[부동산 언택트 긴급진단①] 문 정부 규제 나비효과-경제불황 불씨냐, 안정이냐

“단기적 시장통제, 향후 가격급등 가능”

“임대시장으로 이동한 수요, 전셋값상승 가능성도 높아”

“필요 이상의 규제강화, 시장 교란·혼란 가중만”

4년 차를 맞이한 문재인 정부는 임기 내내 노무현 정부 당시와 같이 부동산 규제 일변도 노선을 유지하고 있다. 상승세였던 가격 통제를 위한 규제로 임기 초반을 시작한 문정부. 하지만 오히려 가격이 급상승 하는 의도치 않은 상황에 직면한다.

이후 15억원을 초과하는 고가아파트의 대출을 전면 금지한 12.16대책과 코로나19 팬데믹 상황이 겹치며 급등했던 서울지역 매매가격이 다소 안정되고, 거래절벽으로 국면이 전환됐다. 하지만 부동산 침체발 경제위기를 경고하는 시각도 만만치 않다.

이 같은 부동산 장기 침체가 경제에 미칠 영향은 어떨까. 전문가 10인를 통해 향후 부동산 시장 흐름과 이에 따른 대한민국 경제 전망에 대한 이야기를 들어본다.

부동산 전문가 10인.(가나다순)ⓒ데일리안

▲ 그동안 이어진 정부와 여당의 집값 안정 규제 기조에 대한 평가는?

▷권대중 교수 : 전반적으로 보면 현 정부의 출범 이후 집값이 안정됐다고 보기보다는 상당히 올랐다고 볼 수 있다. 서울 같은 경우는 집값은 물론, 이에 따른 세 부담도 상당히 늘어난 상황이다. 여기에 강력한 대출 규제에 따라 서민들이 주택을 구입하기는 더욱 어려워졌다. 재개발·재건축 등 정비사업도 지지부진되면서 지역의 양극화 현상도 심각한 상황이다. 슬럼화된 지역 이 많이 늘어났다고 볼 수 있다.

▷김인만 소장 : 일관성있는 정책을 하고 있고, 공급확대정책을 강하게 추진하겠다는 의지를 보여주는 것은 긍정적이다. 다만, 수요 억제 규제는 지나치게 많이 누적된 부분이 있어서 꼭 필요한 규제(양도세, 전매제한, 분양가상한제, 대출규제 등)는 일관성 있게 유지하고 덜 필요한 규제(종부세와 재건축초과이익환수 등 정비사업 규제 등)는 가볍게 할 필요는 있다. 보유세인 종부세와 거래세인 양도세를 동시에 무겁게 하는 것은 문제다.

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▷두성규 박사 : 부동산시장의 가격상승 및 수요심리의 불안이 특정지역(서울 강남 재건축 추진단지 등) 또는 특정계층(다주택자, 고가주택 보유자 등)에 의해서 야기된다고 전제한 뒤 이를 억누르기 위해 필요 이상의 규제강화를 통해 투기수요 억제에 주력함으로써 오히려 부동산시장의 교란과 혼란만 가중되고 있다고 본다. 또 최근에 들어 공급에 관심을 두기 시작하고 있으나 공공주도형으로 추진되고 있어 그 효율성은 물론이고 부동산시장의 호응을 이끌어낼 수 있을지 의문이다.

▷민경호 협회장 : 반(反)시장 주의적 정책으로 시장 교란상황이 벌어지고 있으며, 규제 회피 목적의 틈새시장으로 수요 회피 현상이 발생하고 있다. 정부 정책의 부작용으로 부동산 거래가 위축돼 연관 산업도 함께 축소되고 관련 업계 종사자들이 파산 지경에 이르고 있다. 정부 정책은 부동산 공급을 축소하고 수요를 억제하는 정책이다. 반대로 과감하게 재개발·재건축 규제를 풀어 도심지 아파트의 공급을 확대해 가격을 통제하는 정책으로 변경해야 된다.

▷서정렬 원장: 문재인 정부의 ‘주거복지’ 관련 부동산 정책의 일관성을 유지한다는 측면에서는 바람직할 수 있으나, 정부 정책이 ‘서울 강남 잡기’를 통한 규제의 일관성 유지는 반(강남 규제)의 성공이라고 할 수도 있는 반면, 반(지방 열외)의 실패로 보일 수도 있다.

▷서진형 교수 : 각종 규제로 인해 지역별로 분야별로 풍선효과가 나타났고, 신규아파트 분양시장에 로또분양 광풍이 불고 있다. 이는 정책의 효과성에서 문제가 있다는 것이다. 공급확대와 거래규제는 계속 시행할 수 있지만, 가격규제와 금융규제는 시장경제에서 부정적 정책으로 평가하고 있고, 대출규제정책은 효과적이지만 지속적으로 시행하기에는 어려움이 있다.

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▷송승현 대표 : 어느 정도 규제로 시장의 상승심리를 잠재울 필요는 있으나, 현 정부의 강도 높은 규제로 인해 거래량 감소가 나타났고 그 결과 부동산 관련 산업 전체가 위축됐다. 특히 조정대상지역 내 구간별 LTV 규제비율 차등으로 인위적 대출한도 제한이 9억원 이하의 인근 아파트들로 수요가 쏠리면서 해당가격아파트의 상승을 가져왔고 지역별 키 맞추기 현상과 풍선효과가 나타났다.

▷이광수 위원 : 정책은 일관성뿐만 아니라 유연성도 중요하다. 시장 변화에 따라 유연하게 대처해야 하는데 현 정부의 부동산 정책은 지나치게 규제 일변도로 가면서 부작용도 만만치 않았다고 평가할 수 있다.

