[재초환 완화-Q&A] "부담금 1억↑ 부과단지 19곳→5곳 감소…서울 재건축 탄력 기대"

국토교통부의 '재건축부담금 합리화 방안'에 따라 예정 부담금 1억원 이상을 통보 받은 단지가 현행 19곳에서 5곳으로 대폭 줄어들 전망이다.ⓒ뉴시스

국토교통부의 '재건축부담금 합리화 방안'에 따라 예정 부담금 1억원 이상을 통보 받은 단지가 현행 19곳에서 5곳으로 대폭 줄어들 전망이다.

29일 국토부는 정부세종청사에서 재건축초과이익환수제(재초환) 개선방안을 발표했다.

이번 개선방안에는 부담금 면제액 기준을 1억원까지 상향하고 부과율 결정의 기준이 되는 부과구간폭이 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대되는 등의 내용이 담겼다. 초과이익 산정 개시시점은 조합설립인가일로 늦춰지고 장기주택보유자에 대한 최대 50% 부담금 감면 혜택이 신설됐다.

국토부는 입법을 거쳐 이번 개선방안이 시장에 적용되면 도심 내 주택공급을 원활하게 할 뿐만 아니라 서울지역 재건축 역시 탄력을 받을 거라 기대한다.

다음은 권혁진 주택토지실장과의 일문일답.

▲이번 개선방안 취지와 효과는 무엇인가.

-금번 방안은 2006년 제도 도입 이후 한 번도 조정되지 않은 부과 기준을 시장여건 변화 등을 고려해 합리적으로 개선하기 위함이다. 소액부과 단지일수록 감면율이 확대되고 지방의 경우 부과 단지수가 65% 이상 대폭 감소하게 된다. 특히 지방에 30년 이상 아파트 비율이 전국의 70.5%를 차지하는 등 높은 점을 고려할 때 재건축 활성화 유도로 지역 전반의 주택공급 확대도 기대된다.

▲재초환을 완화해야 한다는 목소리가 컸던 이유는 서울의 경우 강남권 재건축이 아니면 주택공급이 쉽지 않아 숨통을 터주자는 거였다. 부담금이 많아질수록 감면액은 줄어드는데 강남쪽 재건축 단지들의 움직임이 없지 않을지.

-물론 강남 재건축 촉진을 위해 부담금 부담을 줄일 필요는 있지만 기본 원칙은 재건축에 따른 초과이익을 적정하게 환수하자는 거다. 도심 내 공급이 원활해질 수 있도록 부담금을 합리적으로 조정한다는 것. 현행 부과금 부과체계에선 1000만원에서 최고요율 구간인 1.1억원을 넘는 단지가 52%로 절반 이상이다. 84곳 중 44개 단지. 다만 개선방안을 놓고 시뮬레이션한 결과 최고요율 구간에 해당하는 단지는 9%만 남는다. 84개 단지 가운데 5곳만 1억원 이상 부담금 부과 예정 단지다. 이 중 5곳 중에서도 최장보유기간을 채운 경우하면 50% 감면 혜택이 적용된다. 이런 측면에서 볼 때 개선방안이 작동하면 서울지역 재건축도 탄력을 받을 것이라 예상한다.

국토부는 입법을 거쳐 이번 개선방안이 시장에 적용되면 도심 내 주택공급을 원활하게 할 뿐만 아니라 서울지역 재건축 역시 탄력을 받을 거라 기대한다.ⓒ국토부

▲1주택자 장기보유 감면 혜택을 부여하는 이유는.

-주택을 오래전부터 소유한 1가구1주택자의 주택보유 목적, 부담 능력 등을 고려할 때 부담금을 감면할 필요가 있다고 봤다. 실수요자인 장기보유 1주택자에게도 일률적으로 과도한 부담금을 부과하는 것은 정책 취지와 달리 해당 주택에 거주를 어렵게 하는 주거안정 저해도 우려됐다. 유사한 취지로 운영되고 있는 양도세 장기보유특별공제율 혜택, 종부세 장기보유 공제율 등 1주택자에 대한 타 법제도도 고려됐다.

