저조해 매입 가격을 조정하기로 한 상태다. 당초 매입가격의 상한이 분양가격의 50%였으나 일정 조건을 충족하면 60%까지 확대하기로 한 것이다.

전문가들은 내년부터 2차 공공기관 이전이 본격화하는 등 정부의 ‘5극3특’ 정책이 속도를 내면 지방 미분양 해소 및 부동산 경기 침체 회복에도 보탬이 될 것으로 내다본다. 다만 서울 등 수도권 중심의 부동산 정책이 아닌 지역 부동산 시장 상황에 맞는 맞춤형 정책이 수반돼야 한단 견해다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “5극3특 전략을 기반으로 한 국가균형발전은 부의 양극화, 인구 쏠림 등 이슈 등을 고려할 때 서울 중심의 1극 체제에서 벗어나야 한단 점에서 장기적으로 계속해서 시도해야 할 부분”이라며 “가령 충남과 대전의 병합이 잘 이뤄져서 행정적인 부분의 효율성이나 고령화, 저출산 문제 등이 해소되는 등 지역의 순기능이 가시화한다면 전체적인 균형 발전에도 도움이 될 것”이라고 설명했다.

이어 “다만 지방 미분양 등 부동산 경기 침체를 해소하기 위해서는 좀 더 전향적인 정책을 펼쳐야 할 것”이라며 “지방은 스트레스 DSR 2단계 규제를 유지하기로 한 것처럼 기존의 방식에서 벗어나 주택 수 규제를 폐지하거나 준공 후 미분양에 대해선 양도세 5년 감면 등 파격적인 정책들이 뒷받침돼야 할 필요는 있지 않을까 생각한다”고 덧붙였다.

또 다른 부동산 전문가는 “서울은 핵심지를 중심으로 공급 부족 등으로 희소성이 더 부각되겠지만 외곽으로 갈수록, 지방으로 갈수록 비선호 지역과 공급 적체 등으로 수요자들의 외면에 따른 초양극화가 굳어질 우려가 커 한동안은 서울-지방 간 격차는 더 벌어질 것”이라고 진단했다.

그러면서 “지역 경제가 살아나지 않은 상황에서 매수심리 진작을 통해 미분양을 해소하고 유동성 위기에 직면한 건설사들의 숨통을 터줘야 하는데 작금의 정책만으론 턱없이 부족하다”며 “내년에도 건설경기 전망이 밝지 않고 특히 지방은 집값 상승 여력이 부족해 수도권 대비 충격 여파가 더 장기화될 수 있다”고 지적했다.