[박근혜 6개월] 전월세 대란 부른 오락가락 부동산 정책, 해법 있나?

주택거래량은 ‘뚝’ 전세는 ‘미친상한가’…부동산 특효약 나올까

서울의 한 아파트단지 상가 내 부동산의 시세표. ⓒ연합뉴스

박근혜정부 출범 6개월이 된 시점에서 최근 경제부문에서의 가장 많은 이슈를 불러 모으는 것은 단연 세제개편안과 부동산 정책, 특히 전월세 대란이다.

일명 ‘미친 전세’로 규정지어지며 요즘은 자고 일어나면 오른다는 전세가격이 서민들의 주거안정에 대한 불안감을 증폭시키는 요인으로 등장해, 이를 지원하거나 규제할 수 있는 갖가지 정책들의 들썩임은 시장의 안정이 아니라 오히려 무주택 세입자의 입지만 좁힌다는 지적을 받고 있다.

원래 박근혜정부의 부동산정책의 핵심 기조는 시장의 안정으로, 시장의 변동성을 줄여 안정적인 주택시장 형성을 근간으로 하고 있지만 현실은 정반대인 전월세가격 폭등으로 나타났다.

부동산 시장만 떼어놓고 보면 정부의 6개월 간 정책의 평가는 아직 이른 감이 있지만 단기적 미봉책은 있었으나 시장 안정과 선순환 구조 마련에 실패했다는 평가가 주를 이룬다.

물론 시장의 변화에 따른 시기적절한 부양책은 필요하고 정책에 따른 안정화기간, 정책의 실현에 따른 다른 한쪽의 그늘은 존재한다고 볼 때, 과정의 한 단계로도 볼 수 있다. 하지만 전월세대란으로 까지 이미 커져버린 실제상황은 거론할수록 악화되는 시장특성을 감안할때 향후 전망도 그리 밝지만은 않다는 게 전문가들의 견해다.

‘4.1 부동산대책’ 단기효과 그쳐, 주택매매 침체·전월세 급등에 당혹

박근혜 정부 출범 초기 호기롭게 내놓은 ‘4.1 부동산대책’은 부동산 활성화 정책에 초점을 맞춰 주택 가격 하락세를 잠시나마 진정시키고 매매거래량을 늘리는 등의 효과가 있었지만 단기간에 끝나버렸다. 또다시 주택 매매시장은 침체기에 접어들었고, 전월세 시장만 급등하는 변동성으로 시장의 불안감만 확산됐다.

실제 4·1 부동산대책 이후 잠시 상승했던 주택거래는 취득세 감면조치가 종료되면서 급격하게 얼어붙었다. 지난달 전국의 주택거래량은 거래절벽 수준인 3만9608건을 기록하는데 그쳤다.

취득세 감면이 적용된 6월 12만9907건에 비해서는 69.5%, 전년 같은 달 대비로도 30.3%나 줄어 7월 거래량만 놓고 보면 2006년 이후 가장 적었다.

반면 현재 전국의 전세가격은 올해 들어 7월까지 상승률이 2.1%로 이미 지난해 수준 1.4%를 넘어섰고, 1년 넘게 상승행진을 지속하고 있다. 자연히 가을 이사철을 앞두고 전세 값 폭등 우려가 고개 들고 있다.

이 같은 전셋값 상승과 집값 하락의 배경에는 주택매매수요의 실종이 자리 잡고 있다. 즉 주택매수 기피로 인한 임대물량 부족으로 전세시장 내에서 수요는 느는데, 공급은 줄어 전세가가 치솟고 있는 것이다.

업계 일각 “부양책·규제 보다 시장경제흐름 따른 정책 조정 필요, 정부는 조정만”

이에 업계 일각에서는 이미 주택 수요가 매매시장에서 전세를 넘어 월세 시장으로 옮겨가기 시작한 만큼, 정부가 시장경제의 흐름을 명확히 짚고 부양책보다는 시장 연착륙을 돕기 위한 조정정도의 역할만 해야지, 인위적인 규제나 무리한 지원책은 역효과라는 지적이 일고 있다.

이를 뒷받침하는 근거로 최근 주택 수요자들의 선호경향이 소유보다 임차를 원하고, 1인 가구비율 증가와 집값 상승에 대한 기대감이 줄어든 노년층의 주택보유 기피현상을 꼽고 있다. 반전세 전환을 장기주택변화의 한 조짐으로 봐야한다는 분석이다.

