특례보금자리론이 대출 금리 인상 부채질 우려 '왜'

채권으로 최대 40조 자금 마련

시중 이자율 자극 가능성 촉각

대출 이미지.ⓒ연합뉴스

정부가 주택 실수요자를 지원하기 위해 내놓은 특례보금자리론이 다른 대출 금리를 부채질할 수 있다는 우려가 나온다. 최대 40조원에 달하는 자금 마련을 위해 발행될 대규모 채권이 시중 금리를 끌어 올리면서, 그 충격파가 은행권 대출 이자율에까지 영향을 끼칠 수 있다는 지적이다.

가뜩이나 금융당국이 대출 금리 조이기에 힘을 쏟는 와중, 특례보금자리론이 이런 행보에 스스로 발목을 잡는 악재가 될 수 있단 관측도 제기된다.

2일 금융위원회에 따르면 기존 보금자리론에 안심전환대출과 적격대출 등 정책 모기지를 통합한 특례보금자리론 신청이 전날부터 시작됐다. 특례보금자리론은 주택 마련 실수요자들의 이자 부담을 덜어주기 위해 시중보다 저렴한 고정금리를 제공하는 정책금융 상품이다.

주택금융공사는 특례보금자리론 금리를 연 4.25~4.55%의 일반형과 4.15~4.45%의 우대형으로 책정했다. 최근 시중은행 주택담보대출 금리 하단이 4%대 초반까지 떨어지자 당초 계획보다 일반형과 우대형 모두 예정보다 금리를 0.5%포인트(p) 낮췄다.

아울러 인터넷을 통한 전자약정 방식으로 신청하면 추가로 0.1%p의 금리 할인을 받을 수 있다. 여기에 ▲사회적 배려층 ▲저소득청년 ▲신혼가구 ▲미분양주택 등 조건에 따른 0.8%p의 기타 우대금리를 모두 더하면 최대 0.9%p까지 낮은 금리가 적용될 수 있다.

정부는 이 같은 특례보금자리론을 1년 간 한시적으로 운영할 방침이다. 이 기간 동안에만 최대 39조6000억원에 이르는 자금을 특례보금자리론으로 공급한다는 계획이다.

특례보금자리론 개요.ⓒ연합뉴스

관건은 재원 마련이다. 주금공은 주택저당증권(MBS)와 주택저당담보부채권(MBB)를 발행해 자금을 조달할 예정이다. 아직 각각의 비율 등 구체적인 방안까지는 확정되지 않을 것으로 전해졌다. MBS는 금융기관이 장기 대출을 해준 주택을 담보물로 발행되는 채권이다. MBS와 달리 MBB는 주택저당채권을 담보로 해 발행된다.

채권 시장에 대규모 MBS가 한꺼번에 풀리면 채권 가격은 하락이 불가피하다. 이렇게 되면 반비례 관계인 채권 금리는 상승 압력이 커지게 된다. 실제로 과거 2015년과 2019년에 안심전환대출이 출시됐을 때에도 수십조원대 MBS 발행으로 인해 국내 채권시장 금리는 급등세를 이어가며 불안정한 흐름을 나타냈다.

문제는 국채 금리가 은행 대출 이자율 산정의 배경 요인으로 작용한다는 점이다. 안심전환대출을 위한 MBS가 국채 금리 상승을 부추기고, 이로 인해 다른 대출자의 이자 부담이 확대되는 나비효과가 펼쳐질 수 있다는 얘기다.

특례보금자리론 수요는 상당할 전망이다. 기존 정책 모기지보다 여러 측면에서 허들이 크게 낮아졌기 때문이다. 이로 인해 특례보금자리론을 받는 이들이 많아질수록 그 이면에서 채권 시장이 견뎌내야 할 압박도 커진다는 의미다.

특례보금자리론은 우선 연간 소득 7000만원 이하인 기존 보금자리론과 달리 소득 요건이 없다. 지원을 받을 수 있는 주택가격 상한은 기존 6억원에서 9억원으로 늘었고, 대출 한도도 3억6000만원에서 5억원으로 확대됐다.

특히 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않아 대출 한도를 늘리는 데 유리하다. 현재 1억원 초과 대출자에게는 DSR 40% 규제가 적용되는데, 특례보금자리론에는 이런 제한이 적용되지 않는다. DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 갚아야 할 원리금의 비율 뜻하는 지표로, 엄격하게 적용할수록 대출 한도가 줄어드는 효과가 난다.

안 그래도 금융당국이 은행권의 예대 마진이 과도하다며 대출 금리를 억누르고 있는 상황에서, 이처럼 특례보금자리론이 이자율 상승을 부추기는 요인이 될 수 있다는 점은 눈여겨봐야 할 대목이다.

금융권 관계자는 "특례보금자리론에 따른 발행 채권이 대출 이자율 전반에 영향을 줄 만큼 수요가 클 경우, 결과적으로 당국 스스로 금리 정책에 모순을 일으키는 꼴이 될 수 있다"고 말했다.