[분상제 개선-Q&A] “분양가 상승, 사업장에 따라 다양…추가 개선 없다”

김영한 국토부 주택정책관 일문일답

“재개발이 최대 4%…재건축은 그 보단 적어”

“특공·중도금 대출 기준 9억원 변경 검토 안해”

정부가 21일 분양가상한제 개편 방안을 내놨다. ⓒ데일리안

정부가 21일 분양가상한제 개편 방안을 내놨다. 분양가가 주변보다 너무 낮게 책정돼 주택공급을 위축시킨다는 지적이 나오면서 최근 원자재 값 상승 등을 고려해 일부 비용을 가산비로 인정하는 방안 등이 포함됐다.

앞서 김영한 국토교통부 주택정책관은 이와 관련한 기자들과의 백브리핑에서 “분양가 상승분은 사업장 사정에 따라서 굉장히 다양할 것”이라며 “국토부 자체 시뮬레이션 결과, 최대 4% 정도 높게 나오는 사업장은 재개발 사업장이 될 것이고, 재건축은 상대적으로 그 보단 상승분이 적을 것으로 예상된다”고 밝혔다.

그는 “이번 제도개선안 마련 과정에서 전문 연구기관, 관련 업계 및 협회 등 현장의 의견을 충분히 수렴했으며, 현장에서 제기한 애로 사항 중 합리적으로 반영 가능한 사항은 이번에 최대한 반영했다”며 “향후 불필요한 분양지연 등을 방지할 필요성 등을 감안할 때, 추가 개선은 추진하지 않을 계획”이라고 강조했다.

다음은 김영한 국토부 주택정책관과의 분양가 제도운영 합리화 방안 관련 일문일답.

▲ 이번 제도개선의 취지는 무엇인지.

= 이번 조치는 정비사업에서 특수하게 발생하지만 그간 반영되지 않아 공급 애로요인으로 작용하던 필수 비용을 적정하게 반영하고, 최근 자재비 상승을 건축비에 보다 연동시키는 등 분양가 관련 제도 운영을 합리화하는 데 중점을 뒀다. 제도가 개선되면 정비사업 등 도심 내 공급기반이 확보됨에 따라, 시세 대비 저렴한 주택 공급이 증가하여 무주택 서민의 내 집마련 기회가 확대되고, 시장 안정요인으로 작용할 것으로 기대된다.

▲ 이번 제도 개선에 따라 분양가는 어느 정도 상승되는지.

= 사업장의 사정에 따라 굉장히 분양가에 미치는 영향이 다양하게 나타날 것으로 전망된다. 결국 지금 분양을 예정하고 있는 단지들과 또 과거에 분양한 단지들을 가지고 시뮬레이션을 해봐야 정확한 영향을 평가를 할 수가 있다. 우선 확인한 바에 따르면 분양가가 1.5%에서 최대 4.0% 정도 상승하는 효과가 있을 것으로 예측된다. 재개발이 세입자 주거 이전비나 영업 손실 보상비와 같은 법정 비용을 추가로 재건축보다 지출을 해야 되기 때문에 재개발이 상대적으로 좀 더 높은 수준으로 분양가가 상승할 것으로 보인다. 재건축은 그것보다 제한적일 것. 시세 반영률이 얼마나 달라지냐는 지금도 분상제가 원가의 적정 이윤을 반영해서 분양가를 산출하는 방식이기 때문에 사업장의 특성에 따라서 시세 반영 비율이 다양하게 나타나고 있어 직접적으로 말씀드리기는 어렵다. 기존 사례라든지 분양 예정 사업장 기준으로 할 때 1.5%~4.0% 정도 상승한다고 예측되는 정도다.

▲ 고분양가 심사제 관련 시세 기준이 준공 10년 이내로 단축 하는데, 지방 같은 경우 오랜만에 사업이 되는 지역도 있을 수 있다. 10년 이내 비교 단지가 없을 경우에는 어떻게 되는지.

