[2026 전망보고서] 올해 집값 더 오르나…공급 부족에 주거 불안정 심화 우려

서울 아파트값 48주 연속 상승…수도권 오름세

갭투자 차단·입주 물량 감소, 임대차 시장 직격탄

“수급 불안에 전셋값 오른다…월세화도 본격화”

ⓒ뉴시스

지난해 서울 아파트값이 큰 폭으로 오른 데 이어 올해도 서울을 중심으로 수도권 주택가격이 상승세를 유지할 것이란 전망에 무게가 실린다. 수요 억제를 위한 규제가 잇따라 시행됐으나 주택공급 부족이 해소되지 않으면서 수도권 주택은 매매는 물론 전·월세 부담도 커질 것으로 예상된다.

9일 부동산업계에 따르면 올해도 서울을 비롯한 수도권 주택 가격이 오를 것이라는 게 중론이다. 주택 공급에 대한 기대감이 많이 떨어진 상황으로 더 오를 수 있다는 판단 하에 겹겹이 규제 속에서도 매매 수요가 지속될 수 있다는 진단이다.

한국부동산원의 주간아파트가격동향을 살펴보면 서울 아파트값은 새해에도 오름세를 지속하며 48주 연속 상승했다. 연초인 1월 첫째 주(5일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.18% 올랐다.

지난해 주간 기준 서울 아파트값은 누적 8.71% 상승했다. 이는 집값 급등기였던 문재인 정부 때인 2018년(8.03%), 2021년(8.02%) 수준을 넘어섰을뿐만 아니라 부동산원이 관련 통계를 집계한 지난 2013년 이후 역대 최고치다.

서울 아파트 시가총액도 급격히 팽창했다. 부동산R114가 지난해 12월 25일 기준 서울 아파트 매매 시총을 조사한 결과 1832조3154억원으로 집계됐다. 1년 전인 2024년 12월 24일(1624조4016억원) 대비 207조9138억원(12.8%) 증가한 것이다.

지난해 6·27 대책에 이어 10·15 대책으로 서울 전역은 물론 경기 12개 지역까지 실거주 의무가 강화되고 주택담보대출 담보인정비율(LTV)가 70%에서 40%로 낮아지는 등 수요 억제를 위한 강력한 규제가 시행됐으나 집값 상승세를 꺾지 못한 셈이다.

주요 연구기관들도 올해 수도권 주택가격이 상승할 것으로 봤다. 한국건설산업연구원과 대한건설정책연구원은 수도권 주택가격이 올해 2% 오를 것으로 예측했다. 주택산업연구원은 서울 주택가격이 4.2% 오르며 상승 흐름을 유지하는 가운데 수도권은 2.5% 오를 것으로 예상했다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU교수는 “올해도 강남3구나 한강벨트 등 핵심 주거 지역 중심으로 집값이 오를 것”이라면서도 “서울 외곽 지역으로도 집값 상승세가 퍼지고 있다”고 내다봤다. 이어 “관악구와 구로구 등 지역 대장 단지들도 지난 2021년 가격 수준을 넘어서고 있고 신고가를 기록하는 아파트도 나올 것이다”이라고 덧붙였다.

임대차 시장도 주택공급 위축 속에 매물 잠김 현상까지 더해지며 불확실성이 증대될 것이란 우려 섞인 전망이 나오고 있다.

부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만9161가구로 지난해 4만2611가구 대비 1만3450가구가 줄어든다. 경기 아파트 입주 예정 물량도 지난해 7만4156가구 대비 6578가구 줄어든 6만7578가구로 집계됐으며 인천도 같은 기간 2만93가구에서 1만5161가구로 4932가구 감소할 것으로 예상된다.

여기에 토지거래허가구역(토허제)으로 지정된 서울 전역 및 경기 일부 지역에서 갭투자(전세 낀 매매)가 차단됨에 따라 기존 주택의 매물 잠김 현상도 심화되고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만2802가구로 1년 전(3만1513가구) 대비 27.6%(8711가구) 줄었다.

전세의 수급 불균형은 결국 월세화로 이어지게 된다. 주담대뿐 아니라 전세대출 규제가 강화된 상황 속 전셋값이 오르면서 자금 조달에 어려움을 겪는 수요자들이 월세 시장으로 옮겨간다는 설명이다.

심 소장은 “지난해 전셋값이 매매 대비 절반 정도 수준으로 올라 상대적으로 안정적으로 관리되는 것처럼 보이지만 매물 감소 속도는 전세가 더 빠르다”며 “입주 물량이 없어지면 임대차 시장이 바로 영향을 받기 때문에 올해는 전월세 주거 불안이 확산될 것”라고 예상했다.

또 다른 전문가도 “올해는 집값도 문제지만 전셋값도 크게 오를 수 있다”며 “전세 부담이 큰 세입자들은 월세로 전환하거나 서울을 벗어나 외곽으로 이동하려는 움직이는 현상이 나타나면서 서민들의 주거 비용 부담이 커질 것”이라고 내다봤다.