건축투자 대책…용적률 높이고 세금 줄여 민간복합재개발로~

노후·방치건축물 정비, 공공건축물 복합개발, 안전산업 육성 등 다각화

정부가 오랜 불황의 늪에 빠진 건축시장에 활력을 불어넣을 건축투자 활성화 대책을 발표했다. 경제회복의 모멘텀을 마련하기 위한 측면의 투자방안이다.

급속히 증가하고 있는 노후 건축물의 리뉴얼을 촉진하고, 결합건축제도 도입과 건축협정 활성화 등 소규모 정비방식을 다양화 해 사업성을 높이기로 했다.

또한 법정 상한선까지 용적률을 완화하고, 곳곳에 산재한 방치건축물에 대한 지방세 감면 등 지원책으로 사업을 재개하는 한편, 민간투자를 통한 공공건축물의 복합개발을 활성화하겠다는 방침들을 내놨다.

최근 대두되고 있는 안전산업과 관련해서도 건축부문 안전산업 기반을 육성하고, 세빛섬과 같이 지면에 기반하지 않고 수면 위에 고정된 부체위에 건설되는 부유식 건축물에 대한 법과 제도도 정비한다.

정부는 인구정체와 가격상승 기대감 약화로 향후 대규모 신축과 분양 위주의 건축투자는 한계가 있다는 판단이다. 최근 거래회복세에 따른 부동산 시장 분위기 호전에도 불구하고 실제 건축투자로 이어지는 데는 미흡한 상황이라는 것.

이에 잠재 수요가 있는 노후 건축물의 재건축과 리모델링 등을 통해 건축투자 활성화를 꾀하기 위해 그간 인센티브 부족과 각종 건축규제를 과감히 개선하고, 이에 더해 새로운 건축시장을 발굴키로 했다.

실제 30년 이상 경과된 건축물 비율은 현재 39%에 육박하고 있으며, 10년 후면 50%를 웃돌 것으로 예측되고 있다.

국토교통부는 9일 대통령 주재 제8차 무역투자진흥회의를 통해 이 같은 ‘건축투자활성화 대책’을 발표했다.

국토부는 이번 대책을 통해 연간 2조2000억원 규모의 신규투자 효과와 건축 투자 패러다임을 신축에서 노후 건축물 재건축이나 리모델링으로 전환, 도시기능과 경관, 안전개선 및 건축 수요를 확대하는 성과가 있을 것으로 전망했다.

◆결합건축제도 도입…대지 간 용적률 결합을 통한 리뉴얼 활성화

ⓒ국토교통부

30년 이상 된 노후 건축물이 증가하는 반면, 대규모 재개발 사업은 부진함에 따라 개별 건축물 단위의 리뉴얼 활성화의 필요성이 대두됐다.

30년 이상 된 건축물의 총 연면적은 4억㎡(248만동)로 잠재적 재건축 투자액은 450조원 수준에 이른다는 통계다.

현재 도시재개발 사업에서는 사업활성화를 위해 서로 떨어진 구역 간 용적률 조정은 허용되지만 개별 대지 간 용적률 조정은 불가하다.

이를 인접한 건축물 소유자 상호간 용적률 조정을 허용해 민간의 자발적인 노후 건축물 리뉴얼을 유도하겠다는 것으로, 서울 준주거지역의 경우 용적률이 400%까지 가능하나, 이면도로와 전면도로의 임대료 차이 등을 고려해 용적률을 조정해 적용할 수 있다.

노후·불량건축물이 밀집돼 정비가 필요한 구역 내 복수의 대지를 하나의 대지로 간주, 대지 간 용적률 결합을 허용하겠다는 것이다.

이 같은 조정사례로 2011년에 용산 전쟁기념관 전면의 북측지역과 이태원로 부근 역세권의 남측지역을 결합해 ‘한강로도시환경정비구역’으로 지정한 바 있는데, 전쟁기념관 부근 노후 불량주택 밀집지역을 공원으로 조성하고, 인근 삼각지 역세권 지역은 용도지역 변경(2종 일반주거지역→준주거지역)을 통해 용적률을 추가로 부여했다.

대상지는 중심업무지역이나 역세권 등 효율적인 개발이 필요한 지역, 대규모 재개발 사업이 중단된 지역 중 기반시설계획이 수립된 지역 등 허가권자가 인정하는 지역이며, 도시 과밀 방지를 위해 동일 블록 내 대지 간, 도로를 사이에 두고 있는 대지 간(대지간 거리 100m 이내) 등으로 한정했다.

