[공시가 인상-Q&A] "시세 9억원 이상 아파트·단독주택 공시가 집중 상향"

30억 이상 아파트 현실화율 목표 80%…공시 투명성 확보방안도 마련

30억 이상 아파트 현실화율 목표 80%…공시 투명성 확보방안도 마련

서울 주요 아파트 단지 공시가격 및 보유세 추정(세율 대책발표(안) 적용). ⓒ국토부

정부가 1989년 공시제도 도입 이래 처음으로 공시가 현실화에 탄력을 붙였다. 특히 시세 9억원 이상 아파트와 단독주택의 공시가율을 현실에 맞춰 끌어올린다는 방침이다.

이는 그동안 공시가격의 현실화 필요성에 대한 많은 문제제기가 있었으나, 중장기 로드맵의 부재로 공시가격 예측 가능성이 떨어지고 현실화 제고방식에 대한 불투명성 논란이 있었던 것을 고려해 내린 조치로 보인다.

다음은 일문일답.

-공시가격 현실화의 기준이 되는 시세는 어떻게 산정하는지
▲감정평가사(표준지)와 감정원(표준주택·공동주택)에서 공부조사와 현장조사 등 부동산 특성을 조사하고, 실거래가, 감정평가선례, 시세정보, 매매가격동향통계 등을 종합 분석해 시세를 산정한다. 구체적 산정기준과 절차 등은 공개되고 있는 부동산공시법령, 조사산정기준(국토부 훈령), 업무요령 등에서 상세히 규정하고 있다.

-시세 9억원 이상 주택에 대해서만 현실화를 추진하는 이유는
▲시세 9억원 이상 주택은 60~70%가 평균 현실화율에 미달하는 등 형평성 확보를 위한 공시가격 현실화가 시급하다. 불균형성 정도, 부담능력 등을 고려해 우선 고가주택부터 추진하고, 내년에 현실화 로드맵을 수립해 전반적인 개선을 추진한다는 방침이다.

-적용원칙을 미세조정할 수 있다고 하는데 어떤 경우인지
▲인접주택이나 동일권역내에서 주택간에 적절한 균형성을 확보하기 위해 필요한 경우에 미세조정할 수 있도록 하고 있으며, 공시대상전체의 0.1% 이내로 매우 제한적으로 적용될 것으로 예상된다. 예를 들어 같은 도로변에 시세 10억원 순수단독주택과 시세 30억원 5층 건물 중 5층 부분만 주거용(시세 6억원)으로 쓰이는 주상용 건물이 혼재된 경우 주상용 건물의 현실화율은 추가제고, 단독주택의 현실화율은 미세하향 시킨다는 것이다.

-2020년 공시가격 현실화 추진에 따른 공시가격 변동률 및 보유세 변화에 대한 전망은
▲대부분의 주택은 시세 9억원 미만이므로 시세 변동률 수준으로 공시가격이 변동될 전망이다. 강남권 일부 단지 등 시세가 크게 상승했거나, 시세 9억원 이상인 경우에는 시세변동률과 현실화율 제고분이 반영돼 공시가격과 보유세도 크게 인상될 전망이다. 강남구나 마포구 등 일부지역 공동주택들은 공시가격이 20~30% 이상으로 상승하는 경우도 있을 수 있다. 이 경우 다주택자 보유세(재산세+종부세)는 50% 이상 상승할 것으로 예상된다. 정확한 공시가격과 보유세는 정밀 시세분석 이후 공시가격(안)에 대한 의견청취를 거쳐 결정·공시된 이후 확인 가능하다.

-주택에 적용되던 공시비율(80%)이 폐지되면 공시가격이 바로 25% 급등하는 것인지
▲주택공시비율(80%)이 적용되지 않더라도 바로 공시가격이 인상되는 것은 아니다. 주택 공시비율 폐지는 올해 공시부터 시세를 산정한 후 현실화율을 적용해 공시가격을 결정하는 방식으로 개선됨에 따라 주택 공시비율을 존치할 필요성이 없어졌기 때문이다. 앞으로는 공시가격의 시세반영비율(현실화율)을 별도로 수립할 예정인 중장기 현실화 로드맵 등을 통해 단계적으로 상향할 계획이다.

-공시가격 현실화를 반영하여 기초연금 수급이나 건강보험료 등 기준이 조정될 예정인지
▲시세 9억원 미만 주택은 시세변동률 수준으로 공시가격을 산정하므로, 공시가격 현실화로 인한 서민·취약계층 부담 증가는 없을 전망이다. 관계부처 TF를 통해 공시가격과 연관된 복지제도 등 영향을 분석하고, 필요 시 보완방안을 마련할 것이다. 기초연금은 65세 이상 어르신들이 보유한 부동산 공시가격 변동을 반영해 매년말 다음해 기초연금 선정기준액을 조정한다. 건강보험 지역가입자 재산보험료는 ‘재산보험료 등급표’로 산정되므로, 공시가격이 인상되어도 등급이 바뀌지 않는 한 보험료는 변화 없다.

-공시가격 산정시스템을 그동안 표준과 개별로 분리해 운영하했던 이유는
▲1996년 개별공시지가 산정시스템 개발 당시 전산환경이 열악해 각 시스템을 분리해 개발·운영했다. 오는 2021년까지 IT, GIS 기술을 반영한 표준-개별 통합시스템을 개발해 업무 효율성을 높이고, 표준·개별 간 연계성 및 호환성 강화 계획이다.

-공시가격 세부 산정자료나 이의신청 검토내역의 공개는 어떻게 이뤄 지는지
▲공개되는 산정자료에는 해당 부동산의 객관적인 주요 특성과 인근 유사 실거래가, 아파트의 경우 감정원의 부동산테크시세 등 참고가격자료 및 조사자의 검토의견이 반영될 예정이다. 이의신청 검토내역의 경우 이의신청자의 이의신청 사유와 이에 대한 검토의견 및 이의신청 처리결과 등이 반영될 예정이다. 공시가격 산정자료는 결정·공시일부터 “공시가격알리미 홈페이지”를 통해 확인할 수 있다.

-감정원에서 신설하는 자체 자격제도는 감정평가사 자격과 어떻게 다른지
▲부동산 가격공시 업무에 한정하여 필요한 역량을 집중 검증할 수 있는 자격제도를 신설할 계획이다. 외부 연구용역 등을 통해 교육프로그램, 시험과목, 자격 난이도 등을 검토하여, 공시역량을 강화할 수 있는 방향으로 만들도록 하겠다.