2일 첫 '재초환' 통보...재건축 값 하락 vs. 강남 가치 상승

33주만에 재건축 아파트 -0.03%…매매가 하락전환

“재건축 부담금은 곧 정부가 미래가치 인정하는 셈”

첫 번째 강남권 재건축 초과이익환수 부담금 통보일이 코앞으로 다가오면서, 향후 재건축 아파트의 향방에 이목이 집중되고 있다. 사진은 서초구 잠실주공5단지 전경. ⓒ권이상 기자

첫 번째 강남권 재건축 초과이익환수 부담금 통보일이 코앞으로 다가왔다.

이 가운데 규제 압박에 하락하기 시작한 재건축 아파트값에 탄력이 붙을 것인지, 아니면 강남 재건축 아파트의 가치가 장기적 관점에서 상승할 것인지 귀추가 주목된다.

1일 관련 업계와 서초구청에 따르면 서초구 ‘반포 현대’ 아파트 재건축 조합은 오는 2일 강남 재건축 단지 중 최초로 초과이익환수제에 의한 부담금 액수를 통보받을 예정이다.

반포 현대는 1개동, 지상 10층, 전체 80가구의 규모가 작은 아파트 단지로, 조합이 구청에 제출한 조합원 1인당 예상 평균 부담금은 850만원인 것으로 알려졌다.

국토교통부는 올초 재건축 부담금을 시뮬레이션 해본 결과, 강남4구의 경우 평균적으로 조합원당 4억4000만원의 부담금이 부과된다고 밝혔다. 단지별로 다르지만 많게는 8억4000만원, 적게는 1억6000만원의 부담금을 내야한다.

그동안 정부는 재건축 아파트를 서울 집값 상승의 주된 요인으로 보고, 초과이익환수제와 안전진단 강화 등 재건축 아파트에 대한 압박 수위를 높여왔다.

실제로 부동산114 집계를 보면 지난 4월 넷째 주 재건축 아파트값이 -0.03% 떨어지면서 지난해 9월 1일 이후 33주만에 하락세로 돌아섰다.

특히 강남4구 중 강동구는 -0.02%, 강남구는 -0.01% 하락한 것으로 나타났다. 강동구의 경우 명일동 삼익그린2차가 500~2000만원, 성내동 대성이 1000만원 떨어졌다. 강남구는 개포동 주공고층7단지 재건축의 급매물이 늘어나면서 500~5000만원 하락했다.

반면 일각에서는 재건축 부담금 부과는 오히려 정부가 강남권 재건축 아파트의 미래가치를 인정하는 격이라는 시각도 있다.

정부의 시뮬레이션대로 부담금이 최대 8억4000만원을 내야할 경우 재건축 초과이익은 약 17억원에 달한다는 계산이 나온다. 결국 정부에서 통보하는 부담금 액수는 곧 해당 재건축 아파트의 미래가치 상승분인 것이다.

이에 대해 국토부 주택정비과 관계자는 “올해 1월부터 재건축 초과이익환수제가 부활하긴 했지만, 지난 2006년부터 도입돼 시행된 제도로 특별히 새로운 것이 아니다”라며 “그러므로 재건축 아파트값이 미래에 상승할 것이란 사실은 이미 보편적으로 인정하고 있는 부분이기 때문에, 정부가 재건축 부담금을 책정하는 것이 특별히 재건축 아파트의 가치 상승을 견인하진 않을 것이라고 본다”고 말했다.

한편 헌법재판소는 최근 대치쌍용2차, 잠실주공5단지 등 11개 재건축 조합이 미실현 이득 과세로 인한 재산권 침해, 양도소득세와 목적이 같은 이중과세, 조세법률주의 위반 등의 이유로 낸 ‘재건축 초과이익 환수제 위헌’ 소송에 각하 결정을 내린 바 있다.