[부동산 카오스] 아파트 규제에 내년도 오피스텔 풍선효과 계속

오피스텔 수익률 둔화 14년 만에 멈춰

내년 3.3㎡당 1000만원 돌파 예상

“아파트 대체효과 중장기적…서울·수도권 수요 쏠림”

2007년 이후 줄곧 내리막길을 걸었던 오피스텔 수익률이 연 4.76% 수준에 안착한 것으로 나타났다.ⓒ데일리안

올해도 아파트 시장을 겨냥한 정부의 고강도 대출규제에 따라 수요자들이 오피스텔 매입에 몰리면서 풍선효과가 계속됐다. 주거용 오피스텔은 주택으로 분류되지 않는데다 정부의 강력한 부동산 규제대상인 아파트 대체재로 부각됐기 때문이다.

24일 부동산R114에 따르면 2007년 이후 줄곧 내리막길을 걸었던 오피스텔 수익률이 연 4.76% 수준에 안착한 것으로 나타났다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 저금리 시대가 열리면서 오피스텔이나 원룸처럼 임대 수익 유형의 상품들이 전성기를 구가할 것으로 예상됐지만, 당시 대규모 공급이 이어지면서 초과 공급 이슈로 인해 수요자의 주목을 받지 못했다는 분석이다.

하지만 최근 들어 오피스텔 수익률이 안정되고 매매가격은 꾸준히 오름세를 나타냈다.

2018년부터 2021년까지 오피스텔 입주물량은 역대급 수준이었다. 이 때문에 초과 공급 이슈가 지속되면서 수익률 하락과 공실 및 미분양 우려도 계속됐다.

다만 내년에는 올해 대비 1만2918실 줄어든 5만1089실이 입주할 예정이다. 또 2023년에는 4만4965실로 물량이 더 감소할 전망이다. 분양도 2020년과 2021년에 상대적으로 줄어 일정 상 2024년까지 입주물량이 큰 폭으로 늘어나기 어려울 것으로 예상된다.

여기에 아파트 공급 부족 현상이 쉽게 개선되지 않으면서 오피스텔 매매가격도 상승세를 나타내고 있다. 전국 오피스텔의 3.3㎡당(계약면적 기준) 평균가격은 2020년 900만원을 넘어섰고 최근의 개선세를 고려하면 2022년~2023년에는 1000만원을 돌파할 것으로 예상된다.

전문가들은 정부의 아파트 규제에 따라 당분간 오피스텔로의 수요 쏠림이 이어질 것이라고 봤다.

오피스텔 분양의 경우 건축법을 적용 받아 분양가 규제에서 자유롭고, 청약통장이 필요 없어 운에 의한 당첨이 가능하며 거주지나 주택소유 여부를 따지지 않는 장점이 있다. 주택이 아니어서 취득세가 중과되지 않으며 대출 규제도 상대적으로 덜하고 100실 미만 오피스텔의 경우는 전매제한 규제에서도 자유롭다.

더욱이 최근에는 정부가 오피스텔 시장에 대한 전향적인 규제 완화도 예고했다. 기존 건축규제를 완화해 바닥난방이 가능한 면적을 전용 85㎡에서 전용 120㎡까지 확대했으며, 주택도시기금 융자한도 확대와 더불어 대출금리를 1%포인트 인하한다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “그동안 오피스텔은 소형면적 위주로 공급됐지만 정부의 규제 완화에 따라 3~4인 가구의 아파트 대체효과가 중장기적으로 나타날 것으로 보인다”며 “당장은 주택 공급부족에 따른 1~2인 가구의 틈새 상품 쏠림으로 시장 분위기가 전반적으로 활성화될 것”이라고 전망했다.

그는 “다만 주택시장 트렌드인 ‘똘똘한 한 채’와 ‘환금성’ 장점으로 인해 아파트 위주로 수요가 쏠리듯이, 오피스텔도 서울과 수도권 역세권에 위치한 업무시설 위주로 수요 쏠림이 예상된다”고 덧붙였다.