하지만 정부 입장에서는 전셋값 상승이 서민들의 주거비 부담으로 이어지는 만큼 손을 놓고 있기는 어려운 문제다. 가뜩이나 하우스푸어, 월세로 고통 받는 랜트푸어 양산이라는 위기감이 확산되는 마당에, 서민주거 안정 초점의 정책방향 기조를 선회해 시장중심 정책만으로는 해법이 나올 수 없다는 입장이다.

일부 전문가들도 이와 관련해 “주택소유 기피 현상으로 매매가 줄어드는 추세는 있지만 이로 인한 전세가 상승은 주거비 부담으로 이어지고, 집값 하락과 거래량 감소는 건설경기와 민간소비 위축으로 작용해 전반적인 주택시장 침체와 국가경제에도 악영향을 준다”면서 적절한 대책마련을 주문하고 있다.

정부는 이에 따른 대책으로 신규 주택공급을 탄력적으로 제한하는 대신 공공임대주택 등의 물량을 늘이고, 전월세대출 확대를 추진하는 등 후속대책도 속속 내놓고 있다.

또 주택구매 능력이 있음에도 불구하고 집값 상승에 대한 기대감이 적어 전세로 머물고 있는 경우, 수요를 매매로 전환시킬 방법을 우선적으로 찾아 주택시장을 정상화시키는 방안도 고려하고 있다.

정부, 호황 때 도입한 다주택자 양도세 중과·분양가상한제 폐지도 고려

이와 함께 주택시장의 거래 부진이 전월세 폭등으로 이어졌다는 판단에 따라 부동산 호황기에 도입됐던 다주택자 양도세 중과 및 분양가상한제 등 각종 규제를 철폐하는 방안을 모색 중인 것으로도 알려졌다.

그렇지만 이마저도 ‘대출을 권하는 부동산대책’, ‘가계부채 증가 요인’, ‘억제책 아닌 지원책둔갑’이라는 등 실효성에 대한 의문과 비판에 직면하고 있다.

또한 부동산 정책과 밀접하게 연관된 세제방안과 금융시장 등이 맞물리면서 논란이 돼왔던 취득세 영구 인하와 전월세상한제, 미분양 양도세 감면 등까지 거론되면서 이에 대한 찬반양론이 뜨거워지는 등 반향도 만만치 않다.

결국 박근혜 대통령의 세제개편안 전면재검토와 부동산 후속 대책마련 주문까지 이르면서 관련부처들의 고민은 더 깊어지고 있다.

애써 만든 정책이 현장에 적용되기도 전에 폐기되는가 하면 중점 비중을 어디에 두고 정책을 입안해야 하는지도 혼선이 있으며, 국민들의 부정적인 시각을 어떻게 해소할지 등등을 놓고 고민이 깊어지고 있지만 단기간에 뾰족한 묘수를 찾기는 힘들 것으로 보인다.

“정책 성공하려면 국민과 같이 소통해야, 당위성만 내세우는 건 무리”

물론 공급과잉과 불투명한 가격 전망에 따른 주택 매매 관망수요 증가 등은 이명박 정부 때부터 몇 년간 이어져오는 부동산 시장의 흐름이다.

때문에 지난해 9월 당시 경착륙 위기로 인한 절박한 경기활성화 대책으로 정부가 한시적 취득세 인하도 선보였듯 부동산정책 문제는 비단 현 정권만의 실책은 아니지만, 주거안정 실현 및 방향설정은 결국 현 정부의 몫이다.

이에 대해 전문가들은 소통의 문제를 제기한다. 정책은 국민들과 같이 호흡하지 않으면 성공하기 어렵다는 견해로, “당위성이나 목표에만 급급해 무리한 정책 수단만 내세우면 반드시 후유증이 뒤따르기 마련”이라는 얘기다.

일례로, 박근혜 정부의 주거복지정책 핵심사업 중 하나인 행복주택 사업은 정책내용은 우수하다는 평가를 받고 있지만 정작 지구지정에 따른 주민들과의 소통과 이해도 부족으로 인근 주민들이 집값 하락과 슬림화를 이유로 반발하면서 사업에 큰 차질을 빚고 있다.

아울러 정치권의 공방으로 지연돼 빛을 보지도 못한 부동산 관련 정책 등의 적기 실현이라는 숙제도 남아있다.

정책현실화를 위한 박근혜 정부의 새로운 부동산 정책들이 국민들에게 어떻게 다가가 주택시장의 불안요인을 완화하고 안착할 지 관심이 쏠리고 있다.

한편 정부는 그간 당정협의를 거쳐 논의된 주요 부동산 대책을 28일 발표할 예정이다.