[분양가상한 지정] “핀셋 규제 방향 맞지만, 풍선효과에 집값 조정 기대 힘들어”

서울 강남권 등 정밀 타격지역 인근 집값 상승 부추길 것

정비사업 양극화는 이미 예견, 공급 가뭄에 물량 감소로 시장 불안 더해져

서울 강남권 등 정밀 타격지역 인근 집값 상승 부추길 것
정비사업 양극화는 이미 예견, 공급 가뭄에 물량 감소로 시장 불안 더해져

민간택지 분양가 상한제 적용 지역을 서울 강남4구(강남·강동·송파·서초구)와 마·용·성·영(마포·용산·성동·영등포구) 총 8개구를 지정했다. 사진은 서울 아파트 전경. ⓒ권이상 기자

국토교통부가 민간택지 분양가상한제 적용 대상지를 발표하자 업계에서는 대체적으로 긍정적인 반응보단 우려석인 목소리를 내고 있다.

당장 시장 전문가들은 핀셋 규제의 방향은 맞지만 해당 지역의 공급 위축과 함께 인근 지역의 집값 상승 등 부작용이 현실화 될 것으로 전망했다.

건설업계에선 서울 강남권 재개발·재건축 등 정비사업이 직격탄을 맞게 되며, 기존 수주단지의 사업부진에 이어 일감이 줄어들 것이라고 걱정하고 있다.

지난 6일 국토교통부는 민간택지 분양가 상한제 적용 지역을 서울 강남4구(강남·강동·송파·서초구)와 마·용·성·영(마포·용산·성동·영등포구) 총 8개구를 지정했다.

강남4구에서는 정비사업이나 일반 분양사업이 많은 강남구 개포동, 대치동 등이 적용된다. 또 영등포구 여의도, 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가 등 분양가 규제를 피하려는 움직임이 있는 지역이 타깃이 됐다.

시장 전문가들 사이에서는 분양가 상한제는 집값 안정화에 도움이 되지 않고, 오히려 청약 과열을 부추길 수 있다는 의견이 지배적이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가상한제 실시가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 제한적일 것”이라며 “2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다, 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추겨 로또 청약 논란을 낳을 수도 있다”고 말했다.

양지영 양지영R&C 연구소장은 “단기적으로 집값 상승을 잡을 수도 있지만, 제한적인 가능성이 크다”며 “오히려 동단위 지정은 지정하지 않은 옆동 집값을 상승시키는 풍선효과가 나타날 수 있다”고 전했다.

권일 부동산인포 팀장은 “상한제 도입으로 인해 시세와 분양가의 차익이 더욱 벌어질 수 있어 청약시장이 오히려 과열될 수도 있다”며 “금리는 인하됐지만, 대출을 받기는 여전히 어려워 분양을 받아 서민들이 내집마련하기 더욱 어렵게 될 것으로 예상된다”고 우려했다.

김은진 부동산114 리서치팀 팀장은 “"분양가상한제 지역을 동 단위로 지정했으나 강남권 주요 재건축 단지가 속한 지역은 거의 다 포함돼 있어 강남3구의 구 전체 지정과 별반 다르지 않다"라며 "서울 내 신축 아파트와 이번 지정대상에서 제외된 경기 과천 등 일부 비적용지역은 풍선효과 나타낼 우려가 있다"라고 설명했다.

이와 함께 전문가들은 청약시장의 재편과 함께 수요자들은 청약전략을 다시 세워야 한다고 의견을 내놓았다.

함 랩장은 “50~70점대로 청약가점이 높고 특별공급자격을 갖춘 청약대기자는 분양가상한제 물량을 기다리는 것이 현명하다”며 “가점이 30~40점대로 인기단지 당첨이 애매한 가점자나 향후 분양가상한제 사업지의 치열한 청약경쟁을 우려하는 청약자라면 비 분양가상한제 지역이나 수도권 택지지구 청약을 노리는 것이 좋고, 분양권이나 입주권 또는 입주 5년차 이내 새 아파트 구입이 차선책이다”고 말했다.

양 소장은 “선정 지역은 정부가 유망한 지역으로 꼽는것과 다름 없기 때문에 앞으로, 틈을 파고들기가 쉽지 않을 것”이라며 “게다가 지정되지 않는 지역에는 공급이 늘겠지만, 청약자 외면을 받아 미분양 현상이 나타날 가능성도 있다”고 전망했다.

전문가들은 분양가 상한제로 강남권 재건축·재개발 사업지에서는 양극화가 이뤄날 수 있다고 전망했다. 사업에 속도전에 나서는 조합이 늘어나는 반면, 사업을 잠정보류할 수도 있다는 것이다.

김 팀장은 “관리처분 이후 단계 사업지들은 적용 유예기간인 내년 4월 전에 일반분양을 하기 위해 속도를 내는 반면, 재건축 초기 단지들은 수익성 악화가 불가피한 만큼 투자심리 위축되고 가격 상승세도 주춤해질 것으로 예상된다”고 평가했다.

그는 이어 “분상제 지역을 동 단위로 지정했으나 강남권 주요 재건축 단지가 속한 지역은 거의 다 포함돼 있어 강남3구의 구 전체 지정과 별반 다르지 않다”고 주장했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "초기 재건축단지는 안전진단강화, 재건축이익환수제에다 분양가상한제까지 삼중규제가 적용돼 투자 수요가 위축될 것으로 예상된다"며 "다만 초저금리로 시중의 부동자금이 워낙 많기 때문에 재건축 가격이 급락하지는 않을 것으로 보인다"고 말했다.

한 대형사 정비사업팀 관계자는 “정비사업 조합들 입장에서는 사업 추진력이 떨어지게 돼 사업이 아예 멈출 가능성이 높고 적은 발주 물량을 두고 경쟁이 심화할 것”이라며 “지방으로 눈을 돌린다고 해도 대구, 대전, 광주 등 지역이 국한돼 있고, 주택경기가 불확실해 앞으로 전망이 어둡다”고 전했다.