다만 결합한도는 특정대지로 과도하게 용적률이 집중되지 않도록 기존 용적률 대비 20%를 초과하는 결합은 건축위원회 및 도시계획위원회 공동심의를 통해 허용키로 했고, 이 같은 결합여부를 건축물 대장에 등재토록 했다. 용적률 조정 내용은 승계된다.

국토부는 서울 잠심지역의 시뮬레이션 결과 20% 결합 시 추가 수익이 8.5%, 50% 결합 때는 21.2%에 해당하는 추가수익이 날 것으로 내다봤다. 연간 약 9000억 원의 투자효과가 예상된다.

◆건축협정제도 활성화…서울 장위동, 부산 중구 등 시범지 4곳 개발·보급

ⓒ국토교통부

건축협정제도는 2개 이상의 대지에 대해 토지나 건축물의 소유자 간 협정을 체결, 하나의 대지로 간주하는 것을 말한다.

지난해 10월 건축협정제도 도입에도 불구하고, 사업성 부족 및 제도 이해 부족으로 인해 실제 추진실적은 전무한 것으로 나타났다.

이 같은 한계를 개선하기 위해 건축협정 체결 시 법정 상한 내에서 용적률을 20% 완화해 건축협정을 체결하고, 현행 조경, 지하층, 주차장, 계단 등으로 한정됐던 거실, 피난시설, 건축설비 등 모든 가능한 시설기준으로 확대한다.
토지·건축물 소유자가 공유지분자인 경우 현재는 공유지분자 전원의 합의가 필요하나 앞으로는 공유자의 5분의4 이상의 동의만으로 협정 체결이 가능하다.

국토부는 올해 중으로 서울 장위동, 부산 중구, 전북 군산, 경북 영주 등 선정된 4곳의 시범사업지를 개발·보급하고 뉴타운 해제지역 등을 대상으로 추가 유망지역 10곳을 발굴한다는 계획이다. 연간 약 4000억 원의 투자효과가 기대된다.

구시가지 내 노후화된 상가건물 등을 재건축할 때는 특례도 적용된다.

건축법 시행 전 조성된 명동이나 인사동거리, 부산 남포동 등은 건폐율이 이미 100%에 근접하고 있어, 현행기준인 60~80%에 따라 재건축할 경우 건물 규모가 대폭 축소되는 현상이 나타난다.

국토부는 민간의 제안을 받아들여 이 같은 지역을 ‘특별가로구역’으로 지정하고, 기좀의 높이제한, 건폐율 등의 건축 기준 외에 건축선, 인접대지로부터의 이격거리 등의 기준도 추가로 완화키로 했다.

ⓒ국토교통부

◆방치건축물 사업 재개 지원…용적률 완화, 지방세 감면, LH사업대행

재원부족 등으로 전국에 공사가 중단된 방치건축물의 사업을 재개한다. 2년 이상 공사가 중단된 건축물을 대상으로 지자체가 정비계획을 수립하고, 필요시 당사자 간 분쟁 조정 및 공사비용 보조·융자 등을 통해 지원토록 했다.

현재 방치건축물은 949동으로, 완공 시 연면적은 9.6㎢이며 이는 63빌딩 58개 규모에 달한다. 사업성 부족과 유치권 행사 등 권리관계가 복잡해 사업재개에 어려움이 많아 경관문제와 안전문제가 대두된다.

법정 상한 내에서 용적률 완화, 사업시행자에 대한 지방세 감면(부동산의 취득세 35%, 재산세 25%) 등 세제지원, 사업대행자 지정 등을 통해 사업 재개를 지원한다. 사업대행자는 사업의 추진동력을 확보하고, 개발이익의 공익사업 재투자를 위해 한국토지주택공사(LH)를 사업대행자로 지정해 추진한다.

LH는 이에 따른 기본계획을 수립하고 올해 중에 4곳을 서정해 시범사업을 추진할 계획이다. 방치건축물 정비사업을 통해 발생하는 수익금은 방치건축물 정비사업의 용도로만 이용할 수 있다. 연간 7000억 원의 투자효과가 예상된다.

◆공공건축물 리뉴얼…민간투자를 활용한 복합개발, 다양한 사업모델 발굴

노후 공공건축물은 민간 투자를 활용한 복합개발을 적극 활성화시키기로 했다.

지역주민 커뮤니티시설 또는 랜드마크로 기능하는 공공건축물이 노후화 되고 있지만 재원부족 등으로 리뉴얼이 부진한 상태다. 준공 후 30년 이상 된 국유재산 건축물은 총 8789동, 총 대장가액이 32조6000억 원에 이른다.

