부동산 과열, 서울·경기·부산·세종에 전매제한 기간 등 맞춤제한 실시

[부동산 대책]정부, 맞춤형 청약제·투자수요 관리 통해 투기 없애고 실수요자 기회 늘려

정부, 맞춤형 청약제·투자수요 관리 통해 투기 없애고 실수요자 기회 늘려

정부가 강남 재건축발 부동산 경기 과열현상으로 비롯된 국지적 과열양상에 대한 주택시장의 안전적 관리방안을 3일 발표했다.

정부 관계자는 “국내외 저금리 기조가 지속되고 늘어난 유동성이 주택시장으로 유입되면서 일부 지역에서 국지적인 불안 양상이 나타나고 있는 것이 사실”이라면서 “일부 재건축 예정 단지를 중심으로 집값이 단기간에 많이 오르고, 서울·경기·부산·세종 등지의 일부 청약시장에서는 이상 과열 현상이 발생했다”고 진단했다.

정부가 사실상의 주택시장 과열양상을 인정한 것으로, 단기 전매차익을 기대하는 투자수요가 과도하게 유입되면서 실수요자의 입지는 상대적으로 위축되는 등의 문제가 발생한 것.

국지적이지만 이 같은 과열 현상이 더 심화되거나 다른 지역으로 확산될 경우 장래 주택경기의 조정 과정에서 가계와 경제 전반에 부담이 커질 우려가 있음을 감안해 대책을 마련했다는 것이다.

특히 서울, 경기 내 공공택지, 부산과 세종시 등에 청약수요가 집중된 지역에 ‘맞춤형 청약제도 조정’ 및 ‘과도한 투자수요 관리’를 선별적으로 적용하겠다는 방침이다.

하지만 정부는 투기과열지구 지정하는 대신 조정지역의 맞춤형 청약제도를 선택했다. 실수요자 보호에 실효적인 규제인 전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한만으로도 투기과열지구 지정의 주요 효과가 모두 포함돼 있다는 설명이다.

투기과열지구로 지정되면 금융규제 강화, 조합관련 규제 강화, 많은 청약규제 강화 등 다수 규제가 자동 시행돼 실수요자의 보호 측면을 감안한 실효적인 규제만을 시행하겠다는 의지로 풀이된다.

다만, 정부는 이번 대책이 시장에 미치는 영향을 모니터링하면서 정례적으로 과열 현상의 심화나 확산 여부를 면밀히 분석해 투기과열지구 지정 여부를 검토할 계획이라고 전했다.

우선 맞춤형 청약제도를 통해 청약시장의 과열을 완화하고, 실수요자의 당첨기회를 늘리기로 했다.

조정 대상지역으로는 서울시 25개구와 경기도 과천시·성남시, 하남시, 고양시, 남양주시, 화성시(동탄2에 한함) 공공택지, 부산시 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구 민간택지, 세종시(행정중심복합도시 건설 예정지역) 공공택지 등이다.

선정기준은 △주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 △청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 △주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳으로, 시도별 주택보급률이 전국 평균 이하이거나 시·도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳을 대상으로 했다.

전매제한기간…강남4구 비롯 과천·세종, 6개월·1년→소유권이전등기 때까지로 확대

이 같은 조정 대상지역에는 전매제한기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등이 시행된다.

분양권 전매제한기간 조정 내용 ⓒ국토교통부

전매제한 기간은 과열정도에 따라 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정된다. 부산지역은 조정지역에 공공택지가 없어 제외됐다.

수도권 민간택지 중 서울 전지역, 경기 과천·성남은 현재 6개월 전매제한에서 과열이 심한 강남 4개구와 과천은 소유권이전등기시까지로, 강남 4개구를 제외한 서울 전 지역과 성남은 1년 6개월(+1년)로 조정된다.

특히 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등 강남 4구는 타 지역에 비해 과열 수준이 높고 과열이 지속될 가능성이 있으며, 시장 파급효과가 높아 투자수요의 감소를 유도할 필요가 있다고 판단해 전매제한기간을 강화했다.

