가계부채 대책 "부동산 시장에 경각심 줄 것"

은행 보증비율 90%로 축소, 보증기관 집단대출 1인당 2건 '총량 제한'

은행 보증비율 90%로 축소, 보증기관 집단대출 1인당 2건 '총량 제한'

유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 25일 오전 서울 세종로 정부서울청사에서 열린 제13차 경제관계장관회의에서 모두발언을 마친뒤 물병을 잡고 있다. 정부는 경제장관회의에서 집단대출 관리강화 등의 내용이 담긴 ‘가계부채 관리방향‘을 논의해 발표했다. ⓒ데일리안 박항구 기자

정부가 25일 발표한 가계부채 대책은 주택시장의 집단대출 규제에 초점이 맞춰졌다. 이는 정부가 가계부채 증가의 주요인을 분양시장 호조와 저금리 등에 따른 집단대출로 보고 이에 대한 처방전에 나선 것으로 풀이된다.

업계 전문가들은 부동산시장을 지나치게 위축시키지 않는 선에서 가계부채 대책이 시행되는 것이 바람직하다고 입을 모은다. 시장에 시그널을 줬다는 점에서 인허가 물량을 줄이며 수요-공급 조절에 긍정적 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 다만 가을 분양시장 호조를 꺾는 등 시장의 즉각적인 반응으로는 이어지지 않을 것으로 전망했다.

정부의 이번 ‘가계부채 관리방향’은 집단대출에 대한 관리를 강화하고 공공택지 공급 물량을 줄이는 등 주택 시장 규제를 강화하는 방안을 핵심으로 담고 있다. 크게 은행의 보증비율을 90%로 축소하고, 집단대출 보증 총량을 1인당 최대 2건으로 제한, 공공택지 물량을 줄이는 내용이다.

우선 정부는 은행들의 집단대출 강화를 유도하기 위해 분양 보증율을 100%에서 90%로 낮춘다. 그동안 집단대출 보증율은 보증기관(주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사)이 100% 부담했지만 이를 90%로 축소하고, 나머지 10%는 은행에게 분담해 자율적인 대출관리 강화가 가능토록 했다.

보증비율이 90%로 낮아지면 은행은 분양 사업이 성공할지 타당성 검토를 강화하게 되고 사업성이 없는 아파트 분양 사업은 대출 받는데 어려움이 따를 것으로 보인다. 특히 은행들은 대출 심사를 할 때 사업장 현장 조사를 의무적으로 해야 하며, 시공사·지역·입주예정시기 편중 리스크를 정기적으로 분석해야 한다.

아울러 오는 10월부터 중도금대출 보증서를 발행해주는 HUG와 주금공의 보증건수도 1인당 최대 4건에서 2건으로 제한한다. 지금까지는 HUG와 주금공에서 각각 2건씩 보증해줘 최대 4건까지 보증을 받을 수 있었다.

여기에 중도금, 잔금 등 집단대출은 선분양의 특성을 감안해 분할상환을 적용하지 않았지만, 최종 입주 때 이뤄지는 잔금대출은 고정금리, 분할상환의 질적 개선을 유도하기로 했다.

함영진 부동산114센터장은 “앞서 올 상반기에 보증건수를 제한했지만 이번에는 더 강화해 분양보증건수를 1인당 최대 2건으로 제한하는 것은 투기수요 방지를 위한 대책으로 평가된다”면서 “여러채에 무분별하게 투자하는 세력을 억제하는 등 시장에 경각심을 줄 것으로 보인다”고 분석했다.

이는 투기수요가 아닌 실수요자 입장이라면 중도금 대출기간 중 2건 이상으로 신규주택의 분양을 받을 이유가 많지 않을 것이라는 설명이다.

주택공급량 관리하기 위해 택지매입부터 인허가, 착공, 준공 등의 단계별 관리 방안도 내놨다. 최초 택지 매입 단계에서는 주택도시보증공사가 PF대출 보증 신청 시기를 조정하고 특히 초과 공급이 우려되는 ‘미분양 관리 지역’에 대해서는 ‘예비심사’를 반드시 거치도록 했다. 예비 심사를 받지 않은 경우 보증 발급이 제한된다. 또한 LH 공공택지 공급물량을 지난해 6.9㎢ 12만8000호에서 올해는 4.0㎢ 7만5000호로 조절한다.

김태섭 주택산업연구원 연구시장은 “민간건설사들이 아파트를 지을 땅이 부족해 공공택지에 의존하는 편인데 이를 조절하겠다는 것은 민간의 공급에도 영향으로 이어질 것”이라면서 “그간 공급이 많다보니 집단대출이 늘어나고 가계대출 증가로 이어졌는데 이번 공급조절로 인해 시장에 수급조절 효과가 있을 것”이라고 분석했다.

인허가 단계에서는 국토부와 지자체가 협력해 30호 이상 단독주택, 30세대 이상 공동주택을 건설할 경우 지자체장 승인을 요구하는 등 과도한 인허가를 자제하기로 했다. 여기에 분양 단계에서도 투기 수요를 부추기는 청약통장 불법거래, 떴다방 등 불법 행위 단속을 강화할 계획이다.

전문가들은 부동산시장을 지나치게 위축시키지 않는 선에서 가계부채 대책이 시행되는 것이 바람직하다고 진단했다. 다만 이번 대책이 사장에 즉각적인 영향은 미치지 않을 것으로 내다봤다.

고성수 건국대학교 부동산학과 교수는 “리스크 관리 차원에서 집단대출의 출발점이 되는 분양보증 심사를 엄격히 시행하는 것은 바람직한 것으로 본다”면서 “다만 올 들어 앞서 대출 규제를 강화하는 등 선조치에 들어간 부분이 있어 이로 인해 시장이 받을 충격은 크지 않을 것”이라고 전망했다.

한편 이번 가계부채 대책에서 금융당국은 전매제한 강화를 요청했지만, 주택·건설 경기 위축을 우려하는 국토부의 반대로 대책에 포함되지 않았다. 현재 공공택지 아파트의 분양권 전매제한 기간은 1년, 수도권 민간택지는 6개월이다.