'수익형 부동산' 투자 '주의보'

오피스텔 임대수익률 1년새 0.12%P 내리며, 하향곡선 그리고 있어

상가는 공급과잉 여파 올 하반기부터 나타날 것으로 전망

냉랭한 주택시장에 반사이익을 기대하던 수익형 부동산에 투자 주의보가 내려졌다.

강보합세를 보이던 오피스텔 임대수익률은 지난해 하반기부터 서서히 하락세를 나타내고 있다. 상가시장에서는 공급과잉 우려의 목소리가 커지고 있다.

투자자는 물론 수요자들이 찬바람이 부는 주택시장에서 눈을 돌려 수익형 부동산에 몰릴 것이란 전망이 빗나가는 모양새다.

12일 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 지난해 1월 5.49%(이하 연 수익률)에 달하던 전국 오피스텔 임대수익률은 점차 하향세를 그리며 12월 5.35%로 떨어진 것 조사됐다.

특히 서울 지역 오피스텔 임대수익률은 지난해 1월 5.14%에서 12월 5.02%로 0.12%p 내려앉았다. 경기도권도 마찬가지다. 경기도 내 오피스텔 임대수익률은 지난해 1월 5.48%에서 0.12%p 하락해 12월 5.02%를 기록했다.

다른 지역에 비해 비교적 높은 수익률을 보이던 인천 내 오피스텔 임대수익률은 지난해 1월 6.2%에서 12월 6.01%로 떨어졌다.

오피스텔은 아파트와 달리 11.3 부동산 대책 등 각종 대출규제에서 벗어났고, 청약제한 등에도 포함되지 않는 매력이 있다.

그러나 몇 년 동안 분양된 오피스텔 물량이 채 소화되지 않고 있고, 수익률에 가장 큰 영향을 미치는 분양가 역시 꾸준히 높아지고 있다.

부동산114에 따르면 2015~2016년 2년간 전국에서 공급된 오피스텔은 13만7827실에 달했다. 2012~2014년 3년치 공급량인 13만2378실보다 많은 수준이다.

서울 오피스텔 분양가는 지난 2013년 3.3㎡당 평균 1079만원에서 지난해까지 무려 47.4%가 올라 평균 1591만원을 기록했다.

한 업계 관계자는 “투자자들은 국내 경제를 저성장 국면에 접어든 것으로 인식하고 있어 가격상승에 대한 기대감이 적은 상황”이라며 “올해 오피스텔 입주가 특히 많아 세입자 구하기 전쟁이 벌어질 것”이라고 말했다.

상가시장 역시 올 하반기부터 본격적으로 수익률이 하락할 것이라 전망이 지배적이다.

이유는 상가 시장도 공급과잉으로 곳곳에 미분양 물량이 적체돼 있어서다. 일부 지역은 수요가 적어 임차인 구하기도 만만치 않은 상황이다.

특히 단지내상가 공급 과잉이 상가투자에 주의보를 부추기고 있다는 분석이다. 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난해 4분기 단지내상가 분양물량은 총 단지 32개, 점포 269개다.

단지 수로는 40개가 공급된 지난 2013년 2분기 이후 가장 많은 물량이다. 점포수로는 지난 7년 이래 최대치다.

낙찰가도 크게 올라 수익률을 보장 받을 수 있을지 의문이다. LH 단지내상가의 평균 공급가는 3.3㎡당 1570만원이고, 평균 낙찰가는 3.3㎡당 2944만원을 기록했다.

낙찰된 248개 점포의 평균 낙찰가율은 181%로, 파주운정A20블록(287%), 인천서창(2)2블록(260%), 화성향남2A18블록(254%) 이 높은 낙찰가율을 기록했다.

전문가들은 앞으로 수익형 부동산 시장에는 금리 인상 등 악재가 예고돼 있어 선별적 투자가 꼭 필요하다고 입을 모은다.

한 부동산 전문가는 “앞으로 수익형 상품은 지역적 경쟁력과 가격, 그리고 업종 선택 등을 고려해 선별적 투자를 할 수 밖에 없다"며 "하반기 금리 인상으로 고려해 자금 여력과 수익률을 잘 따져 신중한 투자가 필요하다"고 말했다.