= 고분양가 심사제의 인근 시세를 산정할 때 준공 10년 이내의 사업장으로 단축하게 되면 20년과 10년 사업장이 고르게 존재하는 사업장 같은 경우에는 0.5% 정도 분양가가 상승하는 효과가 예상된다. 고분양가 심사제는 기본적으로 과거에 분양하고 준공했던 사례하고 인근 시세를 비교해서 인근 시세가 상환의 역할을 하게 된다. 그래서 이런 부분들은 사업장 여건에 따라 영향을 미치는 사업장도 있고 영향을 미치지 않는 사업장도 있고 좀 다양하게 나타날 수 있다.

▲ 분양가 최대 4% 오른다는 거는 재개발만 해당되나.

= 재개발 사업장으로 파악된다.

▲ 그간 사업성이 낮은 단지들도 이번 개선안으로 사업이 다시 진행될 거라 예상되는지. 입주자 모집 공고가 안 된 곳은 개선안이 적용된다면 둔촌주공의 경우도 해당되나.

= (기존 분상제에서 제기된 문제들이) 새롭게 이슈 제기가 된 부분은 아니기 때문에 업계와 조합을 잘 파악하고 있었고 이번 제도 개선 과정에서도 어떠한 부분을 원하는 지에 대해 여러 차례 의견 수렴 절차를 가졌다. 그동안 제도 개선의 불확실성 때문에 분양을 미룬 사업장 같은 경우에는 이번에 그간 얘기 되었던 여러 가지 비용 부담 요인들을 좀 해소해 달라는 건의 사항들을 대부분 적정한 수준에서 반영을 해 수용했기 때문에 분양을 촉진하고 향후에도 사업성 개선에 따라서 주택 공급이 활성화되는 효과가 있을 것으로 기대한다. 다만 최근에 물가도 많이 오르고 있고 또 분양가 상승에 대해서는 도심 내에서 저렴한 주택을 기다리는 수분양자들의 입장도 충분히 고려해야 되기 때문에 그러한 부분들을 반영해서 상당히 고심을 많이 해 실비 반영 과정에서 지나치게 과다하게 분양가가 오르지 않도록 상한을 둔다든지 정액 방식으로 반영을 한다든지 하는 여러 가지 안전장치를 뒀다.

= 개정규정 시행 전에 입주자 모집 공고를 시행하지 않은 사업장에 대해서는 다 적용된다. 때문에 아직 둔촌주공은 입주자 모집 승인 신청을 안 한 것으로 알고 있다. 그래서 당연히 적용이 될 것. 분양가가 얼마나 오르는지 개별 사업장에 대해서 추단을 해 말하기는 적절치 않을 것 같다. 다만 아까 말씀드린 1.5%에서 4.0% 정도 상승분에서 재건축은 조금 더 낮고, 그 범위 내에 있을 것으로 추정된다.

▲ 만약 2% 상승분이라고 감안하면 예를 들어 분양가 3000만원 단지는 60만원 올라가는 건데, 과연 일반 서울에 있는 각종 재개발·재건축 사업장들의 사업 진행이 다시 이뤄질지.

= 이번 분양가상한제 개선 같은 경우에는 인위적으로 분양가를 높여서 분양가 인상에 따라서 뭔가 사업을 추가적으로 촉진한다는 목적이라기 보다는 그간 사업 시행 주체가 당연히 법정으로 또는 사업을 추진하는 과정에서 필수적으로 부담을 하고 있는데 현실적으로 그걸 분상제에서 반영을 안 해주는 부분을 개선을 하고 그에 따른 부수적인 효과를 그동안 인정 안 하던 비용을 인정하기 때문에 분양가가 폭 인상되는 결과가 나오는 것으로 봐야 한다. 물론 소폭 인상이지만, 그간 반영해 주지 않았던 비용을 반영하는 과정에서 일부 사업성 개선 효과가 있기 때문에 공급 촉진 효과는 당연히 있을 것으로 보인다. 그러나 사업 시행 주체들이 재건축이나 재개발 사업에 착수함에 있어서 큰 폭의 사업성 개선을 기대해 사업에 뛰어들게 할 정도의 상황을 의도하고 개선한 것은 아니다.

