[기로에 선 다주택자-하] "임대등록 혜택을 받을지 vs 버티다가 팔아버릴지"

정부, 민간임대 등록촉진·임차인 권리보호 '임대등록 활성화' 발표

다주택자 임대 등록시 지방세·양도세· 종부세 등 부담 대폭 완화

13일 정부서울청사에서 국토교통부, 기획재정부, 보건복지부, 행정안전부, 법무부 등 관계부처 합동으로 민간임대주택 등록촉진과 임차인 권리보호의 내용을 담고 있는 '임대주택등록 활성화 방안'을 발표했다.ⓒ데일리안

주택 매각을 유보한 다주택자들은 정부의 '임대등록' 여부를 놓고 딜레마에 빠졌다. 임대등록을 통해 세금 완화 혜택을 받고 대신 4년 또는 8년 이상으로 매매가 묶이든지, 아니면 아예 등록을 하지 않고 종전처럼 유지하다 매각을 하든지 두 가지 갈림길에 섰다.

이번 '임대등록 활성화 방안'은 등록한 임대사업자에게는 조세와 건강보험료 등의 부담을 줄여주고, 미등록 사업자에는 부담을 늘리는 방식으로 임대 등록을 유도하는 데 초점이 맞춰졌다. 즉, 다주택자 앞에 당근과 채찍을 놔두고 둘 중에 하나를 택하라는 셈이다.

방안에 따르면 등록임대 사업자에게는 취득세·재산세 감면기한을 2018년에서 2021년까지 3년간 연장하고, 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한해 1채만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여한다.

그간 유예 대상이었던 '주택임대소득 연 2000만원 이하'의 경우에도 2019년부터 분리과세가 적용되지만, 임대등록시 필요경비율 차등화(등록 70%, 미등록 50%) 및 감면 대상 확대(3채 이상→1채 이상)를 통해 등록사업자의 부담은 완화할 방침이다.

무엇보다 그간 걸림돌로 지적된 건강보험료도 2019년 소득분부터 정상부과하지만, 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면한다. 8년 임대시 80%, 4년은 40% 감면혜택을 받는다.

특히 8년 이상 장기임대를 유도하기 위해 '8년 이상 임대사업자'를 중심으로 감면혜택을 더욱 강화한다. 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대시 양도세 장기보유특별공제 비율은 50%에서 70%로 상향된다.

이번 대책은 1주택 보유자는 실질적으로 소득세나 건보료 부담 증감이 없고, 2주택이나 3주택 이상 보유자의 경우 임대주택으로 등록했을 때 부담이 크게 완화되는 게 특징이다. 특히 8년 장기로 임대를 유지할수록 혜택이 더욱 크다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "내년 4월 양도세 중과를 앞두고 다주택자에게 퇴로를 열어줬다는 점에서 긍정적으로 평가한다"면서 "베이비부머 등 은퇴자 중심으로 임대주택 등록하는 다주택자들이 많이 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다.

다만 이번 대책이 너무 3주택자 이상 다주택자에게 맞춰져 있고, 큰 세제 혜택을 크게 보려면 8년 이상 장기에 준공공임대로 운영해야하는 만큼 실효성이 다소 떨어진다는 지적도 있다.

양지영 R&C연구소장은 "임대주택 혜택들이 4년 임대는 빠져 있고, 준공공임대 8년 임대 시로 집중돼 있다는 점에서 실효성이 크지 않을 것"이라면서 "3주택 이상 소유자에 대해서는 유인효과가 있겠지만 절대 다수를 차지하는 2주택자는 매도에 나서거나 등록도 하지 않고 버틸 수 있다"고 우려했다.

정부는 이번 임대주택 활성화 유도 방안 이후에도 임대 등록이 저조하거나 임대차 시장이 진정되지 않으면 결국 '의무화'라를 고강수 제재를 가할 방침이다. 오는 2020년부터 다주택자 임대업등록을 단계적으로 의무화하고, 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하기로 방침을 정한 상태다.

임대등록을 하지 않고 버티기에 나선 다주택자들은 어떤 식으로든 심리적 압박을 면하기 어려운 상황이다. 특히 내년 주택 시장은 신DTI도입, 금리인상 여파로 올해보다 집값 상승 동력이 나빠질 것으로 예측되면서, 대출폭이 큰 다주택자들은 장기전이 어려워 매매로 전환될 것이라는 관측이 나온다.