등록임대 살려도 문제…주담대 막힌 임대사업자, 세입자도 불안

국토부, 연내 등록임대주택 제도 개편 예고

상호금융업 감독규정 개정, 보증금 반환 목적 주담대 거절 등 혼선

"임대사업자 겹겹이 규제 여전…제도 개편만으론 효과 미미"

정부가 등록임대주택 제도를 연내 개편하겠다고 예고했지만, 임대사업자를 둘러싼 겹겹이 규제가 여전해 제도 부활만으로 임대차시장 안정을 꾀하긴 힘들 거란 반응이 나온다.ⓒ데일리안 김민호 기자

정부가 등록임대주택 제도를 연내 개편하겠다고 예고했지만, 임대사업자를 둘러싼 겹겹이 규제가 여전해 제도 부활만으로 임대차시장 안정을 꾀하긴 힘들 거란 반응이 나온다.

최근 역전세난, 깡통전세 우려가 확산하는 가운데 임대사업자들의 전세퇴거자금 대출이 막혀 기존 세입자에게 보증금을 반환하지 못하는 사례가 늘고 있다.

13일 부동산 업계 등에 따르면 국토교통부는 연내 등록임대주택 제도 완화 방안을 발표할 예정이다.

등록임대주택 제도는 이전 정부에서 추진한 것으로 다주택자에게 세제 혜택을 제공하는 대신 의무임대기간을 유지 임대료 인상 폭을 5% 이내로 제한해 세입자 주거 안정을 도모하기 위해 마련됐다. 하지만 다주택자의 절세 수단으로 악용되면서 제도는 점차 축소돼 2020년 7·10대책 이후 사실상 폐지된 상태다.

현재 모든 주택형의 4년 단기임대, 8년 장기임대 유형은 폐지됐고, 10년 장기임대만 가능하다. 임대의무기간이 만료되면 자동말소된다. 이번 제도 개편을 통해 비아파트에 국한된 등록임대주택 범위를 소형평형 아파트까지 확대하는 방안 등이 거론된다.

다만 임대사업자들 사이에선 제도를 이전 수준으로 되돌리는 것만으론 부족하단 볼멘소리가 나온다. 임대사업자를 옥죄는 전방위 규제가 여전해서다.

특히 임대사업자에 대한 주택담보대출이 전면 금지되면서 세입자에게 피해가 전가되는 사례가 늘고 있다. 지난 2020년 6·17대책으로 임대사업자에 대한 주담대는 전면 금지된 바 있다. 단 임차인 보증반환 사고를 예방하기 위해 보증금 반환 목적의 주담대는 가능하도록 예외조항을 뒀다.

하지만 올해 들어 상호금융업 감독규정이 개정되면서 8월 1일께 예외조항이 삭제되면서 논란이 불거졌다. 부칙에 '경과조치로 2020년 6월 30일까지 구입한 주택이었던 것을 2020년 11월 29일까지로 연장해 해당하는 경우' 종전 규정을 따르도록 했으나 시중은행에서 관련 내용을 제대로 숙지하지 못해서다.

대한주택임대인협회는 국토부에 관련 개선안 마련을 요청했으나 현재까지도 보증금 반환 목적 주담대가 막혀 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 발생한단 설명이다.ⓒ데일리안DB

한 임대사업자는 "세입자 만기가 다가오는데 새로 세입자를 구할 수가 없어 1·2금융권에 전세퇴거대출을 알아봤으나 모두 거절당했다"며 "집주인도 보증금을 빨리 내주지 않으면 집이 경매에 넘어가고 추가적인 문제가 발생하겠지만 결국 1차적으로 피해보는 건 세입자들"이라고 하소연했다.

이에 대한주택임대인협회는 국토부에 관련 개선안 마련을 요청했으나 현재까지도 보증금 반환 목적 주담대가 막혀 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 발생한단 설명이다.

성창엽 협회장은 "임대인이 부담을 감수하더라도 임차인에게 보증금을 내주겠다는 건데 주담대가 막혀버리니 당장 임차인은 물론 임대인도 피해를 보게 된다"며 "이런 식의 보증금 미반환 사고가 늘면 HUG나 국가가 또 그 손해를 메워야 하는 악순환이 반복될 수 있는 만큼 정부에서 좀 더 강력하게 이런 상황을 바로 잡아줘야 한다"고 강조했다.

한 부동산 전문가는 "부칙 상에 명시된 내용임에도 일선 현장에 제대로 반영되지 않아 문제가 발생한다면 금융당국이 나서서 지도편달할 수 있어야 한다"며 "등록임대주택은 세입자의 안정적인 주거 지원을 위해 마련된 제도임에도 외려 세입자가 피해 보는 모순이 발생하고 있다"고 말했다.

그러면서 "종부세 부담에 보증보험 의무 가입, 부기등기 의무 등 임대사업자를 둘러싼 규제도 상당하고 자진말소는 불가능하도록 퇴로도 막아둔 상태"라며 "개선안이 나와봐야 겠지만 비아파트에서 아파트로 등록임대주택 범위를 늘리는 정도로는 이 같은 규제 속에서 제도가 정상적으로 작동하기 어렵다"고 덧붙였다.