'투트랙 전략' 吳시장의 토지거래허가제…묘책일까, 패착일까

성수·여의도 등 4곳 토지거래허가구역 지정

"규제도 하면서 공급은 공급대로 추진 계획"

인근 지역으로 수요 몰려 풍선효과 우려도

오세훈 서울시장이 지난 16일 오후 서울 중구 서울시청 간담회장에서 열린 '사회복지 직능단체장 간담회'에 참석해 발언하고 있다ⓒ서울시

오세훈 서울시장이 예상과 달리 첫 부동산 정책으로 압구정동 등 재건축 단지가 밀집한 지역들을 토지거래하가구역으로 묶자 시장이 술렁이고 있다. 그간 야당에서 공세를 가해온 규제를 그대로 가져와 사용하고 있기 때문이다.

일단 오 시장의 계획은 당선 이후 재건축 규제 완화 기대감에 재건축 단지의 가격 상승이 가파르자 아예 거래를 막아 거래를 옥죄겠다는 것이다.

집값 상승 억제와 재건축 활성화라는 투트랙 전략을 구사하겠다는 뜻인데 다만 과열된 시장을 진화하는 효과에 못지않게 수요가 다른 지역으로 쏠리는 풍선효과도 나타날 수 있다는 우려가 제기된다.

23일 부동산 업계에 따르면 서울시는 주요 대규모 재건축·재개발 사업 지역 4곳을 토지거래 허가 구역으로 지정했다.

대상 구역은 압구정 아파트 지구 24개 단지, 여의도 아파트 지구와 인근 16개 단지, 목동 택지개발 사업 지구 14개 단지, 성수 전략정비 구역 등 모두 4.57㎢다. 구역 지정은 27일 발효되며, 지정 기간은 1년이다.

이번 조치는 오 시장이 취임 뒤 재개발, 재건축 지역을 중심으로 부동산값이 급등한 데 따른 것이다. 한국부동산원에 따르면, 서울 아파트 매매가 상승폭이 4월 둘째 주 0.07%에서 셋째 주 0.09%로 올랐다.

호가도 꾸준히 오르고 있다. 압구정동 현대1·2차아파트 전용131㎡ 호가는 최근 40억원까지 올랐다. 현대7차아파트 245㎡는 이달 초 80억원에 거래되면서 신고가를 새로 썼다. 이 거래가 구역 지정의 도화선이 됐다.

서울 압구정동 현대아파트 전경.ⓒ데일리안 류영주 기자

서울시는 규제는 규제대로 재건축은 재건축대로 추진한다는 계획이다. 투트랙 전략을 구사하겠다는 것이다. 오 시장은 국토교통부에 민간 재개발·재건축 정상화를 위해 안전진단 기준을 개정해달라고 건의한 상태다. 문재인 대통령과의 오찬에서도 재건축 완화에 대한 문제를 언급하기도 했다.

다만 토지거래허가구역 지정에 대해선 성급했다거나 불가피한 조치라는 등 의견이 분분하다.

일각에서는 인근 지역으로 수요가 몰리는 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려를 내놓는다. 지난해 6월경 삼성·청담·대치동이 토지거래허가구역으로 지정된 후 인근의 방이동, 도곡동 등의 시세가 급등한 바 있다.

이번에도 재건축 단지가 많지만 구역에서 제외된 노원구 상계동이나 마용성(마포·용산·성동구)로 수요가 이동할 수 있다는 분석이다. 서울시는 주변 지역이 과열되는 즉시 추가 지정을 검토하겠다는 계획이지만, 누를수록 다른 곳은 튀어오를 수 밖에 없다고 전문가들은 설명했다.

송승현 도시와경제 대표는 "결국 거래가 막히면 투자 수요 등은 다른 지역으로 갈 수 밖에 없다"며 "마용성이나 노원구가 다음 행선지가 될 가능성이 크다. 이들 지역에서 나오는 중산층 대상의 주택가격이 뛸 수 있다"고 말했다.

이어 "강남권은 어차피 일반 수요자가 접근하기 어려운 시장"이라며 "괜히 또 규제로 누르는 것은 또 다른 부작용을 양산할 수 있다"고 덧붙였다.

재건축 활성화를 위해선 불가피한 조치라는 의견도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 수석연구원은 "인근 지역으로 수요가 이동할 수는 있다"면서도 "지금은 민간정비사업의 규제완화에도 템포와 완급을 조절할 필요가 있다. 어쨌든 민간정비사업을 완화하겠다는 기조는 똑같이 유지한 만큼 이번 조치는 긍정적으로 봐야 한다"고 했다.