공공택지 중 서울, 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성(동탄2에 한함), 세종지역을 대상으로, 수도권 중 지구면적 50% 이상이 그린벨트 해제(85㎡이하 주택) 중 △분양가격이 인근 시세 100% 이상인 공공분양주택에는 3년, 민간분양일 때는 1년→소유권이전등기시까지로 △85%∼100% 경우 공공분약주택에는 4년, 민간분양일 때는 1년→소유권이전등기시까지 △70%∼85% 경우 공공분약주택에는 5년, 민간분양일 때는 2년→소유권이전등기시까지 △70% 미만의 경우 공공분약주택에는 6년, 민간분양일 때는 3년까지 전매제한 기간으로 설정된다.

그 외 세종시의 공공택지 내 주택(공공·민간주택 모두)은 1년→소유권이전등기시로 전매제한 기간이 조정된다.

1순위 제한으로는 △세대주가 아닌 자 △5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자 △2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자 등을 1순위에서 제외한다.

재당첨 제한으로는 조정 대상지역의 주택에 당첨된 세대에 속한 자를 재당첨 제한 대상자에 추가하고, 조정대상 당첨자는 1∼5년간 동일 대상당첨을 금지했다.

현행 재당첨 제한 대상자는 △분양가상한제 적용주택 당첨자 △5·10년 공공임대주택 당첨자 △이전기관 종사자 특별공급주택 당첨자 등이다. 이에 민영주택 중 이번 조정 대상지역의 주택 당첨자를 추가 대상으로 포함했다.

이 같이 강화된 전매제한기간은 전매제한기간을 규정하고 있는 주택법 시행령 입법예고일인 3일 입주자모집공고분 부터 즉시 적용된다.

1순위·재당첨 제한은 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안 시행일 이후의 입주자모집승인신청분부터 적용되게 된다.

국토교통부는 1순위·재당첨 제한의 빠른 시행을 위해 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정을 11월 중순에 완료할 계획이다.

조정대상지역…중도금 대출보증요건 강화, 2순위 신청에도 청약통장 적용, 청약가점제는 유보

또한 정부는 조정 대상지역에 과도한 단기 투자수요가 유입되는 것을 차단하기 위해 중도금 대출보증요건 강화, 2순위에도 청약통장 필요 등의 관리방안을 적용한다.

과도한 단기 투자수요 관리를 위해 조정 대상지역의 중도금대출보증 발급요건을 현행 ‘전체 분양가격의 5% 이상 계약금 납부’에서 ‘전체 분양가격의 10% 이상 계약금 납부’로 강화한다.

이를 통해 적은 자기자본을 활용해 분양계약 후, 시세차익을 목적으로 분양권을 전매하려는 단기 투자수요의 감소를 유도하겠다는 것이다.

현재는 2순위 청약신청을 할 때 청약통장이 없어도 청약신청금만 납입하면 청약신청이 가능하나, 조정 대상지역에는 2순위 청약신청을 할 때에도 청약통장이 있어야 한다. 단 청약통장의 가입기간이나 예치금액 기준은 없다.

2순위 청약신청을 할 때에도 신중하게 신청하도록 유도해 과도한 투자목적의 2순위 청약신청을 방지, 2순위 청약시장도 실수요자 중심으로 만들겠다는 복안이다.

이에 따라 1순위 청약일정은 현재 당해지역, 기타지역 구분 없이 하루에 1순위 청약을 접수받고 있으나, 조정 대상지역에서는 1일차 당해지역, 2일차 기타지역으로 1순위 접수를 분리해 운영할 계획이다.

지역에서 1순위 마감될 경우, 당첨가능성이 없는 기타지역은 접수를 생략해 청약경쟁률이 과도하게 부풀려지는 것을 방지, 착시효과로 인한 투자수요를 차단할 수 있을 것으로 보고 있다.

당초 2017년부터 85㎡ 이하 민영주택에 대해 청약가점제를 지자체 자율적으로 시행을 위해 위임한다는 계획은 유보됐다. 조정 대상지역은 자율시행을 유보해 가점제 적용비율을 40%로 유지한다.

투자목적의 과도한 청약경쟁을 해소해 부양가족 수가 많은 세대나 무주택자 등 실수요자의 당첨기회를 늘리기 위한 조처다.

이외에도 정부는 이날 주택 실수요자를 위한 금융지원 강화책과 정비사업 제도개선, 청약시장 불법행위 근절 등을 추진해 주택시장의 투명성을 강화한다는 방침이다.