▷함영진 랩장 : 시중의 유동자금이 풍부하고 저금리가 이어지고 있는 상황아래선 부동산 정책의 목적성이나 효과성면에서의 다주택자 규제, 투기수요 억제, 여신규제 등은 유지하는 것이 바람직하다고 보인다. 하지만 부동산 정책의 수용성과 지속가능성 면에서 일정부분 고려돼야할 점이 있다고 생각된다.

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▲ 코로나19 여파와 함께 주택담보대출 제한, 보유세 강화 등 규제가 이어지고 있다. 향후 매매·임대시장의 변화는?

▷권대중 교수 : 코로나19 사태로 자영업자가 어려워지고, 중소업체 수출이 어려워지고 있다. 부동산 시장 역시 매매 감소에 따른 집값이 하락할 가능성이 늘어나고 있다. 매매 수요가 대기수요로 남으면 전월세 가격도 올라갈 수밖에 없다. 지방의 경우에는 인구 감소와 주택 공급 증가로 인해 시장이 침체될 가능성이 높다.

▷김인만 소장 : 수요억제 규제와 공급확대, 경기불확실성을 감안하면 최근 3년 흐름보다는 향후 3년 흐름이 안정적일 가능성이 높다. 매매시장이 안정적이면 수요는 임대시장으로 이동하면서 임대료 상승 가능성은 있다. 다만 과잉유동성과 저금리는 불안요소인 만큼 3기 신도시 토지보상 등 불안요소를 보완할 필요가 보인다.

▷두성규 박사 : 정부의 부동산시장 통제로 가격이 약세를 보이고 있으나, 저금리 기조가 심화되는 가운데 이미 시중의 부동자금 규모도 상당한 편이어서 시장 불안요인은 상존하고 있다고 본다. 특히 2021년부터 서울 등 주요 지역에 입주물량이 급감할 것으로 예상되고 있어 정부의 3기 신도시 등 공급방안의 체감할 수 있는 진전이 없으면 시장의 불안심리가 확대돼 주택 매매·임대 시장 모두 불안해질 가능성이 크다.

▷민경호 협회장 : 아파트 공급억제, 아파트 수요억제책의 결과 정부규제를 받는 아파트와 지역은 아파트 가격이 하락할 수밖에 없는 구조다. 다만 시장에 유동성이 풍부한 상태고, 수요 편중으로 용산, 강남권, 판교권 등 전국 수요자들의 관심지역 만큼은 가격하락의 폭이 크지는 않을 것으로 예상된다.

▷박원갑 연구위원 : 하반기에는 집값이 약보합세를 기록할 것으로 보인다. 부동산은 실물경제를 반영할 수밖에 없어 회복세가 늦을 것이다.

▷서정렬 원장 : 코로나로 인해 주택시장을 포함한 경제전반의 침체 상황이 제대로 전개되지 않았을 뿐 포스트 코로나 이후 경제 여건이 더 우려스러운 상황이 예상된다. 따라서 주택거래 시장의 양극화가 심화되는 가운데 서울‧수도권 이외 지역 시장은 침체 가속화될 것으로 전망된다. 과잉공급 된 지방 시장의 경우 전세가격 하락 등이 예상된다.

▷서진형 교수 : 기축 아파트에 대한 수요가 증가해 강보합을 유지할 것이며, 아파트 분양시장은 로또아파트 청약열기가 이어질 것이다. 토지 시장은 개발호재가 있는 지역을 중심으로 국지적 상승이 이어질 것으로 보인다. 임대시장은 임대차신고제도 도입, 계약갱신청구권 확대, 전월세상한제도 도입 등 주택임대차제도의 규제는 강화되고, 분양가상한제 도입에 따른 전세수요는 증가한다. 이에 따라 임대주택의 공급은 축소되고, 임대차 수요는 증가해 아파트임대시장은 강보합 내지는 점진적 상승기조가 이어질 것이다.

▷송승현 대표 : 대출규제로 매매수요가 전세시장으로 이전할 것으로 본다. 규제 강도가 높은 주택담보대출제한 대비 보증금의 70~80%까지 활용 가능한 전세자금 대출이 전세를 선택할 수밖에 없는 현상이 나타날 것이다. 전세수요 증가가 전세물량 부족으로 향후 월세시장마저도 상승 요소로 작용할 수 있다.

▷이광수 위원 : 현재까지 코로나 19에 따른 직접적인 시장 영향은 없다. 코로나 19로 수출 감소가 누적되고 경기가 어려워지면 부동산 시장에도 점차 영향을 미칠 것으로 생각된다. 지금 시장 위축은 정부 정책 효과라고 생각하고 있다. 따라서 코로나 19로 인해 정책을 완화하는 방법은 시장 안정화 차원에서 아직 고려할 때가 아니라는 판단이다.

▷함영진 랩장 : 매매시장은 코로나19 팬데믹 이후 서울과 수도권 주요지역의 가격은 상승폭이 둔화되거나 가격이 조정되는 약세가 나타나고, 수도권 비규제지역으로 이동하던 풍선효과도 다소 진정되는 분위기다. 당분간 낮은 거래량 속 매매가격이 보합세를 유지할 수 있을 것으로 보인다. 임대차 시장은 코로나19로 인한 사회적 거래두기로 연기된 결혼수요와 분양시장의 선호가 맞물려 하반기 임대차 시장의 거래 및 수요증가를 유발할 수도 있다. 다만 올 상반기보다 하반기 입주물량이 좀 더 많고 지난 2~3년간 대량 입주효과도 있어 가격 급등 등 불안양상으로 전이되지는 않을 전망이다.