하락폭 커진 서울 재건축 아파트값…갭투자 매물 쏟아질까?

도시·건축 혁신안 발표…초기 재건축 단지, 1억원 떨어진 곳도

“전셋값 하락·보유세 부담 악재에 갭투자 급매물 나올 수 있어”

도시·건축 혁신안 발표…초기 재건축 단지, 1억원 떨어진 곳도
“전셋값 하락·보유세 부담 악재에 갭투자 급매물 나올 수 있어”

지난주 서울 아파트 매매가격 변동률은 -0.08%로 한 주 전보다 하락폭이 확대됐다. 서울 송파구 일대 아파트 단지 모습.ⓒ연합뉴스

부동산 투자심리 위축으로 거래가 끊기다시피 한 가운데 공시가격 인상과 서울시의 도시·건축 혁신안 발표 등이 또 하나의 악재로 받아들여지면서 서울 아파트값 하락폭이 커지고 있다.

특히 시가 마련한 도시·건축 혁신안은 민간 정비사업에 공공의 개입을 확대하는 내용이 포함돼 향후 사업추진에 제동이 걸릴 것이라는 우려가 커지고 있다. 때문에 주로 사업 초기 단계의 재건축 단지를 중심으로 가격이 추가 조정되는 분위기다.

21일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격 변동률은 -0.08%로 한 주 전보다 하락폭이 확대됐다. 이는 서울 재건축 아파트가 한 주간 0.22% 떨어지며 하락폭을 키운 것으로 풀이된다.

최근 서울시가 재건축 등 민간정비의 모든 사업 과정에 적극적으로 관여하겠다는 내용을 담은 도시·건축 혁신안을 발표하면서 서울 재건축 아파트값의 하락이 이어지고 있다.

서울시가 지난 12일 발표한 도시·건축 혁신안은 민간이 재건축·재개발에 대한 밑그림을 그리기 전 서울시가 먼저 층수와 디자인 등 핵심 사안을 제시하는 내용을 담고 있다. 또 민간의 정비계획안 수립 이전에 사전 공공기획 단계를 신설해 서울시 도시계획위원회가 아파트 단지별로 ‘종합 가이드라인’을 제시한다.

서울시는 이 혁신안을 통해 ‘성냥갑 아파트’에서 벗어나 도시 환경에 다양하고 창의적인 디자인을 적용하겠다고 밝혔지만, 일각에서는 사업 시작 단계부터 시가 개입하면서 민간의 자율성을 침해할 수 있다고 보고 있다. 더욱이 시의 과도한 개입과 지침으로 사업성이 떨어질 수밖에 없다는 지적이 이어지면서 재건축에 대한 전망마저 불투명해진 상황이다.

김은진 부동산114 팀장은 “시장이 좋지 않은 상황에서 오히려 지난주 발표된 서울시의 혁신안에 따라 초기 재건축 단지인 신천동 장미1차아파트의 경우 벌써부터 호가가 적게는 4500만원에서 많게는 1억원 가량 가격이 떨어졌다”고 말했다.

여기에 공동주택 공시 예정 가격까지 발표되면서 ‘보유’와 ‘매각’의 기로에 선 다주택자나 투자 목적으로 집을 여러 채 보유한 갭 투자자들의 경우는 고민이 많아질 수밖에 없다는 분석이다.

그는 “공동주택 공시 예정 가격이 지난해 인상률과 비슷한 수준으로 결정되면서 시장이 느끼는 충격은 다소 완화될 것”이라면서도 “전셋값 하락에다 보유세 부담까지 커지면서 주택 처분이 늘어날 가능성이 있다. 주로 갭투자 수요가 몰렸던 곳이나 입주물량 공급과잉으로 고전하고 있는 곳 등 위축지역을 중심으로 집값 하방 압력이 가중될 것으로 보인다”고 전망했다.

양지영 R&C연구소 소장도 “갭투자들이 많은 곳은 상대적으로 공시가격 상승이 크지 않기 때문에 급하게 던지기보다는 시장 변화에 대해 주시하면서 판단할 것으로 보인다”면서 “다만 보유세 부담과 함께 추가적으로 입주물량 증가, 기준금리 상승 등 악재가 여전히 남아 있고 갭투자자들의 부담 증가는 커질 수 있어 급매물을 내놓을 수 있다”고 예측했다.