“집값 못 잡고 풍선효과만”…공공재개발 토지거래허가제 ‘허점’

서울 공공재개발 후보지 8곳, 26일부터 토지거래허가제 시행

전문가들 토지거래허가제 효과 갑론을박, 풍선효과 우려도 여전

공공재개발 시범사업 후보지로 지정된 서울 동대문구 '신설1' 구역의 모습 ⓒ연합뉴스

서울 공공재개발 후보지로 선정된 8개 지역에서 26일부터 1년간 토지거래허가제가 시행된다.

토지거래허가제는 새롭게 택지가 조성되는 지역이나 산업단지, 교통호재 등 개발사업이 발표되는 구역에 투기세력이 몰리는 것을 막기 위한 제도다.

국토교통부와 서울시는 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 것을 방지하기 위해 이번 공공재개발 후보지를 토지거래허가구역으로 지정했다고 설명했다.

동작구 흑석2, 영등포구 양평13·14, 동대문구 용두1-6·신설1, 관악구 봉천13, 종로구 신문로2-12, 강북구 강북5구역이다.

토지거래허가구역의 허가대상 면적은 주거지역 18㎡ 초과, 상업지역 20㎡ 초과, 공업지역 66㎡ 초과 ‘토지’다.

그러나 토지거래허가제 효과에 대해서는 갑론을박이 한창이다. 전문가들은 투기수요를 차단하겠다는 방향성에는 대체로 공감을 표하면서도, 이 제도의 허점을 지적한다. 풍선효과에 대한 우려도 여전하다.

공공재개발 시범사업 후보지로 지정된 서울 종로구 신문로2-12 구역의 모습 ⓒ연합뉴스

김진유 경기대 도시·교통공학과 교수는 토지거래허가제 명칭에 주목한다. 본래 이 제도는 대규모 개발을 앞둔 허허벌판의 ‘땅값’이 급등해 토지보상 과정의 차질을 막기 위해 시행했다.

김 교수는 “토지거래허가제는 명칭에서 보듯 ‘건물’이 아닌 ‘토지’ 거래 통제를 위한 것”이라며 “그러나 공공재개발 지역은 토지와 건물이 함께 있는 경우가 많다. 토지만 있는 부동산을 거래하는 것과, 토지+건물이 함께 있는 부동산을 거래하는 것은 많이 다르기에 분명 허점이 나온다”고 말했다.

이어 “투기를 막는다는 제도의 취지에는 공감하지만, 보다 정확하게 적용하려면 토지거래허가제가 아닌 별도의 투기방지 관련법·제도가 필요할 것”이라고 덧붙였다.

토지거래허가제로 인한 풍선효과 부작용도 골칫거리다. 지난해 6월 정부는 대규모 개발 사업이 예정된 대치·삼성·청담·잠실동 일대를 토지거래허가구역으로 묶었지만, 토지거래허가구역을 빗겨나간 인근 지역의 집값 급등을 막지 못했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “앞서 지정된 잠실·용산 등 토지거래허가구역에선 고가주택이 밀집했지만 연일 신고가 거래가 나왔고 거래량 수준도 점차 회복했다. 인근 지역 집값이 오르는 풍선효과도 막지 못했다”며 “이번에 지정된 토지거래허가구역에서도 비슷한 상황이 나타날 것”이라고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 투기수요를 차단하기 위한 방법은 토지거래허가제 말고도 여러 가지가 있다고 조언한다. 권 교수는 “지금도 공공재개발 후보지에 대한 입주권을 제한해 투기수요를 억제하고 있다”며 “토지거래허가제가 무조건적인 대안은 아니다”라고 말했다.

국토부와 서울시는 오는 3월에 선정될 신규구역 대상 공공재개발 후보지에 대해서는 공모공고 시 발표한 바와 같이 분양받을 권리 산정기준일을 공모공고일인 2020년 9월21일로 고시할 계획이다.

권리산정기준일까지 등기를 신청하지 못한 경우 현금 청산 대상으로 분류되며, 입주권을 받지 못할 수 있다.