집값 하락론 '솔솔'…과거엔 어땠을까?

양도세 중과 적용‧보유세 인상 급물살 등…하락론에 무게

유사 규제 쏟아낸 참여정부, 집권 4년만 서울집값 35% 상승

서울에 위치한 한 아파트 단지 전경. ⓒ게티이미지뱅크

다주택자들에 대한 양도세 중과가 시작되고 보유세 인상 시계가 빨라지자 매매가와 전세가가 연일 동반 하락 중이다. 이를 두고 부동산 가격이 더 떨어질 것이라는 전망과, 현재 하락세는 단기적일뿐 결국 상승 국면으로 반전할 것이라는 견해가 충돌하고 있다.

이 때문에 문재인 정부의 부동산 정책들과 매우 닮아있는 과거 참여정부 시절 부동산 흐름에 관심이 쏠리고 있다.

10일 한국감정원에 따르면 양도세 중과가 본격적으로 적용된 이달 첫째 주 전국 주간 아파트 매매가는 0.02%, 전세가는 0.09% 하락했다. 특히 서초구가 6개월 만에 하락 전환(-0.04%)하고, 송파구는 7개월 만에 보합 전환한 점이 눈에 띈다.

특히 정부가 9일 재정개혁특별위원회 출범을 공식화 하면서 보유세 인상론이 급물살을 타기 시작하자, 내년에는 집값이 더 떨어질 것이라며 부동산 하락론에 무게가 실리는 분위기다.

‘한국개발연구원(KDI) 경제동향’ 4월호에 실린 부동산시장 전문가 설문조사 결과에 따르면 설문 대상 전문가의 절반가량인 48%가 1년 뒤 주택 매매가격이 현재보다 하락할 것이라고 전망했다.

하지만 현 정부와 유사한 부동산 규제들을 쏟아낸 과거 참여정권 시절을 돌이켜 보면 집권 4년 만에 수도권 집값이 약 34% 상승했다는 점을 짚어볼 필요가 있다.

참여정권은 2003년 10‧29대책, 2005년 8‧31대책, 2006년 11‧15대책, 2007년 1‧11대책 등 손에 꼽는 규제들을 포함해 총 12차례의 부동산 규제를 쉴 틈 없이 쏟아냈다.

이 중에서 10‧29대책으로 1가구 3주택자 양도세 중과와 종합부동산세를 도입했다. 이어 8‧31대책을 통해 양도세 중과 대상이 1가구 2주택자로 넓혀지고, 종부세 대상도 이전보다 확대됐다. 이밖에 현재와 유사한 재건축 안전진단 강화, 개발이익환수제, 공시가격 인상 등으로 부동산 시장을 옥좼다.

당시 강력한 규제들이 발표된 직후 몇 달간은 집값이 숨죽이는 듯하다 다시 반등하기를 반복했다.

KB부동산 집계를 보면 참여정부가 출범한 2003년 2월부터 굵직한 규제가 마무리 된 2007년 1월까지 전국 집값은 20.8% 상승했다. 특히 서울은 35.8%, 서울을 포함한 수도권은 34.1% 오른 것으로 나타났다.

특히 참여정부가 출범한 지 2년차에 전국 집값이 2.1% 하락했다가 3년차엔 4.3%, 4년차에 11.7% 상승한 점을 미뤄보면 현재 매매가와 전세가가 하락세로 돌아섰다고 판단하기엔 이른 감이 있다는 시각도 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “강남뿐만 아니라 전 세계 어느 나라를 보든 주요 대도시의 집값이 끊임없이 상승하고 있는 것은 공통된 현상이다”며 “집값에 영향을 주는 요소들 중에서 가장 중요한 것은 거시경제로, 글로벌 금융위기 수준의 경제적 타격이 오지 않는 한 대도시 집값 상승은 멈추지 않을 것”이라고 진단했다.