[분상제 개선] 尹정부 첫 부동산대책…하반기 시장 양극화 '뚜렷'

재건축·재개발 필수비용 분양가 적정 반영

공급 늘겠지만 금리인상·대출규제 가로막혀

분양가 상승 불가피…무주택자 '내 집 마련' 글쎄

정부가 21일 분양가상한제 개편안을 발표했다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

정부가 21일 분양가상한제 개편안을 발표했다. 그간 과도한 분양가 규제로 주택공급이 위축된다는 지적에 따라 정비사업에 투입되는 필수비용을 분양가에 일정 수준 반영하고 자잿값 급등 상황이 분양가에 적기에 반영되도록 현실화하는 방안도 내놨다.

국토교통부 등 정부 관계부처는 21일 이 같은 내용을 담은 '분양가 제도운영 합리화 방안'을 발표했다. 기존 규제를 현실화하고 대외 변수를 신속하게 분양가에 반영해 주택공급을 촉진하기 위한 취지다.

앞으로 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등을 적정 수준으로 반영할 계획이다.

주거이전비와 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다. 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 조합원 이주비 대출이자는 반영 상한을 두고, 총회개최비, 대의원회 개최비 등 필수셩비는 총사업비의 0.3%를 정액 반영할 계획이다.

최근 자잿값 급등으로 건설현장 곳곳에 차질이 우려되는 만큼 분양가에 적기 반영할 수 있도록 비정기 조정을 추진하기로 했다. 또 사용빈도가 높고 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 주요 자재 항목 현실화도 이뤄진다.

HUG의 고분양가심사제도 역시 자재비 급등 상황을 탄력적으로 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등에 나선다.ⓒ뉴시스

HUG의 고분양가심사제도 역시 자재비 급등 상황을 탄력적으로 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등에 나선다.

분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높으면 분양가를 일부 가산하는 '자재비 가산제도'도 신규 도입할 예정이다. 인근 시세 결정을 위한 비교단지는 준공 10년 이내로 조정해 분양가가 합리적으로 산정되도록 한단 방침이다.

정부는 이번 제도개선을 통해 시장 불확실성을 해소하고 250만가구+@ 주택공급을 촉진한단 계획이다.

분상제 개편에 따라 업계에선 서울·수도권 등지 공급 가뭄을 해소하는 데 일부 도움이 될 거라 내다본다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "인건비와 원자잿값 상승으로 공사비 상승이 불가피한데 분상제로 어려움을 겪던 건설사들이 하반기로 분양 일정을 미룬 사례가 꽤 있다"며 "공급자의 수익이 어느 정도 보장되는 부분이 담긴 만큼 재건축의 경우 조합과 협의를 진행할 여지가 생긴 것 같다"고 평가했다.

다만 금리인상 기조와 맞물려 하반기 신규 공급되는 단지들의 분양가 상승이 불가피해짐에 따라 무주택 실수요자들의 내 집 마련 문턱은 더 높아질 수 있단 관측이다. 이 과정에서 입지에 따른 시장 양극화도 불가피하단 견해다.

김효선 위원은 "지금도 분양가에 대한 대출 제한이 여전하다. 대출 규제가 변함없는 상황에서 공급이 이뤄지더라도 이를 받아줄 수요가 예전만큼 풍부하지 않다"며 "분상제 개편으로 분양가가 모두 9억원을 초과할 가능성이 커지면서 중도금 대출이 불가해지는 등 무주택자를 위한 추가적인 정책 고민이 필요해 보인다"고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "분양가가 오르는 것보다 무주택자들에게 당장 부담스러운 건 금리인상"이라며 "그러나 대출을 받지 않고 집을 살 수 있는 사람들은 이번 제도 개편과 전혀 관계가 없어 주택시장 양극화가 발생할 것"이라고 진단했다.

그러면서 "분상제 개편으로 공급이 늘더라도 실질적으로 무주택자들이 내 집 마련을 위해 활발하게 움직이지는 못할 것"이라며 "대출을 받지 않고 살 수 있는 주택들은 개발호재나 교통망을 갖춘 지역을 중심으로 집값이 계속 오를 것이고 그렇지 않은 12억원 이하, 9억원 이하 주택들은 타격을 받을 전망"이라고 덧붙였다.