강하게 조여지는 재건축 족쇄…‘기한 연장’ 마지막 카드 꺼낼까

“안전진단 강화, 기한 연장보다 강력한 규제”…단지별 희비 엇갈려

서울에서 재건축 연한이 도래한 단지 가운데 안전진단을 받지 않은 곳은 10만3822가구로 집계됐다. 목동 신시가지아파트 주차난 모습.ⓒ양천발전시민연대

국토교통부가 재건축 안전진단 기준을 기습 시행한 데 이어 서울시까지 재건축 이주시기를 늦추는 등 규제에 본격 가세하면서 서울 재건축 시장이 위축되고 있다. 특히 지난 5일부터 본격 적용된 재건축 안전진단 강화 기준으로 서울 재건축 아파트 가운데서도 단지별로 희비가 엇갈렸다.

8일 국토교통부 조사 결과를 보면 서울에서 재건축 연한이 도래한 단지 가운데 안전진단을 받지 않은 곳은 10만3822가구다. 양천구가 2만4358가구에 달하고 이어 노원구(8761가구), 강동구(8458가구), 송파구(8263가구) 순으로 나타났다.

이들 지역은 지난해 4분기 서울에서 아파트 매매가격 상승률이 가장 높은 곳이기도 하다. 재건축이 가능하거나 초과이익환수제를 피한 단지들이 밀집해 있기 때문이다. 지난해 4분기 매매가격 상승률은 송파구가 4.93%로 가장 높았고, 강남구 4.48%, 강동구 4.47%, 양천구 4.32% 등의 순이었다.

하지만 아직 안전진단을 통과하지 못한 초기 재건축 추진 단지들이 모여있어 사업 지연 등의 타격이 불가피한 상황이다.

가장 많은 재건축 추진 단지들이 모여 있는 양천구 목동 신시가지 아파트 1~14단지도 강화된 안전진단 기준을 적용받게 됐다. 다만 이날부터 이틀간 시행되는 양천구청의 현장조사를 통해 재건축 진행 여부가 판가름 날 것으로 보인다.

앞서 목동 신시가지아파트 1~14단지 재건축 추진을 이끌고 있는 양천발전시민연대는 안전진단 요건 강화 발표 이후 일제히 안전진단 신청을 구청에 접수시키는 등 사업을 적극적으로 추진하고 있다.

반면 일부 단지들은 그동안 준비해왔던 재건축 안전진단 진행을 사실상 멈추고 무리하게 강행하지 않겠다는 쪽으로 가닥을 잡기도 했다.

송파구 잠실동 아시아선수촌과 강남구 도곡동 개포우성5차, 강동구 성내동 현대아파트와 명일동 고덕주공9단지, 노원구 공릉동 태릉우성 등은 국토부의 안전진단 요건 강화를 발표하자 ‘조달청 나라장터’ 공고에 용역 선정을 취소했다.

전문가들은 정부가 집값 불안의 진원지로 꼽히는 재건축 시장에 제동을 걸기 위해 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단 문턱을 대폭 높였지만, 또 다른 역효과를 불러일으킬 수 있다고 보고 있다.

양지영 R&C연구소 소장은 “정부가 주차난과 소방 여건 등을 고려한 안전진단 기준을 소폭 완화하기도 했지만 그렇다고 재건축 추진하는 단지가 추가로 늘어나기는 힘들 것으로 보인다”며 “안전진단 통과 여부가 재건축 초과이익환수제와 마찬가지로 또 다른 단지별 양극화를 불러 올 것”이라고 내다봤다.

안전진단 문턱을 높인 것이 재건축 연한을 상향 조정하는 것보다 더 강력한 규제라는 평가도 있다. 이번 대책에 재건축 허용 연한 연장은 포함되지 않았지만, 정부는 안전진단과는 별개로 검토 중이며 전문가, 지자체 등의 의견을 수렴해 개선 방안을 마련할 방침이라고 밝힌 바 있다.

김은진 부동산114리서치센터 책임연구원은 “정부가 재건축 기한 연장 카드를 주머니 속 마지막 규제 카드로 남겨 놓았다”면서도 “재건축 연한을 채운다고 해도 건축물에 구조상 위험이 없다면 재건축을 추진할 수 없기 때문에 재건축 기한 연장을 내놓아도 크게 분위기가 달라지지는 않을 것”이라고 분석했다.