▲ 그렇다면 재건축은 최저 1.5%, 재개발은 최대 4.0% 정도로 그 중간에서 결정이 난다고 보면 되는지.

= 분양가 상승분이라는 게 사업장 사정에 따라 굉장히 다르다. 정비 사업의 규모, 공급 세대 수, 사업 지속 기간, 조합원 분양과 일반 분양 간의 비율 여러 가지 것에 따라서 다양하게 나타날 수가 있다. 때문에 인위적으로 말씀드리기는 어렵다. 내부적으로 시뮬레이션 한 결과, 1.5~4.0%라는 걸 말씀 드리고 4.0% 정도 높게 나오는 사업장은 재개발 사업장이 되겠다. 재건축이 상대적으로 여러 가지 법정 비용을 재개발에 비해 덜 지출하기 때문에 이번에 추가적으로 반영해 주는 비용 범위가 넓은 재개발이 더 분양가가 높다.

▲ 민간택지의 분양가 상한제 적용을 해제하는 방안에 대해 검토한 적이 있는지.

= 분양가 상한제를 폐지하는 방안에 대해서는 전혀 검토한 바가 없다. 주택 공급을 활성화시켜 시장을 안정시키는 데 또 중요한 한 축이 선호하는 도심에서 부담 가능한 수준으로 주택이 공급되는 것도 매우 중요하다. 때문에 그런 측면에서 분양가 상한제는 제도의 의의가 충분히 있다고 생각을 한다. 이번에 반영하지 않았지만 필수적으로 반영하는 비용을 추가적으로 적정 수준에서 반영해 주는 선 정도로 제도 개선을 마무리할 계획이다.

▲ 분양가 상한제 관련해서 제도 개편은 이번 개선안으로 끝인가, 아니면 혹시 또 추가로 예정돼 있나.

= 그간 업계와 조합에서 제기하고 있는 문제들은 이번에 빠짐없이 다 개선 방안에 담아서 적정한 수준으로 개선이 이뤄졌다고 판단하고 있다. 사업 시행 주체 입장에서 본다면 가급적이면 충분한 비용을 반영 받고 분양가에 그것을 적정하게 반영하고자 하는 욕구가 있을 수 있겠지만 이거는 수분양제하고 사업 시행 주체를 균형 있게 고려해야 되는 문제이기 때문에 그러한 요구를 가감 없이 다 받아들이기는 어려운 측면이 있다. 정부 차원에서 그간 불합리했던 제도 개선은 이번에 다 완료가 됐다고 보여지기 때문에 추가적인 제도 개선은 검토하지 않고 있다.

▲ 이번 개선안에 따라 실제 조정 시기는 언제쯤.

= 자재비 변동분을 계속 모니터링을 해봐야 되기 때문에 단정적으로 말씀드리기는 좀 어렵다. 3월에 기본형 건축비를 정기 고시하고 난 이후에 철근하고 레미콘 상승률 합의 한 5월 기준으로 13% 정도 되는 것으로 파악하고 있다. 이러한 상승세가 단기간에 꺾이기는 좀 어렵다고 보여지기 때문에 두 개 자재 상승률의 합이 15% 넘으면 조정 고시를 하겠다고 했다. 7월 내지 8월 정도 이번 분양가 산정 규칙이 개정되게 되면 비정기 고시가 현재 상승률 추이를 유지한다면 이뤄질 것으로 예측한다.

▲ 규제 지역에서 분양가 9억원은 특별 공급이나 중도금 대출 기준으로 쓰이고 있는데, 결국 분양가가 상승한다는 건 다른 제도와 연동해서 검토할 부분도 있다는 건가.

= 특공과 중도금 대출 규제 기준이 되는 9억원 (변경)에 대해서는 전혀 검토를 안 하고 있다. 이번에 분양가 상승이 이 제도 개선으로 대폭 이뤄지는 것은 아니기 때문에 그러한 제도까지 고려할 정도의 상승이라고는 보지 않고 있다.