[단독] HUG, 임대보증 감정평가 제도 개편 가닥…건설업계 “보증 가입 기준 완화 기대”

HUG인정 감정평가, 과소 산정 논란…청년안심주택 보증금 사고까지 확산

감정평가협회 추천제 도입 시 감평기관 확대 “투명성 제고”

임차인 가입하는 전세반환보증, 제도 개선 대상에서 제외

ⓒ뉴시스

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 HUG인정 감정평가 제도 개선과 관련, 임대보증금보증부터 한국감정평가사협회 추천 제도를 적용하는 것으로 가닥을 잡았다.

개인 및 법인 임대사업자들은 제도 개선 사항이 시행될 경우 보증 가입 문턱이 보다 낮아질 것으로 기대하고 있다.

30일 건설업계에 따르면 임대사업자가 의무 가입해야 하는 임대보증금보증에 감평협회 추천 제도가 먼저 도입될 전망이다.

HUG가 입찰을 통해 선정한 5개 감정평가기관이 무작위로 감정평가를 진행하는 일명 ‘HUG인정 감정평가’ 방식에서 협회가 추천하는 기관이 평가를 진행하는 것으로 제도가 개선된다는 것이다.

현행 제도에 따르면 전세반환보증·임대보증금보증 가입 기준은 주택가격에 담보인정비율(LTV) 90%를 곱한 값으로 정해지며 주택가격은 공시가격이나 감정평가를 활용해 산정할 수 있다.

이 중 임대사업자들이 주로 활용하는 것은 감정평가다. 공시가격은 지난 2022년부터 현실화율(69%)이 동결되는 등의 이유로 낮은 수준에 머물러 있고 적용 비율도 150%에서 140%로 하향 조정됐기 때문이다.

하지만 감정평가 방식을 활용했는데도 임대사업자들 사이에선 주택 감정평가 가격이 시세 대비 과소산정됐다는 불만이 지속적으로 제기돼 왔다.

특히 HUG는 과거 임대인과 감정평가 법인이 평가 금액을 부풀리는 ‘업(UP) 감정’이 전세사기 확산 과정에서 드러났던 만큼 감정평가 법인을 비공개로 5곳으로 한정하는 등 엄격한 기준으로 운영했는데 이를 두고 임대사업자들은 평가의 투명성이 저해되는 측면이 있다고 지적해 왔다.

여기에 최근 청년안심주택과 지방 사업장 등을 중심으로 건설임대사업자들의 임대주택에서도 보증금 미반환 사고가 잇따라 발생하자 결국 정부와 HUG가 임대보증에 대한 감정평가 제도 개선 검토에 착수한 것으로 파악된다.

감정평가사협회의 추천 시스템을 활용하면 감정평가 업무를 맡는 기관의 수가 기존 5곳에서 대형 13곳, 중견 80여 곳 등으로 확대되고 제 3자가 평가 업무를 수행하는 만큼 절차적 투명성도 개선될 수 있을 것으로 기대된다.

반면 임차인이 가입하는 전세보증금보증은 이번 제도개선 대상에서 제외돼 HUG인정 감정평가 방식을 유지할 것으로 보인다.

건설업계 한 관계자는 “청년안심주택뿐 아니라 지방 건설임대 등 문제를 겪는 건설임대 사업장들이 많고 특히 지방에는 집값이 많이 떨어진 상태라 보증 가입 기준을 맞추기가 이미 쉽지 않다”며 “예상치 못한 상황에 임대사업자는 물론, 임차인들이 피해를 보지 않도록 방안이 될 필요가 있다”고 주장했다.

이어 “감정평가사협회 추천으로 제도가 바뀌게 되면 아무래도 지금보단 감정평가 절차의 투명성이나 과소 산정 문제가 해결되지 않겠나”고 덧붙였다.

또 다른 업계 관계자는 “개인 임대인보다는 건설임대사업자들이 보다 장기간 안정적으로 임대사업을 영위하지 않겠냐는 관점에서 임대보증에 대한 제도 개선이 우선적으로 추진되는 것 같다”며 “HUG도 엄격한 기준을 고집했다가 건설임대사업장에서 대규모 사고가 터지면 문제 아니겠나”고 지적했다.

다만 이같은 제도 개선 사항이 확정되기 위해선 민간임대주택법 시행령 개정 등의 논의가 먼저 이뤄져야 한다.

감정평가사협회 관계자는 “현행에 따르면 임대사업자가 보증 가입을 위해 협회에 감정평가 기관 추천을 의뢰하려면 보증기관인 HUG를 거쳐야 한다”며 “임대사업자의 직접 의뢰 방식을 택하려면 시행령 개정이 필요하다”고 설명했다.

이에 HUG 관계자는 “아직 감정평가 제도 개선과 관련해 정해진 바 없다”고 짧게 답했다.