요즘 뜨는 '지식산업센터', 투자 포인트는?

'입지, 임대사업, 교통, 설계' 등 꼼꼼히 따져봐야

의왕시 포일2택지지구에 분양중인 '인덕원 IT밸리' 조감도ⓒ삼성중공업

과거 아파트형 공장이라 불리었던 지식산업센터가 저렴한 분양가와 세제혜택 등으로 중소기업의 새보금자리로 자리매김하고 있다. 특히 이르면 올해 안에 '임대 제한 규제' 폐지도 예정돼 있어 일반투자자들 사이에서 고수익 틈새 상품으로도 주목을 받고 있다.

90년대 초반 서울 구로·가산, 영등포, 강서, 성수동 등에 집중됐던 '지식산업센터'는 최근 개발에 따른 교통개선 등으로 경기도 의왕시, 안양, 군포, 부천 등 수도권 서남권지역까지 퍼져 공급이 봇물을 이루고 있다.

특히, 수도권 서남권 지역은 서울 중심권에 비해 분양가와 관리비가 저렴해 기업과 투자자들의 관심이 더욱 커질 것으로 보인다.

의왕시 인덕원에 지식산업센터를 분양중인 박종업 아파트형공장114 대표는 "인덕원IT밸리 최대 강점은 3.3㎡당 400만원대부터 책정돼 서울 성수동 절반수준 이고, 서울 구로동에 비해서도 3.3㎡당 100만~200만원가량 저렴해 경쟁력이 높다"고 말했다.

지식산업센터는 입주시 분양가의 최대 70%까지 낮은 금리(3-4%대)로 대출을 받을 수 있고, 취득세 50% 및 재산세 37.5% 세제 감면 혜택이 주어지는 장점이 있다. 여기에 상가와 오피스텔과 달리 입주기업의 장기임차 선호로 인해 일반투자자들의 경우 안정적인 임대수익도 기대할 수 있다.

하지만 입지 조건과 대중교통 접근성, 공실률 가능성 등을 꼼꼼히 따져보지 않고 무리하게 투자할 경우 낭패를 볼 수 있다고 전문가들은 지적한다.

전문가가 말하는 지식산업센터의 투자 포인트

첫 번째, 입지적 여건을 살피는 것이 중요하다. 교통 접근성은 물론이고 주변 인프라나 편의 시설도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

지식산업센터의 실수요자들은 대부분 기업이기 때문에 직원들의 출퇴근이 편리해야 하고 외부 방문객들도 쉽게 찾아올 수 있는 곳에 위치해야 기업들이 사무실로 임차할 가능성이 높기 때문이다.

두 번째, 지식산업센터는 임대사업 목적이 아닌 시세차익 목적으로 분양받는 것은 피해야한다. 2014년부터 2016년 12월 31일 까지 취득세 및 재산세 감면 폭이 기존보다 낮아져 취득세는 기존 75%에서 50%로 재산세는 50%에서 37.5%로 감면이 축소됐다.

실 입주 목적으로 분양받는 기업들은 이점을 유의해야 한다. 작년 감면안을 생각하고 분양을 받았다 생각치도 못한 취득세를 납부할 수 있으니 시세차익보다는 임대사업 목적으로 분양받는 것이 유리하다.

세 번째, 지역적 편차가 매우 크다는 점을 주의해야 한다. 특히 역세권과 비역세권과의 차이가 큰 편으로 비역세권일 경우 준공 후 1~2년 동안 미분양이 지속될 경우 공실위험이 매우 크다.

TYPE별로도 최근 전용면적 66㎡내외 소형호실이 수요의 선호도가 높으며, 총 분양가가 적어 투자위험이 적은 편이다. 무리하게 넓은 면적의 TYPE을 분양받을 경우 준공 이후, 공실위험이 작은 면적 호실보다 큰 편이다.

끝으로 제조업체의 경우 설계부분을 염두 해야 한다. 지식산업센터의 설계부분을 자세히 살피지 않을 경우 기계장비 반입, 화물 상하역 등에 차질이 생기는 경우가 발생될 수도 있다. 그밖에 사무실 용도로 분양을 받는다면 입주적격여부를 확인해야 한다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "최근 정부가 임대제한 규제 폐지 발표를 한 이후로 투자에 나서려는 사람이 적지 않다"며 "추후 임대제한 규제가 폐지가 된다면 임대차 수익을 목적으로 투자에 나서려는 일반인들도 늘어날 전망이다"고 말했다.

현재 수도권 서남권지역에 분양중인 지식산업센터는 경기도 의왕시 포일2택지개발지구 인덕원IT밸리, 경기도 용인시 동천동 분당수지유타워, 경기도 안양시 관양동 평촌스마트베이, 경기도 안양시 관양동 오비즈타워, 경기도 군포시 당정동군포IT밸리, 서울시 금천구 독산동 현대지식산업센터 등이 있다.