집 샀는데 세입자 갱신 요구하면, 집주인이 책임진다…"특약 꼼꼼히 기재해야" [디케의 눈물 156]

매수인, 2021년 아파트 계약했는데 기존 세입자가 갱신 요구…法 "잔금지급 거절 정당"

법조계 "매도인, 매수인에게 소유권이전등기 및 부동산 문제 없도록 인도할 의무 있어"

"세입자 변심도 매도인 귀책 사유, 배상책임…계약시 특약사항 구체적으로 넣어야"

"부동산 '현실인도' 이뤄지지 않으면 잔금 안 줘도 정당…매도인, 계약해제권 없어"

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아파트 매매 계약 후 기존 세입자가 말을 바꿔 계약 연장을 요구했다면 매수인이 잔금 지급을 거절할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 법조계에선 매도인은 매수인에게 소유권이전등기와 부동산을 문제 없이 인도할 의무가 있기에 세입자의 변심도 매도인의 귀책 사유로 본 것이라고 설명했다. 특히, 매도인은 세입자의 변심을 염두에 두고 매매계약을 체결해야 하는 위험 부담을 안을 수 있는 만큼 사정 변경에 대한 내용을 특약사항으로 계약서에 꼼꼼하게 넣어야 한다고 전문가들은 조언했다.

2일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 이동원 대법관)는 아파트 매수인 A씨가 아파트 주인 B씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 B씨의 아파트 매매계약 해제가 적법하다는 취지의 원심을 파기하고 최근 사건을 인천지방법원으로 환송했다고 밝혔다. 앞서 A씨는 B씨와 2021년 1월13일 매매계약을 체결하고 4월22일 소유권이전등기를 받기로 했다. 당초 아파트 세입자는 계약연장을 하지 않겠다는 의사를 밝혔고 12월6일까지 아파트를 넘기기로 했다. 그런데 세입자는 임대차계약 만료일인 2021년 10월19일보다 6개월 전 B씨에게 갱신요구권을 행사했다.

이에 A씨는 2021년 12월6일까지 아파트를 인도받을 수 없다면 B씨에게 손해배상책임이 있다고 주장하며 매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라는 소를 제기했다. 1심에서는 A씨가 B씨에게 1억9000만원을 지급하는 동시에 소유권이전등기 절차를 이행하라며 원고 일부 승소 판결했으나 2심에서는 피고 패소 부분을 취소하고 원고의 청구를 기각했다. 대법은 판결을 다시 뒤집고 '상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있다'는 판례에 따라 B씨의 아파트에 대한 현실인도의무가 인정된다고 봤다.

엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 "매도인은 매수인에게 소유권이전등기와 부동산을 문제 없이 인도할 의무가 있고 세입자의 변심에 따른 위험 부담을 진다. 즉, 세입자의 변심은 매도인의 귀책 사유가 되므로 배상 책임이 있는 것이다"며 "대법 판결에 따라 매도인은 세입자의 변심을 염두에 두고 매매 계약을 체결해야 되는 위험 부담을 안아야 됐기에 권리 행사를 하기 더 어려워졌다"고 설명했다.

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그러면서 "임차인의 변심 등 예기치 못한 사정 변경에 대한 내용을 계약 단계에서 계약서에 미리 특약사항으로 명확하고 구체적으로 넣어두면 원활한 매매계약이 진행될 수 있을 것이다"고 조언했다.

전문영 변호사(법무법인 한일)는 "결과적으로는 집주인에게 세입자의 변심에 따른 책임을 지우게 됐지만 재판은 매수인과 매도인 간 계약 자체에서 매수인의 채무불이행으로 인한 계약 해제사유가 있는지를 판단한 것이다"며 "대법원은 매도인의 아파트 현실인도가 이루어 지지 않는 이상 매수인이 잔금지급을 거절한 것은 정당하다고 판단하고 매도인에게 계약해제권이 있다고 보지 않은 것이다"라고 설명했다.

그러면서 "위와 같은 사유로 파기환송되었기 때문에 다른 사정이 없는 한 매도인이 해제권을 행사할 수 없다는 전제 하에 판단할 것이므로 1심 판결과 같은 판결이 또 나올 가능성이 높다"고 덧붙였다.

김희란 변호사(법무법인 리더스)는 "매도인이 12월6일까지 인도를 못 해주는 상황이었기에 계약 파기가 누구 책임이냐는 문제가 생긴 것이다. 매도인 입장에선 약정한 날에 잔금을 받지 못했고 매수인 입장에선 처음 약정한 대로 인도받기 어렵고 불안하기 때문에 민법 536조 2항에 따른 '불안의 항변권'을 주장한 것으로 보인다"고 전했다.

이어 "매수인과 매도인 누구도 예견하지 못한 별개의 사정이 계약 해소까지 영향을 끼친 사례이다"며 "임차인의 계약갱신청구권으로 인한 책임 부담이 누구에게 있는지 판가름한 의미의 판결이다"고 강조했다.