“공시가격 안 올라 문제”…빌라 임대인들, 전세보증 문턱에 ‘한숨’

서울 고가 아파트 위주로 급상승…빌라는 ‘미미’

가격 하락도…인천 미추홀구선 9720만→9580만원

“공시가격 낮을수록 전세보증 가입 어려워…전세시장 불안 지속”

ⓒ데일리안 DB

올해 공동주택 공시가격이 큰 폭으로 상승했지만 아파트와 달리 빌라 등 비아파트 시장에서는 상승 폭이 제한되거나 일부 지역에서는 오히려 하락하는 사례까지 나타나고 있다.

공시가격이 전세반환보증 가입 기준과 직결되는 구조인 만큼 비아파트 임대인들 사이에선 올해도 세입자 받기가 쉽지 않다는 목소리가 나온다.

20일 국토교통부가 최근 발표한 ‘2026년 공동주택 공시가격(안)’에 따르면 올해 연립주택과 다세대주택의 공시가격 상승률은 각각 5.68%, 4.92%로 전국 아파트의 상승률(9.55%)의 절반 수준에 불과한 것으로 나타났다.

집값이 상대적으로 낮은 비아파트는 공시가격 상승폭도 아파트에 비해 크지 않았던 셈이다. 서울 강서구 소재 빌라(전용 61㎡) 빌라는 같은 기간 1억200만원에서 1억400만원으로 공시가격이 단 200만원 올랐다.

일부 비아파트는 공시가격이 오히려 하락한 사례도 확인됐다. 인천 미추홀구 소재 한 빌라는(전용 84㎡) 공시가격이 지난해 9720만원에서 올해 9580만원으로 떨어졌다.

통상 집주인들은 보유세 부담 때문에 공시가격이 큰 폭으로 오르는 현상을 반기지 않지만 비아파트 임대인들의 상황은 다르다. 공시가격이 낮게 산정될수록 전세보증금 반환보증 가입 가능 금액이 줄어들기 때문이다.

전세반환보증은 공시가격을 기준으로 보증 가능 금액이 산정되기 때문에 전세 시세에도 영향을 미칠 수 있다.

특히 지난 2022~2023년 전세사기가 사회적 문제로 대두된 이후 반환보증 가입 요건이 강화되면서 문턱은 더욱 높아지고 있다.

앞서 정부는 2023년 주택도시보증공사(HUG) 전세반환보증 가입 요건을 강화했다. 주택가격에 활용되는 공시가격 비율을 150%에서 140%로 낮췄고 담보인정비율(LTV)도 90% 수준으로 제한해 전세보증한도가 공시가격 150%에서 126%로 축소됐다.

공시가격 대신 HUG가 인정하는 감정평가를 활용할 수 있지만 역시 이마저도 보수적으로 산정되는 경우가 많아 시세를 충분히 반영하는 데 한계가 있다는 주장이 꾸준히 제기되고 있는 상황이다.

여기에 정부가 LTV를 추가로 강화하는 방침을 세우면서 향후 보증 가입 문턱은 더욱 높아질 가능성이 크다.

강희창 한국임대인연합회장은 “빌라의 경우, 서울 강서구 화곡동, 인천, 부산 등 전세사기로 인한 경매 다발지역 중심으로 공시가격이 떨어졌다”며 “물가 인상률조차 따라잡지 못한 것”이라고 설명했다.

이어 “결국 공시가격의 하락으로 전세 시세도 떨어질 수밖에 없다”며 “이런 구조가 계속되면 전세 공급은 위축되고 임차인들의 월세 부담으로 전가될 것”이라고 지적했다.