[10.24 가계부채 대책] 중도금 대출 규제 강화로 건설업계 “수익성 악화 우려”

보증 비율 10%포인트 줄어 자체보증 부담 늘어날 것

건설사 이자 부담 수요자들에게 전가될 수도

단기적으로 분양 일정 차질 등은 일어나지 않을 것으로 전망

이번 가계부채 대책으로 중도금 대출 규제가 확대되면서 아파트 분양시장 등 부동산 시장엔 타격이 불가피 할 전망이다. 사진은 자료사진. ⓒ연합뉴스

이번 가계부채 대책으로 중도금 대출 규제가 확대되면서 아파트 분양시장 등 부동산 시장엔 타격이 불가피 할 전망이다. 또 건설사들도 HUG와 주택금융공사의 분양보증 축소로 보증부담이 커질 것으로 보인다.

정부는 24일 중도금대출 보증한도를 내년부터 6억원에서 5억원으로 낮춘다는 내용을 담은 '가계부채 종합대책'을 발표했다.

이로써 수도권과 광역시, 세종시에서 중도금 대출 보증한도가 축소된다. 기타 지방은 현행 3억원으로 유지된다. 과거 HUG 중도금 대출 보증은 한도와 금액에 제한이 없었지만, 지난해 7월부터 서울·수도권 6억원, 지방 3억원으로 한정했다.

이와 함께 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출에 대한 보증 비율을 지난해 10월 100%에서 90%로 줄인데 이어 이번에는 90%에서 80%로 낮추기로 했다.

이 때문에 앞으로 은행 입장에서는 리스크 비용이 20%로 증가하게 돼 집단대출 심사를 그만큼 까다롭게 할 수밖에 없다.

금융사들은 건설사와 협약을 맺고 중도금과 잔금을 합친 금액을 ‘집단대출’이라는 이름으로 대출해준다. 대출 계약은 분양 계약자들이 은행들과 개별적으로 맺지만, 대출자금은 건설사로 바로 지급돼 건설비 등의 용도로 쓰인다.

이 과정에서 현재는 공공기관인 HUG와 주택금융공사가 중도금 대출액의 90%까지 보증을 해준다. 건설공사가 끝나기 전에 건설사가 부도 등으로 공사를 마무리하지 못하면 이 기관들이 은행에 대출액의 90%를 대신 갚아준다는 뜻이다.

이제 은행들은 보증기관에 기대할 수 있는 수준이 80% 수준으로 떨어지게 됐기 때문에 은행들은 건설사들의 내부 재무구조나 분양하는 단지들의 사업성을 더 꼼꼼히 보고 대출을 해줄 수밖에 없게 된 것이다.

이에 따라 사업성 없는 분양단지들은 제2금융권으로 눈을 돌릴 수밖에 없고, 상대적으로 이자 부담이 큰 제2금융권은 건설사나 일반 계약자들의 부담으로 이어질 수밖에 없다.

양지영 리얼투데이 실장은 “보증비율 축소로 건설사들은 사업성이 있고, 입지 좋은 아파트부지만 분양 받으려고 할 것이고, 계약자들도 제1금융권 대출을 받을 수 있는 분양단지로만 몰리는 쏠림현상이 더 두드러질 것으로 보인다”고 말했다.

그는 또 “특히 보증 심사 강화는 더 나아가 재무구조 등이 열악한 건설사들은 건설 비용이 늘어나는 만큼 시장에서 구조조정이 이뤄질 가능성도 크다”고 덧붙였다.

건설사들도 보증비율이 10%포인트 축소된 것에 대해 상당히 부담스럽다는 반응이다.

한 대형건설사 관계자는 "서울 집값은 대부분 6억원 이상이 지금까지 회사 자체보증으로 부족한 부분을 보강했다"며 "분양 아파트에서 무이자 중도금 대출을 실시한 경우 사업주체가 이자를 부담하는데 조달금리가 올라가면 수익성이 악화될 가능성이 높다“고 말했다.

또 다른 중견건설사 관계자는 "보증 비율이 축소되면 신용도가 낮은 건설사는 자체보증이 어려워 사업진행에 타격을 입을 것"이라고 말했다.

여유 자금이 있는 소비자는 사업성이 좋은 즉 입지가 뛰어난 사업지에 청약을 넣을 수 있지만, 입지가 다소 떨어져 상대적으로 분양가가 저렴한 단지에 청약을 넣을 수밖에 없는 서민들은 이자 부담까지 높아질 수밖에 없다.

자금력이 약한 서민들의 부담은 더 커질 수 있다는 전망도 나온다.

한 건설사 관계자는 “여유 자금이 있는 소비자는 사업성이 좋은 즉 입지가 뛰어난 사업지에 청약을 넣을 수 있지만, 입지가 다소 떨어져 상대적으로 분양가가 저렴한 단지에 청약을 넣을 수밖에 없는 서민들은 이자 부담이 높아지게 될 것”이라며 “특히 이자후불제를 실시한 아파트 계약자들은 입주하기전에 이자를 납입해야 하기때문에 부담이 더욱 커진다”고 말했다.

다만 이번 가계부채 대책이 생각보다 건설사 입장에서 강력하지 않다는 입장도 있다. 특히 서울 분양시장에 미칠 영향은 크지 않다고 해석한다.

한 건설사 관계자는 “생각보다 대책 강도가 세지 않아, 분양을 일정대로 진행할 계획"이라며 ”서울은 새 아파트를 찾는 수요가 충분해 당장 리스크는 없을 것“이라고 말했다.

한편 국토부는 대신 이번 조치로 중도금대출 협약을 체결하지 못한 사업장은 2~3% 추가로 늘어날 가능성이 높다고 보고 있다.

국토부 관계자는 "이제는 은행들에 기준에 맞게 대출을 하도록 독려하고 있어 초기 분양률이 80% 넘는 좋은 사업장은 대출이 어렵지 않을 것"이라고 말했다.