[누더기 부동산] “계약갱신 언제부터 할 수 있나요?”…임대차3법 Q&A

“임대차 기간 끝나기 1~6개월 전까지 청구 가능”

국토부 “임차인‧임대인 권리 균형 잡힌 시장 마련할 것”

주택임대차보호법 일부개정법률안이 지난 30일 오후 열린 국회 본회의에서 미래통합당 의원들이 집단 퇴장한 가운데 가결되고 있다. ⓒ데일리안 박항구 기자

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 전월세신고제가 포함된 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법’ 개정안이 30일 국회 본회의를 통과했다.

국토교통부는 “새로 도입된 계약갱신 청구권과 전월세 상한제가 임대차 시장에 정착할 수 있도록 임대인과 임차인에 대한 홍보․교육을 순차적으로 진행할 계획이다”며 “이번 개정안을 계기로 임차인이 폭넓게 보호 받고, 임대인의 권리가 존중되는 균형 잡힌 임대차 시장이 되도록 최선의 노력을 다 하겠다”고 밝혔다.

다음은 임대차3법에 관한 Q&A.

-임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있나?

=임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구.

=계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전)은 오는 12월10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용.

-임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?

=갱신요구권은 1회에 한해 행사 가능하며, 2년 보장.

-묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

=그렇지 않다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정된다.

-법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?

=가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여하지만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다. (12월10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

=불가능함. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다.

=다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야한다.

=임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?

=가능함.

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

=가능함.

=다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능.

-계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

=그렇지 않음. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생. 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함.

-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?

=임차인이 1, 2월분 월세를 연속해 연체한 경우.

=1월 연체 후 2, 3월에 지급 했다가 4월에 다시 연체한 경우.

=임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우.

=주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우.

=임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우. 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외.

=임대인의 동의 없이 전대해 타인이 주택을 사용‧수익하게 한 경우.

=임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의 없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우.

=임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우.

=주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 주거기능을 상실했을 경우.

=임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우.

-임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?

=임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주해야 함.

-임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?

=임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있음.

-허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정 방법?

=임대인과 임차인 간 손해배상 예정액.

=손해배상 예정액이 없는 경우 ①갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) ②3개월분에 해당하는 금액이나 ‘임대인이 새로운 임차인에게 임대해 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료’의 2년분에 해당하는 금액 ③갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 산정.

-임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?

=임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용.

-임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하는지?

=그렇지 않음. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있음.

-지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지?

=지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능.

-계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지?

=개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란함. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율이 적용됨.

-계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?

=사실이 아님. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향없이 가능함

-법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구 가능한지?

=가능함.