소규모정비사업 절차 간소화·사업성 개선…27일부터 개정안 시행

조합설립 동의율 5%p 완화, 임대가격 인수가격 상향

소규모주택정비사업 사례.ⓒ국토교통부

국토교통부가 소규모주택정비사업 문턱을 낮추는 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’ 및 하위법령 개정안이 오는 27일부터 본격 시행된다고 25일 밝혔다.

소규모주택정비사업은 대규모 재개발·재건축이 어려운 노후·저층지역을 소규모(1만 ㎡ 미만)로 신속히 정비하는 사업으로, 자율주택정비, 가로주택정비, 소규모재개발, 소규모재건축의 4가지 유형으로 구분된다.

이번 개정은 조합설립 동의율 등 사업요건 완화와 임대주택 인수가격 상향 등 사업성 개선을 위해 추진됐으며, 용적률 등 각종 건축특례 지원을 통해 사업성을 보완하도록 했다. 9·7 대책 후속조치로 가로구역 기준 완화 등 내용도 포함하고 있다.

우선 소규모주택정비사업의 진입 문턱을 낮추기 위해 동의율을 각각 5%포인트(p)씩 완화한다.

이에 따라 토지등소유자의 80% 이상인 가로주택정비·소규모재개발 동의율 규정은 75%로 낮아지며, 소규모재건축도 주택단지 구분소유자 및 토지면적의 75% 이상에서 70% 이상으로 완화된다.

또 토지등소유자 규모와 상관없이 전원 합의를 요구하던 자율주택정비사업의 주민합의체 동의요건을 토지등소유자가 5명을 초과하는 경우 토지등소유자의 80% 이상으로 완화한다.

소규모주택정비 관리지역 및 소규모 재개발·재건축 사업의 용적률 특례에 따라 사업시행자가 공급하는 임대주택 인수가격 기준도 표준건축비에서 기본형건축비의 80%(표준건축비의 약 1.4배) 수준으로 상향한다.

그동안 준건축비는 특별수선충당금 적립요율 산정을 위한 가격으로 고시 이후 3년마다 타당성을 재검토하고 있어 공사비 상승 반영에 한계가 있단 지적이 있었다.

반면 기본형건축비는 분양가상한제에 적용되는 비용으로 6개월마다 공사비 변동 등을 반영해 산정돼 소규모주택정비사업의 사업성도 개선될 것으로 예상된다.

사업구역의 인근 토지 또는 빈집이 포함된 사업구역 내 토지를 정비기반시설 또는 공동이용시설 부지로 제공하는 경우, 법적상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있도록 용적률 특례도 신설한다.

또 현재 ‘경사지에 위치한 가로구역’으로 한정된 건폐율 특례를 ‘사업 전체 구역’으로 확대 적용하여 건폐율 특례 요건을 완화한다.

통합심의 대상은 건축심의, 도시·군 관리계획 관련 사항에서 경관심의, 교육환경평가, 교통·재해영향평가 등까지 확대한다.

개별 심의 시 4~6개월 이상이 소요됨을 고려할 때 이번 개정을 통해 사업 속도가 한층 더 빨라질 예정이다.

이와 함께 가로구역 기준을 완화한다. 현재 가로주택정비사업은 도로(설치 예정도로 포함), 공원, 주차장 등 기반시설로 둘러싸인 가로구역에서만 시행할 수 있으나, 개정을 통해 ‘예정기반시설’로 둘러싸인 경우에도 가로구역을 인정받게 된다.

가로구역의 범위가 넓어지는 만큼 가로주택정비사업의 대상지역도 많아질 것으로 예상된다.

신탁업자 참여 활성화도 꾀한다. 현재 신탁업자가 소규모주택정비사업 시행자로 지정되기 위해서는 토지 등 소유자로부터 사업시행구역면적의 3분의 1 이상을 신탁받아야 하는데, 개정안을 통해 토지 등 소유자 2분의 1 이상 추천으로 요건을 완화했다.

김영국 국토부 주택공급추진본부장은 “이번 개정 법령 시행을 통해 소규모주택정비사업의 추진 속도 제고 및 사업성 개선이 가능해질 것으로 기대된다”며 “도심 내 노후 주거환경 개선과 주택공급 촉진을 위해 현장과 소통하며 제도개선을 지속해 나가겠다”고 말했다.