9.1 대책 시행 한달 '시장 활기 돌지만 부작용도...'

재건축 연한·청약 자격 완화로 서울 집값·거래↑

강남권 및 수도권 신도시에 국한돼…지역간 양극화·전세난 심화

서승환 국토교통부 장관이 지난 9월 1일 정부세종청사 국토교통부 기자실에서 '주택시장 활력 회복 및 서민주거안정 강화방안'에 대해 발표하고 있다ⓒ국토교통부

재건축 연한 완화와 신도시개발 중단, 청약 규제 완화 등을 골자로 한 9.1 대책이 시행된지 한달이 지났다. 시장 활성화에 대한 기대감이 커지면서 기존 주택 거래량과 매매가격 등의 주요 지표가 일제히 상승곡선을 그리고 있다. 특히, 일부 수도권 신도시의 신규 분양 단지에 수요자들이 대거 몰리면서 1억원 가까이 웃돈이 붙는 과열조짐까지 보이고 있다.

일각에선 부동산 경기 침체에서 벗어나려는 발돋움이라는 긍정적인 해석도 나오고 있지만, 서울 강남권 재건축 단지 및 일부 수도권 신도시에만 수요가 몰려 지역간 양극화가 심화되고, 단순한 투기 과열에 그칠 경우 전세난만 더욱 가중시킬 수 있다는 우려도 나오고 있다.

◇9.1대책 수혜…강남권 및 신도시 신규 분양 시장에 집중

1일 서울부동산정보광장에 따르면 9월 한달간 서울의 아파트 거래건수는 8444건으로 전월(6809건)에 비해 1635건(24%)이나 상승했다. 9월 거래량으로는 2008년 이후 5년 만에 최고치다.

거래량이 늘면서 매매가격도 상승하고 있다. KB국민은행이 조사한 서울 아파트 매매가격은 6월과 7월 전달 대비 보합세를 보이다가 8월 들어 0.03% 상승했다. 그러다 9.1 대책 발표 이후 9월 한달간 0.31%로 상승폭이 급증했다. 이는 지난 2011년 2월 0.30% 상승 이후 처음이다.

특히, 매매가격 상승은 재건축 연한 완화 수혜지로 관측되는 강남 3구와 양천구, 강동구 등이 주도했다. 강남구 0.90%, 양천구 0.55%, 강동구 0.55%, 서초구 0.51% 의 상승세를 보이며 서울의 전체 매매가격 상승세를 이끌었다. 서울, 인천 등을 포함한 수도권도 평균 0.35% 상승하면서 전월(0.12%)대비 상승폭이 확대됐다.

권일 닥터아파트 리서치 팀장은 "정부의 주택시장 활성화 의지가 시장에 확산되면서 실수요자보다 먼저 투자자들이 매수에 나서고 있기 때문"으로 분석했다.

특히, 이번 9.1 대책의 최대 수혜는 서울 및 수도권 신도시 신규 분양 단지에 집중되고 있다. 시장 회복에 대한 기대감과 함께 청약자격 조건 완화, 신도시 개발 중단 등에 따라 연내 새 아파트를 구매하려는 수요자들이 늘어났기 때문이다.

이를 입증하듯 위례신도시의 신규 아파트의 경우 1억원에 육박하는 프리미엄(웃돈)이 붙으면서 공급 초기 1600만원대에서 시작한 분양가가 현재는 2000만원을 바라보고 있다.

실제, GS건설이 위례신도시에 문을 연 위례자이 견본주택에는 주말 3일간 예비청약자들이 4만명이나 몰리는 기염을 토했고, 동탄2신도시, 하남 미사강변도시 등의 수도권 신도시에서도 청약 열기가 이어지고 있다.

GS건설이 지난 9월 26일 위례신도시에 문을 연 위례자이 견본주택에 예비청약자들이 주말간 4만명이 몰리는 등 신도시 신규분양시장에 대한 열기가 달아오르고 있다.ⓒGS건설

◇지역 간 양극화 심화, 전세난 상승 등 부작용 우려

하지만 여기까지다. 시장이 살아나고 있다는 수치는 커지고 있지만 실수요자들의 체감과는 멀고, 지역간 양극화로 이어지고 있다는 지적이다. 특히, 서울 강남권과 비강남권간, 수도권과 지방간 양극화 문제가 벌써부터 불거지고 있다.

부동산 114가 7.24 대책과 9.1 대책의 직접적 영향을 받았던 8월과 9월 두달간의 서울 강남 3구(강남·서초·송파)의 주택 거래량를 조사한 결과 2709건으로 나타났다. 이는 지난해 같은 기간 1084건에 비해 150%나 급증한 수치다. 반면, 같은 기간 비강남권은 6711건에서 1만1362건으로 69% 증가에 그쳐 대조적인 모습을 보였다.

전문가들은 정부의 신도시 공급중단 선언으로 기존 주택에 대한 관심이 커졌지만 실거주 목적보다 단기 매매 차익을 노린 투자성이 일부 유망지역을 중심으로 활발했기 때문으로 분석했다.

미분양 아파트 감소폭도 수도권과 지방간 차이를 보이고 있다. 국토교통부가 발표한 전국의 미분양 주택은 5월 이후 3개월 연속 증가하다가 8월 들어 감소세로 전환했다. 단, 수도권의 경우 7월, 8월 연속 감소를 이어가며 8월말 기준 전월(2만6896호) 대비 13.7% 감소했다. 반면, 지방은 전월(2만4471호) 대비 11.9%에 그쳤다.

전세시장 안정화를 도모하겠다는 정부의 의지와 달리 전세난도 심해지고 있다. 지난달 말 KB국민은행이 발표한 9월 전국 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세값 비율)은 69.2%로 나타났다. 매매가격 오름세보다 전세값 상승이 더욱 가파른 셈이다.

특히, 서울 아파트의 경우 64.6%로 지난 2001년 9월(64.6%) 이후 13년만에 최고치를 기록했다. 이같은 전세값 상승 현상은 저금리 기조로 집주인의 '전세의 월세전환' 선호가 커진데다 전통적인 가을 이사철을 맞아 전세 수요가 늘면서 더욱 심화되는 추세다.

함영진 부동산 114센터장은 "올해 2.26 임대차 시장 선진화 방안 발표 이후 정체를 보이던 모습에서 집값과 거래량이 회복했다는 점에서는 긍정적"이라면서도 "시장 전체에 열기가 퍼지기보다 강남권이나 일부 재건축 수혜 단지에만 국한되면 단기 상승에 대한 피로감만 쌓일 수 있다"고 우려를 표했다.

함 팀장은 또 "전세시장은 재고주택 거래시장에 숨통에 트이면서 전세가 낮춰져야 하는데 현재 분위기는 신규 시장과 재건축 단지에만 쏠리는 모습"이라며 "특히, 올해 4분기에는 입주물량이 작년에 비해 줄어들기 때문에 전세난이 연말까지 심화될 수 있다"고 전망했다.