1년새 등록임대 38만채 증가…2020년 이후 의무화 검토

“사적 임대시장 600만가구 중 136만가구 제도권에 들어와”

양도세 비과세 요건 강화‧과태료 최대 5천만원 상향조정 등

“사적 임대시장 600만가구 중 136만가구 제도권에 들어와”
양도세 비과세 요건 강화‧과태료 최대 5천만원 상향조정 등

등록임대주택 등록사업자 수 및 등록주택 수 연도별 변동 추이. ⓒ국토부

정부의 등록임대 활성화 정책이 시행된 지 1년 새 등록임대주택과 등록사업자 수가 눈에 띄게 늘어났다. 이에 정부는 기존보다 등록임대 관리를 더욱 철저히하고 요건이나 과태료를 강화해 임차인 주거안정에 힘 쏟을 방침이다.

특히 현재는 임대인 자율에 맡기고 있는 임대등록을 오는 2020년 이후부터는 의무등록으로 검토할 예정이다.

9일 국토교통부에 따르면 지난 2017년 12월부터 운영된 임대등록 활성화 정책에 따라 개인이 보유하고 있는 등록임대주택은 2017년 말 98만채에서 작년 말 136만2000채로 39% 증가했다.

등록사업자 수는 2017년 말 25만9000명에서 작년 말 40만7000명으로 57%나 늘어났다.

약속한 임대의무기간인 4~8년 동안 집주인의 퇴거요구나 과도한 임대료 증액요구 없이 안정적으로 거주하는 임차가구가 임대등록 활성화 정책 운영 1년 만에 약 38만가구나 늘어난 것이다.

김석기 국토부 주거복지정책과장은 “사적임대시장 600만가구 중 22% 가량에 달하는 136만가구가 임대주택 등록을 하면서 정부제도권에 들어왔다”며 “이 같은 결과는 임차인에게 큰 의미가 있다”고 설명했다.

이 가운데 정부는 임차인의 거주안정성을 기존보다 높여야 한다는 필요성을 느끼고, 등록임대주택 관리를 강화한다.

이에 따라 ▲등록임대주택 일제정비 및 정기조사 실시 ▲등록임대주택 운영관리 전담체계 구축 ▲임대사업자의 의무 준수 검증체계구축 ▲임대소득과세(2000만원 이하)에 따른 사전준비 ▲임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건 강화 ▲양도세 비과세 주택보유 기간 요건 강화 ▲등록임대주택 임차인 정보제공 강화(부기등기 의무화) ▲임대사업자 의무 미준수에 대한 과태료 강화 등을 추진한다.

◆임대사업자의 의무 준수 검증체계 구축

등록임대사업자의 각종 세제혜택에 알맞게 임대료 증액 제한‧임대의무 기간을 준수토록 세제와 연계한 검증 체계를 강화한다.

양도소득세‧임대소득세‧종부세 감면 신청서식을 개정해 임차인‧임대료‧임대기간을 확인해 감면대상 여부를 체계적으로 관리한다. 임대등록시스템(렌트홈)에서 임대차계약 신고확인서를 발급하여 임대기간 중의 임대료 변동 이력을 명확히 확인해야 한다.

임대소득세‧종합부동산세 감면 시엔 임대기간 및 임대료 증액제한(연 5% 이내) 준수여부를 명확히 확인하도록 세법 규정을 정비한다. 지방세의 경우 취득세 감면 임대주택이 임대기간 미준수‧임대료 증액제한 미준수 등으로 등록말소 될 경우 감면세액을 추징토록 규정한다.

◆2000만원 이하 임대소득 과세 사전준비

올해부터 연간 2000만원 이하 임대소득에 대한 전면과세가 시행됨에 따라 사업자 관리, 세제 상담 및 민원 서비스 필요성이 제기됐다.

이에 임대소득 전면과세에 따른 국세청 담당인력을 단계적으로 확보하고 세제 상담 및 민원 서비스 기능을 강화하고, 임대등록 관련 양도세‧종부세‧임대소득세 관련 상담이 원활히 이뤄질 수 있도록 국세상담센터(콜센터 126) 강화한다.

◆임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건 최초 1회만 허용

현재 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택 양도시 1세대 1주택으로 간주하고 양도소득세가 비과세 된다. 또 2년 거주주택 비과세 양도 후 새로 취득해 2년 이상 거주할 경우 다시 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세가 적용된다.

이처럼 기존에 비과세 횟수제한이 없는 상태에서 앞으로 소득세법 시행령을 개정해 거주주택 비과세를 최초 1회만 허용할 방침이다.

◆양도세 비과세 주택보유 기간 요건 강화

현재는 양도소득세는 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유한 기간이 2년 이상인 경우 비과세되고, 다주택자인 경우에도 주택을 모두 양도하고 최종적으로 남은 1주택의 보유기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 1세대 1주택 비과세가 가능하다.

이 또한 소득세법 시행령 개정을 통해 1세대 1주택 비과세 요건으로서 2년 보유기간 산정 시 다주택 보유 기간은 제외하고 1주택이 된 이후부터 보유한 기간만 인정하게 된다.

◆상반기 신규 등록임대주택 부기등록 의무화

임차인의 경우 매물이 등록임대주택인지 여부와 등록 임대주택이면 임대 의무기간, 임대료 증액제한 권리에 대한 정보접근이 제한적이라는 점을 개선하기 위해 신규등록 시 부기등록을 의무화 한다.

올해 상반기 민간임대법이 개정되면 신규 등록 분은 이 같은 의무가 즉시 부여된다. 기존 등록주택에 대해서는 일정기간(2년) 내에 의무화 할 방침이다.

위반 시엔 과태료(500만원 이하) 규정 신설 및 임대차 계약신고 의무와 연계해 이행여부 관리하게 된다.

◆임대사업자 의무 미준수 과태료 강화…최대 5000만원

과태료 상한을 현행 1000만원에서 최대 5000만원으로 상향하고, 신고지연 등 경미한 위반에 대한 과태료는 인하를 추진한다.

임대사업자의 핵심 의무인 임대료 인상제한 등 임대조건 의무 위반에 대해서는 1000만원에서 3000만원으로 상향 조정한다.

임대주택 양도 시 신고 지연‧불이행 등과 같은 경미한 행정절차 위반에 대해서는 1000만원에서 100만원으로 과태료 인하한다.

국토부 관계자는 “과태료 최대 5000만원의 경우 시행령에 따라 1‧2‧3차 위반에 따라 나눠져 과세된다”며 “해당 시행령의 구체적인 내용은 아직 정해지지 않았다”고 설명했다.

◆임대등록 활성화 한다면서 규제 강화?…2020년 의무등록 검토

일각에서는 등록임대주택을 활성화 해 임차시장 보호를 강화하겠다는 정책과 과태료 상향조정이나 세제혜택 조건 등을 강화하는 것은 엇박자가 아니냐는 지적도 있다.

김석기 과장은 “지난 9·13대책 때 발표했던 것처럼 등록임대주택이 다주택자의 절세 수단으로 활용되는 것을 막겠다는 정부의 입장은 변함이 없다”며 “그럼에도 임차인들의 주거안정을 위한 등록임대주택 확대를 위해 계속 노력하겠다”고 설명했다.

한편 현재는 임대인이 자발적으로 임대주택 등록을 하도록 유도하고 있지만 국토부는 오는 2020년 이후부터는 임대주택등록 의무화를 검토할 방침이다.