‘임대차보호 3법’의 해묵은 딜레마...“결국 전·월세값 급등 원인 아니냐”

전월세신고제 도입, 전월세 상한제·계약갱신청구권 신호탄

세입자 보호 취지?…집주인들 매물 공급 줄이는 부작용이 더 커

서울의 한 아파트 단지 모습 ⓒ연합뉴스

정부가 이르면 내년 하반기부터 전·월세 거래에 신고 의무를 부여하는 ‘전월세 신고제’를 도입하기로 했다. 전월세 신고제가 ‘전월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권’ 도입을 위한 신호탄이라는 분석이 나오면서 이른바 ‘임대차 보호 3법’ 도입에 대한 시장의 의견이 엇갈리고 있다.

임대차 보호3법은 ▲전월세 신고제 ▲전월세 상한제 ▲계약갱신청구권을 일컫는 말이다. 이 법안들은 세입자를 보호한다는 취지이지만, 전세 공급이 줄어들어 단기적으로 전월세 가격이 급등할 수 있다는 우려가 있다.

25일 부동산업계에 따르면 지난 20일 국토교통부는 ‘2020년 주거종합계획’에서 올해 말까지 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’을 개정해 전월세 신고제를 도입하고 1년간 유예기간을 둘 예정이라고 밝혔다.

전월세 신고제를 도입하면 그동안 깜깜이로 간주 되던 임대차 정보를 파악해 전월세 시장을 제도권으로 끌어들일 수 있다는 장점이 있다.

이를 시작으로 법무부가 추진해 온 전월세상한제·계약갱신청구권 도입 역시 21대 국회에서 속도가 붙을 것으로 전망된다. 20대 국회에서는 전월세상한제·계약갱신청구권 관련 주택법 개정안이 수십 건 상정됐으나 폐기된 바 있다.

계약갱신 청구권은 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 한 제도다. 기존 2년 전세계약이 4년으로 늘어나는 셈이다. 전월세상한제는 계약갱신 때 인상률을 연 5% 제한하는 것이다.

이렇게 되면 2년마다 재계약을 하거나 이사를 해야 하는 세입자의 주거안정을 보호할 수 있다는 것이 법안 도입의 취지다. 세입자가 적어도 4년 동안은 전월세값이 오르거나 이사걱정 없이 살 수 있다는 것이다.

그러나 집주인들이 전월세가격을 미리 한 번에 올리는 등 예상되는 부작용도 만만치 않다. 지난 1989년 주택임대차보호법의 임대차 기간이 1년에서 2년으로 개정됐을 때 역시 전세값이 단기적으로 폭등했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전월세상한제와 계약갱신 청구권이 전세 안정화를 시킬 것이라고 입증 된 것이 없다”며 “이런저런 규제로 집주인들이 매물 공급을 줄이게 되면 결국에는 전세가격이 오를 것”이라고 내다봤다.

이 법안들의 취지는 좋지만 정말 약자인 세입자를 위한 제도인지 의문이라는 의견도 나왔다. 김인만 김인만부동산연구소장은 “예를 들어 고가 아파트에 전세를 살고 있는 사람들까지 혜택을 받는 것은 불공평하지 않냐”고 반문했다.

그는 “누가 혜택을 받을 것인지 세밀한 검토가 필요하다”며 “6억 이하 전세에 사는 사람들에게 혜택을 부여하는 등 제도를 세분화 해야지, 임대인도 권리가 있고 취득세·종부세 등 납세 의무를 다하고 있는데 무조건 몰아가는 정책은 옳지 않다”고 지적했다.

임대차 보호3법을 도입하되 동시에 임대인에게도 세금 혜택등 당근책을 제공해야 한다는 의견도 나온다. 김 소장은 “만약 계속되는 규제에 임대인들이 민간에서 주택공급을 포기하게 되면 뒷감당은 나라에서 져야 한다”며 “임대소득세를 감면하거나 장기보유특별공제 혜택들을 부여해 임대사업자들에게도 숨통을 열어줘야 한다”고 했다.

주거 안정을 위해서는 임대차 보호3법 등으로 시장에 규제를 가하는 것보다 공급량을 늘리는 편이 낫다는 주장은 지속적으로 나오고 있다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)은 “차라리 규제를 완화하고 주택구매를 정상화시켜 시장에서 공급량을 늘리는 편이 시장에 안정을 가져올 것”이라고 강조했다.