용적률 700% 역세권 고밀개발?...“핵심은 기반시설”

‘주거 환경 악화’ 부작용 최소화, 기반시설 잘 갖춰야

지역 특성 따라 용적률 적용...다양한 정책 수립 필요

서울 빌라촌 모습 ⓒ연합뉴스

오는 4일 발표될 주택 공급 대책의 핵심은 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등을 활용한 고밀개발이 될 것으로 보인다.

앞서 변창흠 국토교통부 장관은 지난달 5일 온라인 정책 간담회서 “지하철 역세권과 준공업지역·저층주거지 등을 효과적으로 활용한다면, 서울 도심에서도 충분한 양의 주택을 공급할 수 있다”며 공급 대책의 청사진을 제시한 바 있다.

이중 역세권 활용 방안은 지하철 역세권 반경을 현행 350m에서 500m로 확대하고, 현행 200~250% 수준의 역세권 주거지역 용적률을 최대 700%까지 완화하는 것이 주 내용이다.

용적률은 주거·상업·공업 등 용도지역에 따라 다르며, 도시 주거지역은 보통 500% 이하다. 용적률이 높다는 것은 그만큼 건물을 높게 지을 수 있다는 말이다.

예를 들어 어떤 땅에 건물을 2층 높이까지만 지을 수 있게 하던 것을 5층 이상까지 지을 수 있게 허용하는 것이다. 이렇게 되면 같은 땅에 거주할 수 있는 인원도 두세 배 늘어난다.

현재 매매와 전세 등 부동산시장 혼란이 근본적으로 공급부족에 있다는 것을 짚어보면 이 같은 방법의 고밀 개발은, 서울 도심에 공급을 효율적으로 늘려 부동산시장 안정화에 기여할 수 있다.

다만 한정된 공간에 사람이 늘게 되니 주거 환경은 악화할 수밖에 없다. 변 장관이 “주택과 함께 충분한 생활인프라를 확보해 품질 높은 주택을 공급해야 한다”고 강조한 것도 이러한 이유 때문이다.

전문가들은 대체로 역세권 고밀개발을 통한 공급대책에 긍정적인 평가를 내리고 있다. 다만 ‘주거 환경 악화’라는 부작용을 최소화하기 위해 도로·교통·공공·상업시설 등 기반시설 역시 잘 갖춰져야 한다고 조언한다.

역세권 활용 방안에 따르면 서울시 약 300여개의 지하철 중 인근 100여개의 곳에서 이러한 혜택이 적용될 수 있을 것으로 보인다.

전문가들은 ‘케이스 바이 케이스’를 강조한다. 모든 역세권을 일괄적으로 동일한 용적률 등의 조건에서 개발하지 않고, 각 지역의 세밀한 조사를 통해 그 지역의 현재 상황과 개발 밀도 등을 고려해 개발해야 한다는 것이다.

정진혁 연세대학교 도시공학과 교수는 “면밀한 지역 특성에 대한 검토가 선행된다는 조건이라면, 지역 특성을 고려한 용적률 완화를 통한 주택 공급은 찬성한다”고 말했다.

정 교수는 “다만 역세권도 역세권 나름이라 전반적으로 각 지역의 기반시설에 대한 확인이 필요하다”며 “시설용량 등을 어느 정도 확보하고 안전을 고려해 최종 개발지역을 선정해야 한다”고 강조했다.

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “용적률을 높인다고 무조건 주거환경이 악화하는 것은 아니고 기반시설이 받쳐주면 된다”며 “도로·공공·상업시설 확보가 가능한 곳을 중심으로 역세권 고밀개발 지역을 선정해야 한다”고 밝혔다.

이어 “지역에 따라 다른 용적률을 적용하는 다양한 방식의 정책 수립이 필요하다”고 덧붙였다.

송승현 도시와경제 대표는 “역세권이라 하더라도 단순 주거지역이 밀집한 곳보다는 일자리가 많은 지역, 복합개발이 가능한 곳이 선정되어야 한다”며 “용적률 역시 700%를 모두 활용하는 것보다 지역이나 환경에 맞춰 균형을 찾아야 할 것”이라고 했다.

그는 “교통은 일단은 주차공간을 없애고 웬만하면 대중교통을 이용하도록 하지 않을까 예측된다”며 “방향성은 맞지만 수요자들이 선호할지 모르겠다”고 덧붙였다.