부동산원, 투자수요도 반영한 주택수요 예측 모델 만든다

현행안 실거주 수요에 집중…시장 점검 지표로 활용 한계

전문가 "현실적인 방안, 정밀한 정책 수립 가능해 질 것"

국토교통부 산하 한국부동산원이 투자적 동기의 주택수요까지 포함한 통계를 만든다는 계획을 세웠다.ⓒ데일리안

국토교통부 산하 한국부동산원이 투자적 동기의 주택수요까지 포함한 통계를 만든다는 계획을 세웠다. 현재 주택수요 산정 시 소비적 동기, 즉 실거주 목적의 기준에 기반하게 돼 시장 상황에 맞는 적절한 통계를 생산하지 못한다는 이유에서다.

부동산원은 저금리와 유동성, 금융 접근성 강화 등 현재의 시장 상황에서 실수요만 판단하다 보니 주택 수요 예측에 실패한 것으로 보고 있다.

25일 한국부동산원에 따르면 최근 조달청 국가종합전자조달시스템 나라장터에 '주택수요 변동요인 분석 연구'라는 제목의 연구 용역을 발주했다. 해당 용역은 소비적 동기와 투자적 동기 주택수요를 반영할 수 있는 통계의 발굴이 핵심이다.

현재 주택수요 예측은 인구 및 가구, 경제성장률 등 주로 실거주 수요에 기반하는 기준을 토대로 산정되는데, 해당 통계는 적절한 시장 상황을 담아내지 못한다고 부동산원은 판단했다.

이는 현재의 부동산 시장 상황과 맞물린 것으로 풀이된다. 최근 저금리 기조, 금융 접근성 강화 등으로 인해 실질 구매력이 증가하며 투자 수요가 늘었지만 이러한 변동요인이 통계 상 반영이 미흡하면서 수요 예측에 한계가 있었기 때문이다.

부동산원은 "현행 주택수요 추정방법은 인구 및 가구, 경제성장률 등에 기반한 계획수요로서 실거주목적(소비적 동기) 수요에 가까워 주택시장 모니터링 지표로 이용하기에는 근본적으로 한계가 있다"고 연구 용역 배경을 설명했다.

정부도 비슷한 시각이다. 앞서 문재인 대통령은 "시중에 유동성이 아주 풍부해지고 또 저금리인, 그래서 부동산 시장으로 자금 몰리게 돼 있다"며 "또 세대수가 급증하면서 우리가 예측했던 그 공급의 그 물량에 대한 수요가 더 초과하게 되고, 그것으로 결국 공급 부족이 부동산 가격의 상승을 부추긴 그런 측면이 있다"고 언급 한 바 있다. 수요예측 실패가 부동산가격의 상승으로 이어졌다는 설명이다.

전문가들은 투자수요가 반영된 통계가 생산될 경우 보다 정확한 주택 수요 예측으로 부동산 정책 수립에 도움이 될 것으로 분석했다.

송승현 도시와경제 대표는 "부동산이라는 것이 실수요도 있겠지만, 분명히 투자수요도 있다"며 "주택 수요 예측 시 투자수요도 포함하는 것이 더 현실적인 모델이다. 긍정적인 방향이며, 조금 더 정밀한 부동산 정책 수립이 가능해질 것으로 본다"고 말했다.

다만 투자 수요 뿐만 아니라 전체적인 가수요를 분석해 수요 예측 모델에 활용해야 한다는 의견도 있다.

서진형 대한부동산학회 학회장(경인여대 교수)은 "실거주와 투자수요 이분법으로 나누기 보다는 전체적인 가수요도 예측을 해야 한다"며 "가구 분화라든지 분화될 가구를 고려해 중장기적인 수요 공급을 예측해야만 조금 더 적절한 부동산 정책을 수립할 수 있다"고 제언했다.