노후 공공건축물은 2층 미만의 저밀도 건축물이 많아 리뉴얼을 통한 활용가치가 높아질 것으로 보고 있다. 민간투자를 활용한 행정시설과 주민 커뮤니티시설, 상업시설 등이 포함된 복합개발을 활성화 하겠다는 것이다.

서울시 남대문세무서의 경우, 한국자산관리공사(KAMCO)가 국유지 위탁개발방식으로 지상3층, 지하1층 규모의 건물을 지상15층, 지하4층 규모의 첨단 민관복합건물로 개발한 바 있다. 57%의 용적률에서 법정 최고치인 600%에 근접한 599%까지 채워 개발된 사례다.

현재 민간투자사업 대상 확대를 내용으로 하는 민간투자법 개정안이 국회에 계류 중으로 입법을 추진해 노후 공공청사 등도 민간참여개발 대상으로 포함될 수 있도록 개발대상을 대폭 확대하겠다는 복안이다.

개발은 현재 KAMCO 단독 위탁개발 가능에서 LH 등 공기업으로 추가 확대하고 관계기관·지자체 등과의 협의를 통해 다양한 형태의 공공청사 리뉴얼 사업모델을 발굴·확산키로 했다.

아울러 민간투자자가 사업을 안정적으로 운영할 수 있도록 토지 등의 임대기간을 현행 5년에서 50년까지 허용한다. 연간 투자효과는 약 2000억 원대다.

◆건축물 안전산업 육성…지원근거 마련, 펀드지원 및 민간 개방

노후공동주택의 신속한 재건축을 추진하고, 안전관리 대상을 지속적으로 확대한다. 안전진단 결과 사용제한·사용금지 조치된 노후공동주택을 도시정비법상 지정개발 대상으로 추가한다. 안전관리의 사각지대에 있는 건축물을 대상으로 공공부담으로 안전점검과 컨설팅을 실시해 안전관련 투자를 유도한다.

노후주택에 대해서는 기존 국민주택기금에서 융자를 지원중이나, 주택 외 노후 건축물에 대해서는 자금지원의 근거가 없다. 또 안전산업시장이 정부 등 공공부문에 의존하고, 안전점검 분야에 있어서도 민간기업의 시장진입이 제한적이다.

특히 내진설계 이전에 건축된 학교 등 공공건축물은 안전에 취약하며 계획적 리뉴얼이 필요한 상황이다.

이에 따라 소방설비 설치 기업에 대해 저리융자를 하는 안전설비투자펀드의 지원 대상에 ‘노후건축물 리뉴얼 투자’를 추가해 건축물 리뉴얼에 5000억 원 이상을 지원한다.

주택도시기금에서 도시재생활성화지역 내 주택 뿐 아니라 노후 건축물을 리뉴얼하는 경우도 장기·저리 융자 지원을 추진한다.

지자체에서도 이행강제금 등을 재원으로 지역건축센터를 설치하고, 노후건축물 정비 융자 또는 컨설팅을 할 수 있도록 추진한다.

시설안전공단이 전담해 유지·관리하는 시설물을 축소(191개소→152개소), 민간기업의 참여확대와 기술발전을 유도할 계획이다.

◆부유식 건축물 제도화, 건축물 복수용도 허용 등 관리시스템 정비

세빛섬이나 수상호텔 마리나 등 부유식 건축물의 수요는 증가하고 있는데, 법규상 기준이 불명확해 인허가와 등기설정 등의 문제로 사업추진이 곤란한 상태다. 허가권자의 판단에 따라 건축물 또는 선박으로 분류되기도 한다.

이에 부유식 건축물에 대한 개념을 명확히 해 건축법에 명시하고 건축법 상 특례 등 건축기준이 마련되며, 구조·방재·설비·유지관리 등에 대한 별도기준도 주진된다.

건축물의 복수용도도 허용된다.

건축주가 복수용도 신청 시 안전기준과 입지기준을 모두 만족하는 경우 건축물 대장에 복수용도 기재를 허용한다. 기숙사와 숙박시설의 복수 용도가 되면 방학기간 동안 숙박시설로 활용할 수 있으며, 창고와 판매시설의 복수 용도는 저장의 수요에 따라 공간을 조정해 시설을 활용할 수 있게 된다.

이외에도 지자체 건축심의 모니터링을 도입해 심의와 운영실태를 점검하고, 인허가·공사 등 단계별, 소방·설비 등 기능별로 관련 법령과 조례를 종합관리·안내하는 시스템(e-KBC)을 구축해 70여개의 관련 법령을 정비한다.