[임대주택활성화-Q&A] "임대등록 혜택이 매각차익보다 더 크나?"

정부, 13일 '임대주택등록 활성화 방안' 발표

임대 등록시 지방세·양도세· 종부세 등 부담 대폭 완화

세입자, 등록임대 확대로 계약갱신청구권·전월세상한제 '혜택'

13일 정부서울청사에서 국토교통부, 기획재정부, 보건복지부, 행정안전부, 법무부 등 관계부처 합동으로 민간임대주택 등록촉진과 임차인 권리보호의 내용을 담고 있는 '임대주택등록 활성화 방안'을 발표했다.ⓒ데일리안

정부가 13일 발표한 '임대주택 등록 활성화 방안'은 등록한 임대사업자에게는 조세와 건강보험료 부담을 줄여주고 미등록 사업자에는 부담을 늘리는 방식으로 임대 등록을 유도하는 데 초점이 맞춰졌다.

2018년 말까지 한시적으로 유예한 임대소득 과세와 건보료 부과를 2019년부터 시행하되, 등록사업자에 대해서는 부담이 최소화 되도록 인센티브를 확대한다는 방침이다. 특히 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원폭을 더욱 확대했다.

등록 임대주택은 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 적용돼, 세입자 측면에서는 4년 또는 8년 계약갱신청구권과 연 5% 이내 전월세상한제 혜택을 사실상 적용 받을 것으로 기대된다.

특히 정부는 이번 임대주택 활성화 유도 방안 이후에도 임대 등록이 저조하거나 임대차 시장이 진정되지 않으면 오는 2020년부터 다주택자 임대업등록을 의무화하고 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하기로 방침을 정했다.

다음은 '임대주택 등록 활성화 방안' 발표 자리에서 기자들과 관련 부처 실·과장간 나눈 일문일답이다.

▲(질문)이번 임대주택 등록 활성화 방안에서 세금, 건보료 등 인센티브도 있지만, 다주택자에게 가장 중요한 것은 매각차익을 상쇄하는 인센티브를 주는 것이다. 이번 대책은 미흡하다는 지적도 있다. 이 부분에 대해서 어떻게 생각하시는지.

―(답변)질문의 전제는 주택시장의 가격상승이 지속적으로 또 큰 폭으로 오를 것이라는 것인데, 오늘 발표한 임대등록 활성화 시책은 8.2 부동산대책, 그리고 11월 29일에 공공주택 100만 호 공급계획의 연장선 속에 있는 계획이다. 따라서 정부는 주택시장의 근본적인 안정 기조가 앞으로 뚜렷해질 것으로 보고 있다.

그런 상황에서 (임대주택)등록을 했을때가 안했을 때보다 경제적 혜택이 상당히 크다. 연간 경감되는 금액의 폭도 작지 않지만 임대기간을 감안하면 실제 등록하는 게 훨씬 유리하다. 임대소득세 뿐만 아니라 취득세, 재산세, 양도세, 종부세 관련 세금의 혜택을 모두 볼 수 있다. 이는 임대차 시장 안정에 기여한 것에 대해 국가가 주는 혜택이다.


▲등록 임대주택도 임대료가 연 5% 이내에서 인상하도록 되어 있는데 어떤 기준에서인지. 또 과도한 측면은 없는지. 연간은 1년으로 보는 것인지 아니면 2년으로 보는 것인지.

-(답변)통상적인 전월세 계약관행이 2년이기 때문에 2년의 임대차 계약기간이 끝나고 나서 갱신계약을 체결할 때 종전계약 대비 5% 이내에서 인상된 금액으로 체결한다고 보면 된다. 현행 주택임대차보호법(주임법)에 따라 임대인과 임차인이 합의할 경우 1년 단위 계약은 가능하다. 하지만 임차인이 원하지 않으면 최소 임대기간을 2년으로 주장할수 있고 법적으로 보호를 받는다. 즉 2년에 실질적으로 5%가 인상되는 셈이다.

또한 5% 이내라는 증액제한 기준은 현재 민간임대주택특별법에 따라 민간건설사가 아파트를 공급하고 임대관리하는 주택에서 비롯된 사항이다.이에 연 5% 이내 범위 내에서 증액을 할 때 주변의 임대료 시세라든가 주거비물가지수의 상승률 등을 고려해 증액 금액의 적정성 여부를 판단할 수 있는 합리적인 기준을 국토부가 마련 중에 있다. 이게 마련되면 내년 중에 이 제도와 함께 시행될 수 있을 것으로 본다.

