부동산규제, 도시지원시설용지를 활용한 공급도 함께

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정부의 각종 부동산 규제 정책과 대통령의 강도 높은 의지 표현 등으로 서울 강남 3구와 용산구 아파트값이 하락으로 전환했다는 신호가 감지되고 있다. 이는 아파트 가격이 본격적으로 하락하는 신호탄이라는 분석도 있지만 일부 전문가와 시장에서는 장기적으로 우상향할 요인들이 산재하고 있어 향후에도 부동산 시장이 안정될 것이라고 장담하기에는 무리가 있다고 본다.

왜냐하면 공급부족으로 인한 수요 초과 현상이 나타나면 가격 급등이라는 부작용이 나타날 수 있기 때문이다. 물론 정부에서 지난 1월 29일 수도권에 6만호를 짓겠다는 주택공급 대책을 발표하였다. 그러나 공급 대책을 꼼꼼히 살펴보면 실질적으로 실수요자들이 언제 입주할 수 있을지 불확실하다.

결국 빠른 시일 내 실질적인 공급이 이루어져야만 부동산 규제 정책의 효과도 배가될 수 있다. 결국 신속한 공급을 위하여 가능한 수단들을 모색할 필요가 있다.

이러한 현실에서 가장 실효성이 있는 방안은 도시지원시설용지를 활용하는 것이다. 도시지원시설용지는 사업의 종류에 따라 각 명칭과 허용 용도는 약간의 차이가 있지만 도시의 고용 창출과 도시경제의 활성화라는 목적을 위하여 공급된 용지다.

즉, 지역의 자족 기능 확보를 위한 시설을 유치하기 위해 공급되었다. 택지 개발사업은 자족기능용지, 신도시 사업은 자족시설용지, 보금자리주택사업은 도시지원시설용지 등으로 표현된다.

이 용지는 대규모 택지 개발사업으로 조성된 지역들이 자족 기능을 갖지 못하고 베드타운화되고 있다는 문제의식에서 출발하였다. 주택을 제외한 다양한 용도로 개발할 수 있는 용지이지만, 이제는 부동산 시장 환경의 변화로 이러한 공간계획에 대한 재검토가 필요하다.

개발 규모에 따라 100만㎡ 이상 330만㎡ 미만인 지구에 대해서는 10% 내외를, 330만㎡ 이상 지구에 대해서는 15% 수준을 확보하도록 규정하고 있는데, 일부 사업 단지의 경우에 100만㎡ 이하임에도 해당 지방자치단체에서 자족 기능 향상이라는 명분을 바탕으로 수요를 고려하지 않고 도시지원시설용지를 공급한 경우도 있다. 이러한 용지들은 우선적으로 용도를 변경하여 주거용이나 업무용 시설을 공급할 수 있도록 허용하면 해당 지역의 집값 안정에도 도움이 될 것이다.

물론 2025년 9·7 주택공급 확대 방안에서 LH 소유 비(非)주택 용지를 주택용지로 전환하여 활용한다는 방침을 발표하였다. 그런데 LH 내지 지방공사 등이 소유하고 있는 미매각 용지 중에서 10년 이상 장기 미사용 토지를 주 대상으로 하고 있어 공급을 획기적으로 늘리기에는 한계가 있다.

따라서 민간에 이미 공급된 도시지원시설용지도 일부 용도를 변경할 수 있도록 허용하면 공급의 효과는 배가될 것이다. 현재 도시지원시설용지를 활용하여 공급된 대표적 시설이 지식산업센터이다.

그런데 이 시설들은 미분양과 공실의 장기화로 해당 지역에 흉물로 남아 있는 경우가 많다. 그리고 도시지원시설용지로 매각된 토지는 금융기관의 PF 불가, 시공사의 시공 기피 등으로 사업 추진이 불가능한 상황이다.

이를 그대로 방치하게 되면 지역의 흉물로 남아 도시 기능을 저해하고, 도시의 미관을 해치고, 지역의 주거환경에도 악영향을 미칠 것이다. 물론 개발이익이 사유화되는 문제점은 있지만 이는 개발이익 환수나 공공기여를 조건으로 용도 변경을 허용하면 충분히 해결할 수 있는 문제이다.

한편, 도시지원시설용지의 용도를 변경할 때는 지역 분석이나 용지의 개별 분석을 통하여 산업시설, 병원, 문화공간 등 공익적 성격을 지닌 시설은 공공지원을 통하여 개발을 유도할 필요가 있다. 이렇게 하여야만 LH 등이 가지고 있는 용지를 신속하게 분양할 수 있고, 민간이 분양받은 용지도 개발을 유도할 수 있다.

그리고 100만㎡ 이하임에도 불구하고 명분상 공급된 도시지원시설용지는 하루빨리 용도를 변경하는 등 적극적 행정을 통하여 개발을 유도하여야만 지역의 발전 및 주민의 주거환경 개선에도 도움이 될 것이다.

지금의 도시지원시설용지 공급제도는 도시의 규모, 용지의 크기, 민간사업자의 역량 등을 고려하지 않고 공급하여 미분양, 미개발 등의 문제가 발생하고 있다. 이를 해결하기 위한 방안을 모색하는 것이 우리 모두의 소명이다.