치솟던 강남 재건축값도 주춤…전체 하락세로 이어질까

거래량 감소세 뚜렷…“당분간 진정되지만, 상승 가능성 여전”

서울 재건축 아파트값은 지난 7월13일 -0.01% 하락한 이후 4개여월 만에 0.13% 떨어졌다. 서울의 한 재건축단지 모습.ⓒ연합뉴스

한동안 천정부지로 치솟아 주변 주택의 가격 상승을 견인했던 강남 재건축 아파트들의 오름세가 주춤한 모습이다. 일부 단지의 가격이 떨어지면서 가격이 오를 때 처럼 향후 서울 전체 집값 하락세도 유도할지 주목된다.

6일 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트값은 지난 7월13일 -0.01% 하락한 이후 4개여월 만에 0.13% 떨어졌다. 이는 지난해 8·2부동산대책 발표 이후 8월18일 기준인 -0.16% 수치 다음으로 큰 하락폭이다.

특히 서울은 강남의 고가 재건축 아파트가 밀집한 지역에서 하락세가 컸다. 지난주 강남구(-0.05%)와 강동구(-0.04%), 송파구(-0.01%)는 재건축 아파트 중심으로 하락했다.

강남구는 한주 사이 개포동 주공7단지 고층이 2500만~3000만원 내렸고, 대치동 은마아파트도 2500만~5000만원 떨어졌다. 강동구는 둔촌동 둔촌주공1·2·4단지가 500만~1500만원 하락했고, 송파구는 잠실동 주공5단지가 2500만원, 방이동 올림픽선수기자촌이 2500만원 내리기도 했다.

전문가들은 총체적상환능력비율(DSR) 대출규제가 본격적으로 강화돼 다주택자 대출이 막히면서 거래량이 줄고, 강남권 중심으로 아파트값도 동반 하락하고 있다고 분석했다.

이미윤 부동산114 수석연구원은 “정부의 추가 공급 대책을 앞두고 매수 관망세가 이어지고 있다”며 “집값 급등의 촉발 지역인 강남권과 용산 중심으로 집주인들이 매도 호가를 낮춰서 내놓지만 매수자들이 관망세를 보이며 거래에 나서지 않는 상황”이라고 말했다.

그는 “9·13대책으로 다주택자의 추가 대출이 어려워진 가운데 지난 31일부터 DSR 대출 규제가 시행돼 주택자금 마련이 어려워지면서 거래가 더욱 줄어들었다”며 “주택임대사업자의 세제 혜택 축소와 1주택자 청약 제한 등의 전방위적으로 강화된 9·13대책 효과가 서서히 나타나 고가아파트 밀집 지역을 중심으로 거래량 감소세가 뚜렷해질 것”이라고 전망했다.

다만 일부 전문가들은 서울 집값, 그중에서도 강남 재건축의 경우에는 다시 상승할 가능성도 있다고 조심스레 전망하기도 했다. 현재 집값이 오를 만큼 오른 상태라 최근 들어 마이너스를 보인다 해도 그리 큰 가격이 떨어지지 않았으며, 일부 지역에서는 오히려 호가가 더 높게 형성된 곳도 있다.

개포동의 한 공인중개업소 대표는 “호가가 9·13대책 이전보다 수억원 떨어진 매물은 찾아볼 수 없다”며 “매수 대기자들은 집값이 떨어졌는지 문의 전화도 오지만, 매물이 없는데다 몇 천 만원 떨어진 호가에 만족하지 못하는 경우가 많아 거래로 이어지지도 않는다”고 분위기를 전했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “최근 10년 사이 아파트 가격이 너무 많이 올랐기 때문에 정부의 개입이 있든 없든 그 전보다는 진정될 수밖에 없다. 현재 거시경제 여건이 좋지 않기 때문에 당분간 몇 개월 이상은 하락세를 보일 것”이라면서도 “당분간 집값이 진정된 이후 중장기적으로 보면 서울과 강남 재건축은 오를 수밖에 없다. 다만 상승곡선이 더 가파르게 오르느냐, 완만하게 오르느냐의 차이일 뿐이다”라고 진단했다.