주택시장안정, 국민 불안감해소가 먼저!

국내 주택시장, 상식으로 이해하기 어려운, 매우 비상식적 현상

국민들 불안해하는 이유는 출구 없는 규제 일변도의 정부 정책 때문

서울 송파구의 한 공인중개업소에 부동산 매물이 붙어있다.ⓒ데일리안 류영주 기자

최근 국내 주택시장의 움직임은 상식으로 이해하기 어려운, 매우 비상식적인 현상을 보이고 있다. 정부가 점점 강력한 규제정책을 쏟아 내는데도 시장은 이를 비웃기라도 하듯 규제정책이 나올 때 마다 주택가격이 안정되기는커녕 오히려 가격이 오르는 지역이 더욱 늘어나는 기이한 현상이 지속되고 있는 것이다. 규제정책을 강화하고 규제지역을 점점 확대하는 데도 주택가격이 안정되기 보다는 규제지역 외 지역으로 가격상승이 점점 확대되어가는 형국이다. 이대로 가다가는 전국이 모두 정부의 규제지역이 되지 않을까 걱정이다.

개인적으로는 현재 국내의 주택가격이 일부 특정지역을 제외하고는 당연히 안정·하향 국면에 진입해야 한다고 생각하고 있다. 저출산으로 인구는 곧 감소할 것으로 예상되는 상황에서 특별이 수요가 급증하는 것도 아닌데 도대체 사람들은 왜 자꾸 주택을 구입하려고 열을 올리고, 이로 인해 기형적으로 주택가격이 왜 계속 오르는지 상식적으로 이해가 되지 않는다.

최근 주택시장의 움직임을 볼 때 현재 국내 주택시장은 수요와 공급 등의 일반적 논리로는 설명되지 않는 아주 특별한 시장이라는 생각이 든다. 혹자는 자가 주택보유율이 낮아 앞으로 주택을 구입할 수요자는 많은데 공급되는 주택이 부족하다고 말하고, 또 주택보급률이 낮아 아직 더 많은 주택을 공급해야 한다고 말한다. 하지만 필자는 이 둘 모두에 동의하지 않는다.

현재 국내 자가 주택보유율과 주택보급률은 인구 증감추이 등을 고려할 때 결코 낮은 수준이 아니며, 특히 자가 주택보유율은 이미 최고점 수준에 도달해 있다고 생각되기 때문이다. 일본의 경우도 자가 주택보유율과 주택보유율이 국내와 비슷한 수준에서 10년 이상 유지되고 있지만, 같은 기간 주택가격은 일부지역을 제외하고 대부분 하락하고 있기 때문이다.

그럼 무엇이 국내 주택시장을 이토록 비정상적으로 움직이게 하고 있을까? 답은 “국민들의 불안한 마음”이다. 정부는 3기 신도시 등 더 많은 신규주택을 공급하고, 더욱 강력한 규제를 계속 쏟아 부어서 주택가격을 안정화 시킨다고 말하고 있지만 정작 국민들은 이 말을 믿지 못하는 것이다. 국민들은 정부가 이런 말을 할 때마다 오히려 마음 한 구석에 주택가격이 더 오를 것이라는 불안감이 점점 커지고 있는 것이다.

그럼 국민들은 왜 이렇게 정부의 말을 믿지 못하고 점점 불안해하고 있는 것일까? 이는 출구 없는 규제 일변도의 정부 정책 때문이다. 정부는 지난 수년간 양도세를 강화를 통해 다주택 보유자가 주택을 팔기 어렵게 만들었으며, 재건축 관련 규제와 분양가 상한제를 통해 재건축 등을 통한 민간의 신규주택 공급마저도 어렵게 만들었다.

또한 강력한 대출규제를 통해 주택수요가 집중된 지역을 중심으로 실수요자의 신규주택 구입을 원천적으로 차단하는데 모든 노력을 기울여 왔다. 그 결과 필요한 지역에 신규 주택의 공급은 지지부진하게 되었고, 다주택자들의 기존 재고주택의 거래도 급감하여 시장에서 실수요자가 필요로 하는 주택의 총량을 급감하게 만들어 버렸다. 또한 강력한 대출규제를 통해서 실수요자가 정상적으로 주택을 구입하는 길도 원천적으로 막아버렸다.

문제는 실수요자가 이런 ‘정부의 정책 결과가 주택가격을 안정화 시킬 것’이라고 믿지 않고 오히려 ‘주택가격을 오르게 만들지도 모른다’는 불안감을 더욱 크게 만들었다는데 있다. 이러한 불안감들이 시간이 흐르면서 실수요자들에게 ‘지금 집을 사지 못하면 평생 집을 사지 못할 것’이라는 불안감으로 이어지고, 정부의 규제정책이 나올 때 마다 그 불안감은 더욱 증폭되고 확대되어 정부가 신규 규제지역으로 편입한 지역 주변의 외곽지역, 과거에는 계획에도 없던 지역의 주택을 무분별하게 구입하게 되는 결과를 만들어 내고 있기 때문이다.

정부가 신규 대책을 발표할 때마다 실수요자들은 규제 지역 내 주택구입이 현실적으로 어려워지게 되고, 다음 대책에는 그 주변지역이 규제지역으로 편입될 수 있다는 예측, 앞으로는 그 주변지역에도 주택을 구입할 수 어렵다는 불안감과 함께 가격도 오를 것이라는 기대감이 더해져 대책발표가 끝나기 무섭게 너도나도 주변지역을 주택을 맹목적으로 구입하게 되고 결국 주변지역의 주택가격이 이상 급등하는 현상이 수차례 계속해서 반복되고 있는 것이다.

지금 국내 주택시장은 동맥경화에 걸려 있다. 정상적으로 주택을 살수도 팔수도 없는 한마디로 거래가 꽉 막혀버린 상황이다. 이제 정부는 막힌 거래가 정상적으로 이루어 질 수 있는 대책을 마련해야만 한다. 하지만 이보다 먼저 국민들의 불안감을 빨리 해소시켜주어야만 한다.

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글/ 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수(대한부동산학회 부회장)