"시세보다 저렴" 아파트 분양가에 감춰진 '꼼수'

분양가 밑에 숨겨진 발코니 확장비, 유상옵션 등 고려해야

주변 시세 포함돼 있어 실제 국토부 실거래가와 비교해야 정확

올해 청약 자격이 완하되고 민간택지 분양가상한제 폐지, 최근에는 대출 금리까지 낮아지면서 수요자들이 분양 시장에 몰리자 건설사들이 신규 아파트 분양을 잇달아 쏟아내고 있다.(자료사진)ⓒ데일리안 박민 기자

지난해부터 불어온 아파트 청약 열기가 올 들어 더욱 고조되자 건설사들이 앞다퉈 분양물량을 쏟아내고 있다. 단지마다 ‘입지’와 ‘가격’ 등을 강점으로 내세우며 수요자 몰이에 나서고 있지만 일부 ‘숫자 착시’에 따른 꼼수가 있어 각별한 주의가 요구된다.

15일 관련업계에 따르면 올 2분기(4·5·6월)에만 전국적으로 9만4000여 가구가 공급될 전망이다. 이는 지난 2000년 이후 최대치로 지난해 같은 기간(6만 7881가구)보다 39% 증가했다. 수도권에서는 6만544가구가 분양될 예정으로 이 역시 2000년 이후 최대물량이다.

전국 각지에서 분양물이 쏟아지자 건설사들은 저마다 입지와 학군, 교통 등을 내세우며 치열한 신경전을 펼치고 있다. 특히 분양가의 경우 ‘주변 시세보다 저렴한’, ‘프리미엄(웃돈)을 기대할 수 있는’ 등의 문구로 수요자들을 자극하고 있지만 이는 ‘숫자 착시’를 노린 꼼수로 세심한 주의가 요구되고 있다.

우선 아파트 분양가는 ‘전용면적(거실·주방 등의 세대내 공간)’+‘주거공용면적(계단·복도·현관 등)’을 합산한 ‘공급면적’을 기준으로 산정된다. 예컨대 전용면적 84㎡형의 경우 주거공용면적이 28㎡ 규모이면 공급면적은 112㎡(구 34평)에 달한다. 만약 3.3㎡당 분양가가 평균 2000만원이면 총 분양가는 34평*2000만원으로 6억8000만원이 된다.

이 경우 인근의 84㎡형 아파트가 평균 7억1000만원의 시세를 형성하고 있다면 약 3000만원이 싸다. 평당 100만원이 저렴한 셈이다. 건설사들은 이처럼 ‘평당 100만원이 저렴하다’고 강조하지만 같은 단지 내 아파트라도 전용면적별로 분양가는 차이가 있어 ‘착시효과’가 발생할 수 있다. 통상 중소형 평형은 분양가가 평균보다 높고 대형은 낮다는 점을 간과하기 때문이다.

특히 분양가 '숫자' 밑에는 계약시 추가로 발생하는 비용은 제외돼 있다. 일반적으로 수요자들이 아파트 청약에 당첨되고 계약을 할 때 발코니 확장, 이에 따른 붙박이장·마감재 등의 유상옵션을 선택하는 경우가 많다. 여기에 중도금 이자후불제에 따른 금융비까지 추가로 소요된다. 이 비용만을 따로 합산해도 대략 3000만원에 육박하는데 예시로 든 시세와 비교하면 분양가는 결코 저렴하지 않는 셈이다.

업계 관계자는 “건설사들이 최초 분양가를 낮게 산정하면서 기 분양아파트와 가격차이를 강조하지만, 정작 발코니 확장비, 유상 옵션, 중도금 이자 후불제 등의 비용을 빼고 비교하는 경우가 많아 수요자들이 체감적으로 분양가가 낮다고 느낄 수 있다”고 말했다.

아울러 비교 대상인 주변 시세 역시 허수가 존재한다. 인근 부동산 중개업소나 부동산114에서 제공하는 매매가격은 집주인이 팔기 위해 부르는 가격, ‘호가’가 끼어있다. 즉 실거래가는 아니라는 점이다. 실제 분양사가 광고하는 주변 시세와 확정일자 신고분을 기준으로 한 ‘국토교통부 실거래가’ 등은 가격 차이를 보이고 있다.

김은진 부동산114 리서치 팀장은 “시세보다 저렴한 분양가라도 각 세대당 주차공간, 단지내 커뮤니티 시설 등에서 차이를 볼 수 있어 단순 분양가 만으로 가치를 비교하는데는 무리가 따른다”면서 “분양 아파트는 아직 미준공 상태이기 때문에 실제 입주시에 소비자 선호도에 따라 거실, 화장실 등의 인테리어 비용도 추가로 발생할 수도 있다는 점도 고려해야 한다”고 강조했다.

시세 차익을 노릴 수 있다는 이른바, 프리미엄 역시 ‘숫자의 착시’가 존재한다. 우선 분양권에 프리미엄이 ‘수천만원 붙었다’, ‘1억원을 호가한다’ 등의 말이 적잖이 들리면서 단기 투자 수요를 자극하고 있지만 이중에는 ‘떳다방’이 만들어내는 허수가 존재한다.

‘떳다방’ 업주들은 청약에 당첨된 사람에게 웃돈을 주고 분양권을 매입, 프리미엄을 얹어 재판매하는 과정, 일명 ‘돌리기’를 하면서 가격 거품을 만들어 내기 때문이다. 프리미엄을 터무니없이 조장하고 적정 시세를 왜곡시키지만 결국 중간 마진은 떳다방 업자들이 챙기고 있다.

아울러 프리미엄이 붙어도 전부 내 주머니 안에 들어오지 않는다는 점도 명심해야 한다. 시세 차익에 따른 양도소득세, 부동산 중개수수료 등이 붙기 때문이다. 현재 분양받은 날로부터 1년 이내에 거래할 경우 양도차익의 50%, 1년 이상~2년 미만 보유시 40%, 2년 이상은 6~38%의 양도세율이 적용된다.

여기에 지방소득세(주민세)가 10% 추가로 붙고, 또한 대다수 분양권 거래가 부동산 중개업소를 통해 거래되는 만큼 중개수수료도 내야 한다. 중개보수는 분양권 거래일 기준 불입금액(아파트 계약금+중도금+이자비용)에 프리미엄을 합산한 값에 현행 중개 수수료율이 적용된다.

이에 따라 마치 큰 이익이 남는 것처럼 보일 수 있지만 정작 주머니에 들어올 수 있는 돈은 적다. 특히 1순위 청약 통장을 사용·소멸한 ‘기회비용적인 측면’까지 고려하면 다시 1순위 청약 자격을 얻기까지 1년이 넘게 걸리게 때문에 사실상 이익은 크지 않다고 볼 수 있다.

부동산업계 한 전문가는 “일부 수요자들이 경우 시세 차익을 내세운 광고에 현혹돼 애초 계획한 주거 목적과 달리 투기 목적으로 청약을 하는 경우가 종종 있다”면서 “사업자 측에서 전망하는 프리미엄과 분양가 경쟁력을 곧이곧대로 믿고 투자에 나설 경우 낭패를 볼 수 있을 것”이라고 조언한다.