▲면제기준 1억원, 부과구간폭 7000만원 단위, 장기보유 6년 이상 등은 어떤 근거로 마련된 기준인가.

-최근 집값 상승률을 고려했고 전반적인 조세부과체계 등을 종합적으로 고려했다. 2006년 제도 도입 이후 올 7월까지 보면 대체로 집값이 3~4배 정도 올랐다. 지역별, 주택유형별, 단지별로 차이가 있지만 집값이 많이 오른 점을 고려했고 다른 재산 관련 세제를 보면 현행 재건축부담금 제도처럼 이렇게 조밀하게 3000만원부터 면제해서 2000만원 단위로 구간을 두는, 1억1000만원 초과이익 발생 시 세금으로 50%가 부과되는 제도는 없다. 양도세는 최고 부과세율 45%가 적용되는 구간이 3.5% 정도이고 상속세 역시 최고세율 부과 구간이 5.9%다. 재초환은 최고 부과율 50%가 적용되는 구간이 52%가 된다. 이는 너무 과도하다고 평가했다.

▲부담금 확정 시점이 정확히 언제인지, 그리고 입법 시점에 따라 부담금 부과 기준이 달라질 수 있는지 궁금하다. 또 입법 추진계획이나 입법 시점은 언제쯤으로 예상하는지.

-부담금 예정액 통지는 사업승인이 나면 이뤄진다. 그런데 실제 부담금을 납부하는 것은 사업추진위 구성 이후부터 준공 시점에 집값이 가장 중요하다. 준공 시점에 집값이 얼마인지에 따라 지금 부담금 예정액이 통보됐다 하더라도 최종 부담금은 달라진다. 이들 단지도 모두 소급적용된다. 금번 개선방안은 모두 법률개정 사항이다. 여야, 국회와 긴밀히 협력해 입법이 조속히 이뤄질 수 있도록 노력하겠다.

▲기존에 2주택자여도 주택을 매도해 1주택자가 된다면 이 같은 혜택을 받을 수 있나.

-기본 전제는 준공 시점에 무조건 1주택자여야 한다는 점이다. 준공 시점부터 역산해 10년까지 1주택자인 경우 최대 50%까지 감면 적용을 받는다. 다만 그 기간을 산정할 때 일시적 2주택자와 지방의 소액주택을 예외로 두고 적용하는 방안을 검토할 예정이다. 일시적 2주택자의 범위를 어디까지 볼 것인가 지방의 소액주택을 어디까지로 볼 것인가를 세부적으로 살펴보고 있다. 구체적인 것은 시행령 개정 단계에 말씀드리겠다.

▲조합에선 정상주택 가격 상승률 이야기를 많이 한다. 아파트를 재건축하는데 왜 빌라나 연립주택 가격 상승률까지 고려해야 하냐는 건데 이번 개선방안에서 관련 논의가 있었는지.

-고려하지 않았다. 재초환과 관련해 미실현 이득에 대한 과세라고 얘기하는데 이는 이미 합헌 결론이 났다. 헌법재판소의 판단은 미실현 이득에 대한 과세가 위헌이 아니라 절차적인 정당성을 거치지 않았고 예외적인 규정을 두지 않은 것 때문에 문제가 있다고 본 거다. 합헌 결론 난 이후 5개 단지가 이미 12년 전에 25억원을 냈다.

▲지금 예정 부담금을 통보받은 84개 단지 모두 이번 개선방안 소급적용 대상인가.

-예정 부담금이 통지된 단지는 84개고 그 중 5개는 준공 단지다. 다만 이들 5개 단지 역시 개발비용 산정이나 공시가격위원회가 열리지 않아 확정 부담금이 나오지 않았다. 최근 집값 상황을 보면 예정액과 실제 부과되는 금액은 달라질 수 있다. 관련 법에 따라 지자체장이 준공일로부터 5개월 이내 부과하도록 돼 있지만 현재는 그 부과 절차를 지자체 차원에서 중단한 상태다. 재초환 법 개정을 기다리고 있다고 판단하고 있다. 기 준공 단지 5개를 포함해 84개 모두 개정안을 적용할 수 있다.