[D-2017 부동산결산] 잇단 규제에도 집값 상승세…청약열기도 후끈

올해 세종시 10.74%·서울 8.35% 상승…기타지방은 침체

전국 평균 경쟁률 13.03대 1…청약쏠림 현상 지속

올 한해 부동산 시장은 국지적인 과열과 이를 잡기 위한 규제가 반복되는 혼돈기를 보냈다.

입주물량이 급증하고 탄핵 정국을 맞이하면서 부정적 요인들로 조정국면에 접어드는가 싶더니 새 정부 출범 이후 불확실성이 해소되면서 서울을 중심으로 주택시장이 재 가열 움직임을 보였다.

이에 정부는 6·19부동산대책과 8·2부동산대책, 10·24가계부채 대책 등을 연달아 내놓으면서 집값 잡기에 나섰다.

하지만 서울 강남권 등 주요 지역 상승세가 쉽게 누그러지지 않으면서 예측불허의 시장 흐름이 이어졌다.

올해 분양한 서초구 잠원동 ‘신반포센트럴자이(신반포6차 재건축)’는 평균 168.08대 1을 기록했다. 당시 견본주택 집객 모습.ⓒGS건설

◇새정부 기대감·재건축 사업진척에 가격 상승…대책 영향도 미미

문재인 정부 출범 이후 서울을 비롯한 수도권 아파트 시장은 새 정부 경기부양에 대한 기대감에 2017년 아파트 가격이 급상승했다.

내년 1월 재건축 초과이익 환수제가 부활하면서 이를 피하기 위한 서울 재건축 아파트들의 사업 속도가 아파트 가격 상승세를 이끌었다. 여기에 저금리를 이용한 갭투자와 실수요가 맞물리며 일반 아파트도 매매가격 상승폭이 컸다.

새 정부 출범 초기부터 부동산 과열을 진정시키고자 했던 문재인 정부는 조정대상지역 선정 및 전매제한 기간 강화 등을 골자로 하는 6·19대책을 발표했으나, 이미 달아오른 수도권 아파트 시장은 쉽게 가라앉지 않았다.

이후 서울과 세종 등에 투기과열지구 및 투기지역을 지정하고 양도소득세 강화, 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 강화 등을 담은 8·2대책 발표 이후 가파른 상승세가 잠시 주춤했다. 거래시장 역시 위축된 매수세로 감소세를 보였다. 다만 인기 지역에서는 잇단 대책 발표에도 여전히 가격 상승세가 이어졌다.

올해 아파트 매매가격은 전국이 4.05% 오른 가운데 지역별로는 세종시가 10.74% 변동률을 기록하며 가장 높은 상승률을 보였다. 8·2대책으로 투기지역 및 투기과열지구 지정 이후에도 국회이전 등 행정수도 공약이 가시화되면서 투자수요가 많았던 것으로 분석된다.

서울은 둔촌주공, 잠실주공5단지 등 사업 진척이 빨라진 재건축 아파트가 상승을 이끌면서 8.35% 상승했다. 경기는 서울과 인접한 하남, 과천, 구리 등을 중심으로 매매가격이 강세를 보이며 2.40% 올랐다. 부산과 인천도 각각 2.38%, 2.11% 상승했다.

2016년 공급과잉으로 약세를 보였던 대구는 8.2 대책에 대한 풍선효과로 2.05% 상승했고 강원은 속초, 강릉 등 평창 동계 올림픽 효과가 지속되며 상승했다.

반면 광역시를 제외한 기타지방 아파트 시장은 침체된 모습이다. 경상권과 충청권 아파트 시장은 지난해에 이어 하락장이 지속됐다.

경남은 조선 중공업 지역기반 산업 침체가 부동산 시장까지 미치면서 거제, 창원 등을 중심으로 아파트 매매가격이 떨어지며 1.71% 하락해 전국에서 가장 큰 하락폭을 기록했다. 경북도 공급과잉을 해소하지 못하면서 1.61% 떨어졌다. 충청도 분양 호황기 때 공급된 아파트들이 입주를 시작해 매물이 쌓이며 매매가격이 하락했다. 충북이 1.15%, 충남이 0.79% 하락했다.

2017년 전국 아파트 매매가격 변동률 및 매매거래량.ⓒ부동산114

◇대구·부산·서울은 청약 ‘광풍’…일부 지방은 ‘미분양’도

분양 시장에서도 지역별 청약쏠림 현상은 지속됐다.

올해 전국 평균 청약경쟁률은 13.03대 1로 지난해 14.35대 1이 비해 소폭 낮아졌지만, 서울·부산·대구·세종시 등은 평균 청약경쟁률이 두 자릿수를 훌쩍 넘어섰다. 반면, 충남은 평균경쟁률이 0.61대 1로 저조한 성적을 나타냈다.

8·2대책으로 투기과열지구, 청약조정대상지역은 청약 1순위 자격이 강화돼 청약통장 가입 후 2년이 경과하고 납입횟수가 24회 이상이어야 한다. 또 가점제 적용비율이 확대돼 무주택자 실수요자의 당첨 확률이 높아졌다.

수도권은 서울 재개발·재건축 아파트가 잇따른 청약 흥행을 보였다. 서초구 잠원동 ‘신반포센트럴자이(신반포6차 재건축)’는 평균 168.08대 1을 기록했으며 영등포구 신길동 ‘신길센트럴자이(신길12구역 재개발)’는 56.87대 1, 강남구 개포동 ‘래미안강남포레스트(개포시영 재건축)’는 평균 40.78대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다.

또 정부의 규제대책에서 벗어났지만 개발호재가 있는 경기 김포, 인천 송도 등은 수도권 대체투자처로 인식되면서 수요가 몰렸다.

지방에서는 대구가 가장 높은 청약 경쟁률인 81.29대 1을 기록했다. 대구는 수성구가 투기과열지구로 지정됐으나 신규 분양 아파트가 전년 보다 감소해 투자수요가 몰리며 ‘오페라트루엘시민의숲’이 평균 198대 1의 경쟁률을 기록했다.

부산의 경우 대부분의 아파트가 1순위 마감을 했다. 2017년 청약을 진행한 아파트 중 수 백대 1의 경쟁률을 기록한 10개의 단지 중 9개 단지가 부산이다. 수영구 민락동 ‘e편한세상오션테라스2단지(E3)’는 평균 455.04대 1, 서구 서대신동2가 ‘대신2차푸르지오’가 257.99대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 11월10일 이후 지방 광역시 민간분양에도 전매제한이 적용되면서 전매제한 전 막차 분양을 받으려는 수요자가 집중된 것으로 해석된다.

김은진 부동산114리서치센터 팀장은 “올해는 탄핵정국에서 대선으로 이어지는 정치적 불안감과 불확실성이 해소되면서 매수 심리가 살아난 데다, 초과이익환수제가 시행되면 재건축 시장이 위축돼 주택 공급이 줄어들 것이라는 불안감이 작용하면서 가격 상승을 부추겼다”며 “대책 발표 직후 부동산 시장이 잠시 주춤하는가 싶더니 이내 아파트값 상승세가 다시 커지면서 큰 효과를 내지 못했다”고 평가했다.