▲ 건보료 보면 감면이 아니라 ‘인상분의 얼마를 감면한다.’ 이렇게 돼 있는데, 결국은 인상분이 평균적으로 얼마인지.

-인상분의 몇 퍼센트 경감'이라고 표현한 것은 지역가입자나 직장가입자 같은 경우에는 이미 지금 건보료를 내고 있다. 그렇기 때문에 지금 내고 계신 부분에 대해서까지 경감이 들어가는 건 아니고 임대소득 과세로 인해서 추가로 부과되는 부분에 대해서 경감이 들어가는 것이다. 일단 소득재산이 얼마냐에 따라서 건보료는 다 달라진다.

피부양자 같은 경우 지금 건보료를 전혀 안 내고 있다. 그렇기 때문에 피부양자에서 임대소득으로 인해서 탈락이 되게 되면 이분들이 임대소득뿐만 아니라 기존에 있는 재산이나 다른 소득에 대한 것까지 같이 부과가 되기 때문에 건보료가 조금 높아지게 된다.

▲임대료 합산이 2000만 원 이하일 때 많은 세제혜택이 주어지는데 일반적인 주택임대소득 말고 상가나 그런 다른 임대소득 합산은 어떻게 되는 건지.

-2000만 원 이하라고 하는 것은 다른 임대, 다른 소득이 없는 임대소득 2000만 원 이하인 경우만 해당되는 것이다. 상가 임대료 등의 소득은 포함되는 것은 아니다.

▲이번 대책으로 임대주택 미등록자들에게 임대소득을 과세하고 건보료 부과를 시행하는 건지.

-애초 주택임대소득에 대한 분리과세, 또 그에 수반한 건강보험료 부과는 주택 등록, 임대 등록 여부와는 관계가 없는 것이다. 작년 말에 2년간 분리과세 시행을 유예하기로 했었고, 그 기간이 2018년 말에 만료되기 때문에 2019년도에는 예정된 대로 분리과세가 도입된다는 얘기다.

분리과세 도입에 따라서 세 부담은 어떤 형태든지 많은 분들에게 늘어날 소지가 있다. 그러나 이번 임대주택 등록 활성화 방안은 임대 등록을 하는 집주인에게 분리과세에 따른 임대소득세 부담, 또 그와 관련해서 발생하게 되는 건강보험료 부담을 대폭 경감하거나 상당 부분 면제될 수 있도록 하고 있다.

반면 2019년 이후까지 임대등록을 하지 않은 상태에서 여러 채의 주택을 보유하면서 임대소득을 얻고 계신 분들의 경우에는 상대적으로 부담이 늘게 되는 그런 효과가 이번 대책을 통해서 발생하게 된다.

▲수도권 6억 초과주택, 지방 3억 초과주택의 경우에는 임대주택 등록 자체가 안 되는 것인지. 세제 혜택도 없는지.

-그렇지 않다. 6억 초과, 수도권에서. 또 지방에서 3억 초과되더라도 얼마든지 임대주택 등록이 가능하다. 임대소득세나 양도소득세 중과배제, 종부세 합산배제의 혜택은 받지 못하지만, 취득세·재산세·양도세 장기보유특별공제 혜택은 여전히 받을 수가 있다. 실제 현재 6억 초과 또 지방에서 3억 초과의 주택으로서 등록된 주택도 있다.

▲2020년 이후에 임대주택 등록 의무화를 단계적으로 추진하고, 계약갱신청구권 및 전월세상한제를 도입한다고 했는데, 정확히 2020년에 도입하겠다는 확정된 사안인지. 아니면 그때까지 시장 상황을 지켜보고 도입한다는 것인지.

우선 오늘 발표는 11월 29일에 저희가 말씀드렸던 주거복지 로드맵, 향후 5년간의 로드맵의 일환이다. 그때가 1차 발표였고 오늘이 2차 발표다. 주거복지 로드맵은 향후 5년간의 정부의 주거안정정책의 구체적인 실천계획을 제시하는 데 목적이 있습니다.

그런 차원에서 임대등록 의무화 제도라든가 전월세상한제, 계약갱신청구권제도가 향후 5년간의 주거복지 로드맵 실행기간 안에 정부가 추진할 과제라는 점을 이번에 확인을 하는 의미로 받아들이면 될 것 같다.

구체적인 시기라든가 도입 방법 이런 것들에 대해서 오늘 발표드린 임대주택 등록 활성화 시책의 효과라든가 임대차시장 상황 등을 고려해서 앞으로 결정을 해 나가겠다.